【適正価格】不動産の親族間売買におけるメリット・デメリットと、スムーズに進めるための3つのポイント
不動産の親族間売買を検討する際、
身内ならではの利便性がある一方で、
法務や税務上の注意点も多く存在します。
今回は、そのメリット・デメリットと、
トラブルを避けて取引を円滑に進めるためのポイントを解説します。
- 親族間売買のメリット
最大のメリットは、
「気心が知れた間柄であるため、話が進みやすい」という点です。
- 柔軟な条件設定： お互いの状況をよく知っているため、価格交渉や支払い方法、引き渡しの時期などを柔軟に決めることができます。
- 相続対策としての活用： 不動産は分割しにくいため、相続時にトラブルの火種になりがちです。親が健在なうちに、特定の相続人へ適正価格で売却しておくことで、遺産の整理が明確になり、将来の紛争を未然に防ぐ手立てとなります。
- 注意すべきデメリットとリスク
親族間売買には、
思いがけない落とし穴も潜んでいます。
- 「みなし贈与」の疑い： 市場価格（相場）よりも極端に低い価格で売買を行うと、その差額分が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。
- 税制優遇の適用外： 居住用財産を譲渡した際の「3,000万円特別控除」などの税制優遇は、親族間売買では適用されないケースがあるため注意が必要です。
- 住宅ローンの審査： 金融機関によっては、親族間売買を「実質的な贈与」や「事業資金への転用」と疑い、住宅ローンの融資に慎重になる（審査が厳しくなる）傾向があります。
- スムーズに取引を進めるための3つのポイント
これらを踏まえ、
円満に取引を完了させるためには以下の3点を守ることが重要です。
- 売買契約書を必ず作成する
「身内だから」と口約束で済ませず、取引の事実を証明するために契約書をしっかりと作成しましょう。これは、後の税務調査における有力な証拠にもなります。 - 他の相続人の合意を得る
特に相続対策として行う場合、特定の相続人が不動産を取得することで、他の親族が「自分の相続分が減った」と感じてトラブルになる可能性があります。事前に話し合いを行い、納得を得ておくことが大切です。 - 適正価格（市場相場）で取引する
不動産会社の査定や路線価などを参考に、客観的に見て妥当な価格を設定しましょう。極端に安すぎる設定を避けることが、税務署からの指摘を防ぐ一番の対策です。
まとめ
親族間売買は、
適切な手順を踏めば非常に有効な資産継承の手段となります。
しかし、素人判断で進めると税務上のリスクを招く恐れがあるため、
税理士や弁護士、信頼できる不動産業者などの専門家に
相談しながら進めることを強くお勧めします。
不動産の親族間売買について解説します！
親族間売買のメリット
・気心が知れた間柄で話が進みやすい
親族同士ですから、
相手や不動産についての情報をお互いによく知っています。
価格交渉や支払方法、引渡し時期など、柔軟に話を進められるのが特徴です。
・相続対策に活用できる
不動産は分割しにくく思い入れも強いので、
相続でもめるケースが多いです。
そこで親が存命中に、
特定の子に適正価格で売却しておけば、
ほかの相続人が納得しやすく、
相続のゴタゴタを防ぐ手立てになります。
親族間売買のデメリット
・みなし贈与が疑われる可能性
相場より極端に低い価格で売買すると
「実は贈与なのでは？」
と税務署から見られやすいです。
もし、みなし贈与と判断されると、
差額に対して贈与税が課税されるので要注意です。
・税制優遇が使えない場合がある
たとえば居住用財産を譲渡したときの
「3,000万円特別控除」などは、
親族間売買だと適用外になることがあります。
・住宅ローンが組みにくい
金融機関は、
「贈与では？」
「相続時トラブルのリスクは？」
と慎重になるため、
親族間取引は審査が厳しくなることが多いです。
スムーズに取引を進めるポイント
１．売買契約書は必ず作る
身内だから…と省略せず、
しっかり契約書を作成しておきましょう。
税務上も、
売買の事実を示す有力な証拠になります。
２．ほかの相続人の同意を得る
とくに相続対策で、
親が特定の子に不動産を売る場合、
知らないうちに、
「自分の相続分がなくなった！」
となるとトラブルの火種に。
事前の話し合いが大切です。
３．適正価格で売買する
「時価5,000万円の不動産を1,000万円で…」
といったように、
あまりにも安すぎる価格は、
みなし贈与を疑われやすいです。
不動産会社の査定や路線価などを参考に、
妥当な価格を設定すると安心ですね。
具体的な例
☆例：4,000万円の贈与税リスク
時価5,000万円の不動産を1,000万円で取引し、
差額4,000万円が「贈与」とみなされると、
贈与税は1,500万円以上になるケースも。
結果的に買主の負担が非常に大きくなる可能性があります。
親族間売買は、
身内だからこそ話が早いというメリットがある反面、
みなし贈与や税制優遇の適用外など、
思いがけない落とし穴も潜んでいます。
しかし、
しっかりと契約書をつくること、
相場に近い適正価格で売買すること、
相続人間で事前に合意しておくことなどをきちんと押さえれば、
大きなメリットを活かしながら親族間売買を進めることができるでしょう。
記事の要約（MECE・専門家視点）
- 何が論点か
- 親族間売買は「話が早い・柔軟に決められる」一方で、税務・法務・融資のハードルが存在。最大の鍵は「適正価格」の担保と手続の可視化。
- メリット（使いどころ）
- 条件調整が柔軟（価格・支払時期・引渡し時期）。
- 相続対策として有効（生前に適正価格で整理し、将来の紛争を減らす）。
- デメリット・主なリスク
- みなし贈与リスク：相場より著しく低い価格は差額が贈与税対象になり得る。
- 税制優遇の適用外・制限：居住用3,000万円特別控除などは、相手関係や要件により適用できないケースがある（個別確認が必須）。
- 住宅ローン審査の難度：親族間は「実質贈与」等を疑われ、融資審査が厳格化しやすい。
- スムーズに進める3ポイント（実務の要諦）
- 売買契約書を必ず作成（口約束を避け、証憑化）。
- 他の相続人の合意・納得を確保（事前説明と同意の記録）。
- 適正価格で取引（複数査定・路線価・鑑定評価等で客観性を担保）。
- 結論
- 親族間売買は「適正価格の証拠化×全員合意×形式的要件の遵守」で成功する。税務・融資・登記の各論点を事前に精査し、第三者の関与で透明性を高めることが、最短距離の現実解。
例え話
親族間売買の価格決定は「計量器で材料を量る料理」に似ています。
目分量（感覚）で進めると味がブレる（税務リスク）。
秤（第三者評価）で計るから、
誰が食べても納得のいく一皿（公正な取引）になります。
この動画から得られること（学習・実践）
- 親族間売買のメリット・デメリットを短時間で把握できる。
- みなし贈与を避けるための価格設定と証拠化の手順（複数査定・路線価・鑑定評価）。
- 税制優遇の適用可否を見極める視点（要件と例外の整理）。
- 住宅ローン審査で求められる実務（第三者評価・資金使途の透明化）。
- 契約・合意形成・登記までの一連の進め方とチェック項目。
視聴後アクションのやさしい解説（初学者向け）
- 今すぐやること
- 現状の把握：対象物件の登記簿・固定資産税評価、路線価を入手。
- 価格の証拠集め：不動産会社の査定を2〜3社、必要なら不動産鑑定評価を取得。
- 合意の準備：関係相続人に趣旨・価格根拠・資金計画を説明し、同意書のひな形を用意。
- 契約の整備：売買契約書・重要事項の確認、手付・決済・引渡しの資金フローを文書化。
- 融資の相談：親族間売買に対応する金融機関へ事前審査を申し込み、必要資料を揃える。
- 何が得られるか
- 税務・融資で躓かないための「価格根拠」と「合意の記録」が揃い、手戻りが減る。
- 取引手順が可視化され、家族内の納得感とスピードが両立する。
専門家としての付加価値（実務チェックリスト／実装指針）
- 適正価格の三点測量
- ①複数社の机上・訪問査定、②路線価・固定資産税評価の参照、③必要に応じ鑑定評価書で補強（相続人・税務・融資の説得力向上）。
- 税務の論点（要件確認）
- みなし贈与（低額譲渡）の判定、譲渡所得の計算、居住用特例等の適用可否、登録免許税・不動産取得税・印紙税の整理。適用可否は事前に税理士へ照会。
- 融資・資金の可視化
- 親族間対応の実績がある金融機関を選定。売主・買主の口座間で資金移動を明確化（現金手渡しは避ける）。売買実在性を強化。
- 合意形成と紛争予防
- 相続人説明メモ（目的・価格根拠・代償金の有無）を作成。遺留分・特別受益の観点からの影響度を簡易試算し、合意書で記録。
- 契約・登記の運用
- 契約書に公正証書化の選択肢、決済は司法書士立会い。抵当権・共有持分・越境等の権利関係を事前解消。本人確認・反社確認を怠らない。
- スケジュール標準
- 1〜2週：査定収集・価格仮決定／ 3〜4週：合意形成・融資事前審査／ 5〜6週：契約・本審査／ 7〜8週：決済・引渡し・登記。
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