【金融機関の不都合な真実2019春】生き残る事業所であるために
- 不動産融資を取り巻く厳しい現状
現在、銀行の融資姿勢は極めてシビアになっています。
かつては不動産投資への融資が盛んでしたが、
今は「貸さない」というスタンスが鮮明です。
その背景には、スルガ銀行の不正融資問題やレオパレス21の施工不備といった、
社会を揺るがす大きな不祥事がありました。
銀行や金融庁としても、
これ以上社会的な問題に発展するような融資は認められないという状況です。
もし、これらの企業が収益性の高い健全な物件を扱い、
真っ当な経営を行っていたのであれば、
これほどまでの事態にはならなかったはずです。
一部の不誠実な実態が引き金となり、
真面目に取り組んでいた投資家までもが
融資を受けられないという「とばっちり」を受けているのが現状です。
- 「単純な不動産投資」には融資が出ない時代
昨今の厳しい審査状況下では、
単に「不動産投資をしたい」というだけの理由では、
まず融資は通りません。
融資が実行されるためには、
投資家側に相応の資産背景があることや、
相続税対策といった明確で正当な理由が必要です。
銀行が営利企業として納得できる「理由付け」が
二重三重に立っていない限り、
資金を引き出すことは非常に困難になっています。
- 銀行自身のビジネスモデルの危機
銀行側も、自らの収益をどこで確保すべきか模索しています。
現在の住宅ローン金利は0.7%程度にまで下がっていますが、
これでは営利企業としての利益はほとんど出ません。
本来、銀行業務の根幹は預かった資金を貸し出し、
その利ざやで稼ぐことですが、
利回りが3%近く確保できないと事業として成り立たないのが実情です。
このままの低金利が続けば、
数十年後には銀行の収益がプラスマイナスゼロになる恐れさえあります。
人口減少という構造的な問題も重なり、
各行は新しいビジネスモデルを構築せざるを得ない状況に追い込まれています。
- 加速するリストラとコスト削減
こうした危機感から、
メガバンク（三菱UFJ銀行など）を筆頭に大規模なリストラや構造改革が始まっています。
- 支店の統廃合：
支店長一人が複数の店舗を統括するような効率化が進んでいます。 - 採用の抑制：
かつては数千人規模だった新卒採用も、
現在は数百人単位にまで激減しています。 - 空中店舗への移行：
賃料の高い1階の路面店を廃止し、
2階や3階などの「空中店舗」へ移転することで
固定費を徹底的に削減しています。
もはや1階に広い店舗を構える必要性がなくなっているのです。
金融機関は今、
人員削減とコストカットを徹底し、
生き残りをかけた激しい変革の渦中にあります。
不動産投資に関わる私たちも、
こうした金融機関の「不都合な真実」を直視し、
変化に対応していかなければなりません。
要約
- 融資環境（外部要因）
- 不動産投資向け融資は厳格化が進み、金融機関は「貸さない」姿勢が強まっている
- 背景には、スルガ銀行の不正融資やレオパレス21の施工不備など、社会問題化した事案があり、監督当局の目も厳しい
- 審査の論理（金融機関が求めるもの）
- 「不動産投資をしたい」だけでは融資は通りにくい
- 資産背景、相続税対策など、金融機関が納得できる明確な目的と合理的な説明が複層的に必要になる
- 銀行側の事情（ビジネスモデルの危機）
- 低金利下で利ざやが薄く、従来型の貸出収益モデルが機能しにくい
- 人口減少も重なり、数十年単位で収益が成立しない懸念があるため、新たな収益構造の確立が不可避
- 具体的な変化（リストラ・コスト削減）
- 支店の統廃合、支店長の兼務など運営の効率化が進行
- 新卒採用の大幅抑制
- 路面店から空中店舗への移転など、固定費の徹底削減
- 結論（受け手が取るべき姿勢）
- 金融機関の構造変化を前提に、融資が出る前提条件と説明設計を整え、変化対応することが生き残りの条件になる
例え話
融資が
出にくい時代は、
以前の地図で
目的地に
向かう
ようなものです。
道（審査基準）
そのものが
変わった以上、
最新の地図
（金融機関の論理）に
合わせて
ルート
（資金計画と説明）を
引き直す
必要があります。
この動画から得られること
- 環境理解
- なぜ融資が締まったのかを、事件・規制・低金利・人口減少の構造で説明できる
- 審査の要点（専門家としての付加価値）
- 金融機関が重視する論点（資金使途の合理性、資産背景、返済原資の確からしさ）を、面談で伝わる形に整理できる
- 失点回避
- 「投資目的が曖昧」「数字が荒い」「出口が弱い」など、通りにくい典型を事前に潰せる
- 変化対応
- 銀行の店舗統廃合・人員削減が進む前提で、担当者任せにしない情報管理と交渉準備ができる
- 実務への落とし込み
- 次回の融資相談で何を準備し、何を説明するかが明確になる
視聴後アクション
- アクション1（15分）融資が必要な理由を一文で固定する
- 例：相続税対策として、収益不動産へ資産組替を行うため
- 例：既存資産の入替により、キャッシュフローと担保余力を改善するため
- アクション2（30分）銀行が見る数字を1枚にまとめる
- 自己資金、年収、金融資産、既存借入、返済比率、想定キャッシュフロー
- 目的は、担当者が上司に説明しやすい状態を作ること
- アクション3（30分）運用計画を3点で整える
- 収入の根拠（賃料・稼働・相場）
- 支出の根拠（修繕、管理、金利上昇）
- 出口（売却・保有継続の条件）
- 目的は、楽観ではなく耐久性を示すこと
- アクション4（必要に応じて）相談先を使い分ける
- 税務目的の妥当性：税理士
- 物件の収益性とリスク：不動産実務家
- 融資条件の比較と交渉：複数行への打診、紹介ルートの整理
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