【親族間売買の落とし穴】みなし贈与・特例不適用・融資難を回避する実務

【親族間売買のデメリット】親族同士で不動産取引を行う際の注意点

親族間での不動産売買は、
身内という安心感がある一方で、
税務や法務の面で特有の「落とし穴」が存在します。
今回は、特に注意すべきデメリットとリスクについて解説します。

1. 「みなし贈与」と判断されるリスク

親族間売買で最も注意が必要なのが「みなし贈与」です。
たとえ売買の形式をとっていても、
取引価格が市場価格（時価）より著しく低い場合、
その差額分が実質的な贈与とみなされ、
買主に贈与税が課されることがあります。
「良かれと思って安く売った」ことが、
結果として予想外の重い税負担を招くケースは少なくありません。

2. 譲渡所得税の「特別控除」が受けられない可能性

通常、マイホーム（居住用不動産）を売却した際には、
利益から最大3,000万円を差し引ける
「3,000万円の特別控除」という特例があります。
しかし、
この特例は
「親子や夫婦、生計を一にする親族間」などの取引には適用されません。
この点を見落とすと、
本来払わなくて済むはずの税金を支払うことになります。

3. 住宅ローンの審査が通りにくい

親族間取引の場合、
金融機関は融資に対して非常に慎重になります。
その理由は、
相続対策や贈与の隠れ蓑として売買が偽装されるケースを警戒しているためです。
一般的な第三者との取引に比べ、
住宅ローンの承認を得る難易度は格段に上がります。

4. 物件状況の把握不足と契約上のトラブル

不動産会社を通さない個人間売買では、
宅地建物取引業法に基づく「重要事項説明」が行われません。
自分たちが住んでいた家や管理していた駐車場であれば状況を把握できていますが、
そうでない場合、
建物の劣化状況や法的な権利関係を正確に調査しないまま取引が進んでしまいます。
後に雨漏りや設備の故障（隠れた瑕疵）が発覚した際、
親族間であるがゆえに責任の所在を曖昧にした結果、
修復不可能な関係悪化に繋がるリスクがあります。

5. 専門家による対策とアドバイスの重要性

これらのデメリットを回避するためには、
以下の対策が不可欠です。

• 客観的な査定：
  市場価格を適正に把握し、
  妥当な取引価格を設定する。
• 事前の税務確認：
  専門家に相談し、
  税制上の特例が適用されるか確認する。
• 書面による交付：
   後々のトラブルを防ぐため、
  不動産の状況や契約内容をしっかりと書面に残す。

結論

親族間取引は、
仲介手数料を抑えられるといったメリットもありますが、
税務当局や金融機関からは厳しい目で見られる取引でもあります。
安易に自己判断で進めるのではなく、
税理士や不動産会社などの専門家に相談し、
透明性の高い取引を行うことが、
家族の絆を守ることにも繋がります。

要約

- 何が論点か
  - 親族間の不動産売買は、
    時価乖離による「みなし贈与」、税特例の不適用、融資難、情報不足による契約トラブルのリスクが高い。
    第三者間よりも手続きの厳格さと証拠化が求められる。

- 主なデメリット（構造的リスク）}
  - 価格リスク：時価より著しく低い価格は差額が贈与認定されうる（みなし贈与）。
  - 税務リスク：居住用3,000万円特別控除など一部特例が親族間取引では適用不可。
  - 資金調達リスク：金融機関は親族間売買に厳格、住宅ローン審査が通りにくい。
  - 取引リスク：重要事項説明が省略されがちで、隠れた瑕疵・権利不備の発見遅れ→親族関係の悪化。

 

例え話

   凍った川を渡るなら、
氷の厚さ（時価の根拠）とロープ（契約書・証拠）が必要です。
見慣れた川（親族間）でも、
厚さを測らず渡れば割れて沈みます。

専門家としての付加価値

  - 時価の客観化：仲介3社の査定＋必要に応じて不動産鑑定士の簡易鑑定で価格レンジを確定。
                             取引価格はレンジ内に設定、根拠は保存。
  - 税務の先読み：みなし贈与の有無、
                             譲渡所得の特例適用可否、
                             登録免許税・不動産取得税・印紙税の到来管理。
                             贈与＋相続時精算課税との比較案も試算。
  - 契約と開示：売買契約書（契約不適合責任の範囲、境界・越境、設備表、引渡条件、反社条項、印紙貼付）、
                          物理・権利デューデリ（登記簿、公図、規制、インフラ、既存不適格）。
  - 利害調整：相続人の事前説明・同意書取得（価格根拠・資金出所・スケジュール）。
                      議事録でエビデンス化。
  - 資金と決済：融資可否に応じ、
                         自己資金
                     ・親族内借入（契約・利率明記）
                     ・エスクローや司法書士預り金で安全な同時決済を設計。

 

この動画から得られること

- 親族間売買の4大リスク（価格・税務・融資・契約）の構造理解
- みなし贈与を避ける「時価レンジ」の作り方と根拠保存
- 3,000万円特別控除など特例の適否と代替スキームの考え方
- 住宅ローンが難しい場合の資金・決済オプション設計
- 契約書の必須条項、重要情報の開示とデューデリの要点
- 相続人同意の取り方とエビデンス化で紛争を未然に防ぐ手順

 

視聴後アクション

- 価格の根拠を作る
  - 仲介3社に査定を依頼し、必要なら簡易鑑定を追加。
    時価レンジと採用理由をメモに残す。

- 契約書を整える
  - 物件特定、引渡条件、契約不適合責任、境界・越境、融資特約、反社条項、違約金、印紙貼付を確認。

- 同意を得る
  - 相続人へ価格根拠・資金出所・日程を説明し、同意書に署名押印をもらう。
    議事録を保存。

- 資金と決済を決める
  - 住宅ローンが難しい場合の代替（自己資金・親族内借入は契約と利率明記）と、
    司法書士預りやエスクローで同時決済を手配。

- 情報を開示する
  - 登記簿、公図、設備表、修繕履歴、インフラ状況を共有。疑問は専門家に確認。

- 税・登記を前倒しで確認
  - 譲渡・贈与・取得税、登録免許税の試算と到来時期を把握。
    司法書士・税理士へ事前照会。

 

 まず「時価の根拠」「契約」「同意」を数字と書面で固めましょう。
今日、査定依頼を出し、契約条項チェックリストを作成し、
相続人説明の予定を決めてください。
親族間だからこそ、透明性こそ最大の防御です。