【銀行と自分を納得させる計画】法定耐用年数×レントロール×評価額×CAPEXの実務

【不動産投資】事業計画書作成の前に知っておくべき4つの重要ポイント

不動産投資において、
精度の高い事業計画書を作成するためには、
事前の情報収集と現状把握が欠かせません。
今回は、
物件を検討する際に必ず確認すべき
「構造・築年数」
「レントロール」
「評価額」
「修繕履歴」の4点について解説します。

1. 建物の構造と築年数（法定耐用年数）

不動産投資で最も重要視すべき点の一つが「建物の構造」と「築年数」です。
これらは銀行融資の「返済期間」に直結します。

• 法定耐用年数の目安：
  • 木造：22年
  • 軽量鉄骨造：27年
  • 重量鉄骨造：34年
  • 鉄筋コンクリート造（RC）：47年

銀行融資の期間は、
原則として「法定耐用年数 － 築年数 ＝ 残存期間」が目安となります。
リノベーション済み物件や構造計算の証明がある場合は期間が延長されることもありますが、
基本的にはこの法定耐用年数が適用されます。

出口戦略のアドバイス：
初めて物件を購入される方は、
残存期間が短いもの（例：RCで残り16年など）よりも、
鉄骨造で15年以上、
RCなら20〜25年以上残っている物件を選んだ方が、
将来売却する際の「出口戦略」の幅が広がります。

2. レントロール（賃貸借条件一覧表）の精査

レントロールは、
入居者ごとの家賃、敷金、契約日、入金日などがまとめられた書類です。
これを確認することで、
以下のことが把握できます。

• 現在の稼働率と空室率
• 退去から次の入居までの平均的な募集期間

注意点：
仲介会社からレントロールの代わりに「確定申告書の写し」が送られてくることがありますが、
それでは詳細な入居状況は分かりません。
レントロールを適切に管理していない物件は、
清掃や管理が行き届いていない可能性が高いため、
そのリスクを考慮して価格交渉（指値）を行う必要があります。

3. 固定資産税評価額の把握

諸費用（登録免許税や不動産取得税など）を算出するために、
「固定資産税評価額」の情報が必要です。

これらは物件概要書に記載されていないことが多いため、
売主から「納税通知書」を見せてもらうのが一番スムーズです
（評価証明書を取るには委任状が必要なため）。
もし正確な評価額が分からない場合は、
固定資産税の税額から逆算して概算を出す手法もあります。

4. 大規模修繕の履歴

「将来の支出」を予測するために、
以下の履歴を確認してください。

• 屋上防水工事の実施有無
• 外壁塗装の時期
• 各部屋のリフォーム・リノベーション状況

これらの履歴を事業計画に反映させることで、
より現実に即した収支シミュレーションが可能になります。

結論

事業計画書の目的は、
「現状を正しく把握し、将来の予期せぬ支出に備え、背伸びをしない計画を立てること」
にあります。

今回挙げたポイントを疎かにすると、
収支が合わない物件を購入してしまうリスクが高まります。
しっかりと各項目を抑え、
納得のいく投資判断を行ってください。

要約

- 何が論点か
  - 事業計画書の精度は「事前の4点確認」で決まる。
    構造・築年数（融資期間に直結）、
    レントロール（収益の質）、
    固定資産税評価額（諸費用算定）、
    大規模修繕履歴（将来キャッシュアウト）が核心。

- なぜ重要か
  - 銀行は法定耐用年数と稼働の安定性で貸出条件を決め、
    投資家の実質手残りは諸費用とCAPEXで大きく変動する。
    見落とせば「机上の高利回り」でも資金繰りは苦しくなる。

- 4つの確認ポイント（実務）
  - 構造・築年数：木22年／軽鉄27年／重鉄34年／RC47年。
                             残存耐用年数が短いと融資期間・LTVが厳しくなり、出口も狭まる。
  - レントロール：稼働率、滞納、退去・募集日数、賃料改定履歴を確認。
                             確定申告書だけでは精度が出ない。
  - 固定資産税評価額：納税通知書で把握。
                                    諸税（取得税・登録免許税）と登記費用の基礎。
                                    無ければ税額÷税率で概算逆算。
  - 大規模修繕履歴：屋上防水・外壁・配管・電気設備・各戸リフォームの周期と実施記録を収集。
                                10年CAPEX表に落とす。

- 結論
  - 事業計画は「銀行へ見せる書類」かつ「自分の意思決定ツール」。
    背伸びをせず、実質手残りとストレス耐性で買える価格を逆算する。

例え話

 長距離ドライブ前の「車検」と同じです。
ボディ（構造・築年数）、
走行データ（レントロール）、
燃費の前提（評価額による諸費用）、
消耗部品の交換計画（修繕履歴）を点検してから出発すれば、
途中で立ち往生しません。

専門家としての付加価値

- 融資×耐用年数の原則
  - 期間目安＝min（法定残存、経済余命、銀行内部基準）。
    初回は鉄骨15年以上、RC20〜25年以上の残存を推奨。
    金利＋1％・期間▲5年でもDSCR≥1.2を確保。

- レントロールKPI
  - 稼働率、滞納率、平均空室日数、年間入替率、更新率、賃料改定率、AD水準。
    月次推移で季節性と劣化を把握。

- 評価額と諸税の即算
  - 固定資産税評価額＝固定資産税額÷0.014（建物）。
    土地は住宅用地特例で割戻し（小規模1/6、一般1/3）。
    取得税・登録免許税の軽減は最新要件で確認。

- CAPEXの標準周期
  - 屋上防水10〜15年、外壁10〜12年、共用給排水20〜30年、受変電20年目安。
   アスベスト・配管材質の有無を必ず確認。

- 情報取得の手順
  - 物件概要
 →レントロール原本
 →納税通知書
 →修繕台帳・見積
 →管理委託契約
 →点検記録。
  提出拒否は価格と条件に反映。

この動画から得られること

- 法定耐用年数と融資期間・出口戦略の整合の取り方
- レントロールで見るべきKPIと、申告書では分からない点の補い方
- 固定資産税評価額の入手・逆算と諸税（取得税・登記税）の概算
- 大規模修繕履歴の読み解きと10年CAPEX表の作成
- 実質手残りとDSCRでの投資可否、価格の逆算（指値基準）の設定

視聴後アクション

- 構造と年齢を確認する
  - 構造種別と築年を控え、法定耐用年数から残存年数を計算。
    融資期間の目安を把握する。

- レントロールを入手する
  - 入居者一覧（家賃・入金・契約日・退去予定）を原本で受領。
    稼働率、滞納、募集日数を算出する。

- 評価額を押さえる
  - 納税通知書を見せてもらい、固定資産税評価額を記録。
    無ければ税額から逆算して概算を出す。

- 修繕履歴を集める
  - 屋上防水・外壁・配管・電気設備・室内リフォームの実施年と見積書を確認し、10年CAPEX表を作る。

- 収支表に落とす
  - 諸税・登記・保険・初期修繕を全て計上し、現状/満室の月次・年次手残り、DSCRを算出する。

- 価格を逆算する
  - 目標手残りとDSCRが満たせる「上限買付価格」をExcelで逆算。
    届かなければ撤退する。

 まずは前提をそろえましょう。
今日、
レントロール原本と納税通知書、
修繕履歴の写しを手配し、
残存耐用年数と10年CAPEXを収支表に反映してください。
数字で前提を固めれば、
意思決定は速く、強く、ぶれません。

#不動産投資 #事業計画書 #出口戦略　

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