【「買わない力」が利益を守る】見送り基準と複数出口で負け物件を弾く実務

振り返ってみれば、
購入した不動産より購入を見送った不動産の方が圧倒的に多い。
当たり前といえば当たり前ですが。
A4資料1枚を見ただけで見送りを決まることもあれば、
詳細な資料を取り寄せ事業計画書を作成し、
購入希望金額をはじき出した上で、
やめることもしばしば。
買うべき不動産と買ってはいけない不動産の選り分けをしっかりと行うことが、
先ずは一番最初にすべき作業となります。

何故、購入しなかったのか
その私なりの理由としては、

・利回り（表面・満室想定・実質・現状）不足

・確保したい利益に満たない

・加工できない築年数の経た物件

・現場に行ったときの感覚

・周辺環境（エリアの状況）にあった物件かどうか

・戸数が少ない物件

・入居率の改善が望めそうにもない

・販売価格と大規模修繕のバランス

・仲介会社が自社の利益のみ考えていた

・複数の出口戦略が立案しにくい

等々が理由として挙げられます。

利回りは価格次第で購入金額を引き下げることが出来れば、
何とかなる可能性はありますが、
例えば、
売り手が二次取得者で、借入金が多く、
こちらの希望する価格では債権を消すことが出来ずというケースもあります。
そのケースでは売主が現金を出す等の持ち出しが出来る場合であれば良いのですが、
そうでないことの方が多く、
というか、
手元に現金が残らないか、
運営していても手出しが多いから売りに出しているケースがあります。
不動産の案件としては、
優良でも総合的には買ってはいけない不動産と言えるでしょう。
普通は現在の評価から乖離し過ぎていて金融機関の融資もつきにくいと推察できます。
但し、
現金を持っていて、
高くてもいいからどうしてもその不動産を購入したいという意思があれば問題ありません。

簡単に言えば、
売却希望者の尻拭いをしなければいけない案件といえます。

要約

- 結論
  - 「買うより“買わない判断”の質」で成績は決まる。
     買ってはいけない不動産は、数字・現地・将来（出口）のいずれかが破綻している。
     出口が1本しか描けない案件は避ける。

- 見送り理由（代表10項目）
  - 利回り不足（表面/満室想定/実質/現況）・目標利益未達
  - 加工性の低い築古（法規/構造/間取りの制約で再生困難）
  - 現地での違和感（動線・騒音・匂い・日照・近隣施設）
  - 需要ミスマッチ（単身/ファミリー/法人需要と不一致）
  - 戸数が少なく分散が効かない（収益変動が大きい）
  - 入居率の改善余地が乏しい（市場賃料・競合・設備水準）
  - 価格と大規模修繕のバランス不良（初期〜5年のCAPEX過大）
  - 仲介の利益相反（売主都合・情報非開示・条件誘導）
  - 複数の出口（保有/転用/売却）が立ちにくい
  - 売主の高借入で価格ギャップ解消不能（金融機関評価とも乖離）

- 実務示唆
  - 90秒一枚審査→机上DD→現地/法務→事業計画・価格提示の4段ゲートで「早く深く」ふるいにかける。
    定量（KPI）と定性（現地感覚）の両輪で総合判定。

例え話

物件選定は「橋を渡る前の耐荷重検査」に似ています。
外観（価格）が立派でも、
荷重（CAPEX・空室・金利上昇）に耐えられなければ崩落します。
渡る前に、
設計図（KPI）と実地点検（現地感覚）で荷重試験を行うことが、
安全に目的地（リターン）へ到達する唯一の道です。

 

専門家としての付加価値

- 4段ゲート（90秒→机上→現地→事業計画）
  1) 90秒一枚審査（A4）：
     - 価格、表面利回り、現況利回り、築年/構造、戸数、最寄駅、稼働率
     - 即NG基準：表面<想定地域水準−2pt、戸数<8戸、駅徒歩>20分（代替交通なし）
  2) 机上DD（2〜3日）：
     - 実質利回り（NOI/価格）、OPEX比率、賃料ギャップ、CAPEX初期5年見積
     - 閾値目安：NOI利回り≥6.0〜6.5％（エリア差）、OPEX≤40〜45％、CAPEX/価格≤15〜20％（5年累計）
  3) 現地/法務（1〜2週）：
     - 動線/騒音/匂い/日照/近隣、需要適合（単身/ファミリー/法人）
     - 用途地域・接道・建ぺい/容積・違反可能性・設備寿命
  4) 事業計画・価格提示：
     - DSCR（営業CF/元利）≥1.2（ストレス：空室+10pt、金利+1.0％でも維持）
     - CAPEX回収年数＝投下額/年次賃料増分≤7年
     - 出口テスト：保有（賃料+8〜15％）
                           /転用（SOHO・間取り改変等）
                           /売却（区分・更地）うち2系統以上成立

- 価格と銀行評価の乖離チェック
  - 想定LTV（銀行評価≒収益価格or積算）と売買価格の差≤10〜15％が目安。
    超過は自己資金で埋めるか条件交渉（価格/条件変更）へ。

- 売主の尻拭い判定（要注意サイン）
  - 高借入・繰上返済不能、現金持ち出し拒否、資料不備、短期転売、家賃バラマキの稼働演出、
    仲介の一方的スキーム押し付け

- 需要適合と差別化の枝分かれ
  - 単身：駅力×生活利便×ネット回線→内装/家電/通信で差別化
  - ファミリー：学区/病院/駐車2台/60㎡超→水回り/収納/断熱で差別化
  - 法人：アクセス/静粛/駐車→セキュリティ/BCP/OAで差別化

 

アクション

- 具体ステップ
  1) A4一枚審査票を用意（価格/利回り/築年/構造/戸数/駅距離/稼働）し、90秒で一次判定
  2) 実質利回り（NOI）・OPEX比率・賃料ギャップを算出、5年CAPEXを概算
  3) DSCR（平常/ストレス）とCAPEX回収年数を計算し、閾値に満たない案件を除外
  4) 出口マトリクス（保有/転用/売却）の2系統以上が成立するかチェック
  5) 銀行評価見立て（積算/収益）と価格乖離を試算し、交渉条件（価格/引渡条件/是正）を作成

- 用語の簡潔説明
  - 表面利回り：年間総賃料÷価格。経費を含まない目安。
  - 実質利回り（NOI利回り）：（賃料−空室損−運営費）÷価格。
  - DSCR：営業キャッシュフロー÷元利返済。1.2倍未満は資金繰りが不安定。
  - CAPEX回収年数：投下改修費÷年次賃料増分。

 

補助資料

- チェックリスト（抜粋）
  - 利回り（表面/実質）、OPEX比率、賃料ギャップ
  - 5年CAPEX計画と回収年数、設備耐用年（屋上/外壁/給排水/電気）
  - 需要適合（単身/ファミリー/法人）スコア、差別化余地
  - 銀行評価（積算/収益）と価格乖離、LTV見込み
  - 出口マトリクス（保有/転用/売却）成立の可否

- テンプレ（要点）
  - A4一枚審査票（90秒版）
  - 出口戦略マトリクス（KPI・費用・期限）
  - 現地調査フォーム（動線/騒音/匂い/日照/近隣/防災）

 #不動産投資 #買ってはいけない物件 #出口戦略

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