不動産を活用した相続対策の仕組み
相続対策として不動産運用が選ばれる最大の理由は、
不動産の「時価（売買価格）」と「相続税評価額」に大きな乖離がある点です。
一般的に、不動産の評価額は時価の7割程度になることが多く、
さらに借り入れをして建物を建てたり、
賃貸物件を購入したりすることで、
評価額を大幅に圧縮できます。
これにより、
相続税の節税効果が得られるだけでなく、
貸し出すことで安定した家賃収入も期待できます。
運用におけるリスクとコスト
かつては「アパート経営をすれば一生安泰」と言われた時代もありましたが、
現在はより慎重な経営判断が求められます。
不動産を所有すると、
固定資産税などの公租公課に加え、
建物の経年劣化に伴う修繕費が発生します。
外壁の劣化やクラック（ひび割れ）への対応など、
大規模修繕を含めたランニングコストは決して少なくありません。
また、借り入れをして物件を購入した場合、
空室が発生して収入が減ってもローンの返済は続きます。
収支が逆転し、
持ち出しが発生するリスクがあることも念頭に置く必要があります。
不動産は「長く保有すること」が基本であるため、
相続対策としての節税効果だけでなく、
その後の維持・管理まで見通した検討が不可欠です。
サブリース契約と融資の注意点
近年普及している「サブリース（一括借り上げ）」は、
管理会社が家賃を保証する仕組みですが、
オーナーが不利益を被るトラブルも相次ぎました。
これを受けて2020年12月には法改正が行われ、
業者への規制が強化されました。
契約を結ぶ際は、
保証条件などを十分に吟味しなければなりません。
さらに、中古物件などの「築古」物件を検討する場合、
銀行融資の返済期間が短く設定されることがあります。
たとえ表面利回りが高くても、
返済期間が短いとキャッシュフローが回らなくなり、
経営が立ち行かなくなる恐れがあります。
節税だけに目を向けるのではなく、
事業の継続性をしっかり見極めることが重要です。
安定した収益を見込める運用の具体例
相続対策と収益性を両立させるための、
具体的な視点を2つ紹介します。
- 市街化調整区域の事業用借地（コンビニなど）
市街化調整区域にある土地は、
もともとの評価額が低いため、
相続対策としての効果が高まります。
その一方で、
コンビニなどの大手テナントに事業用借地として貸し出すことができれば、
安定した家賃収入が得られ、
高い利回りを確保できる可能性があります。
まとまった現金資産をお持ちの方には、
有効な選択肢の一つとなります。 - 郊外のファミリー向け物件
都心のワンルームマンションは需要がある一方で、
競合が多く家賃下落のリスクも高い「レッドオーシャン」です。
しかし、少し郊外に目を向ければ、
居住環境が整ったエリアのファミリー向け物件は、
一度入居すると退去が少なく、
長期にわたって安定した収益が見込める「ブルーオーシャン」になる可能性があります。
パートナー選びの重要性
不動産会社や建築会社は、
自社の商品を売りたいために
「駅近こそが正義」「これからは郊外が良い」といった偏った情報を提供しがちです。
相続対策を検討される際は、
単なる「商品」選びではなく、
オーナー様の状況を俯瞰し、
第三者的な視点で
メリット・デメリットを誠実にアドバイスしてくれる
「人（パートナー）」を選ぶことが大切です。
現在の数字だけにとらわれず、
将来の事業継続性を見通した上で、
信頼できる専門家と共に最適な対策を立てるようにしてください。
要約
- 相続対策の基本構造
- 不動産は「時価＞相続税評価額（目安7割前後）」の乖離を活用でき、借入を組み合わせると評価圧縮が進む。
一方で長期保有・運用が前提で、家賃収入の安定化まで設計が必要。
- リスクとコスト
- 固定資産税・保険に加え、外壁・設備更新などの修繕費が発生。
空室や賃料下落時もローン返済は継続し、キャッシュが毀損する可能性。
古い物件は融資期間が短く、返済負担が重くなりやすい。
- サブリース・融資の留意点
- サブリースは2020年の規制強化で説明義務が明確化。
免責・減額条項・中途解約・原状回復負担を精査。
築古は返済年数短縮でCF悪化リスク、表面利回りだけでは判断不可。
- 実務的な選択肢
- 市街化調整区域×事業用借地（例：コンビニ等の大手テナント）で安定賃料・評価圧縮の両立を狙う。
- 郊外のファミリー向けは退去が少なく長期安定が見込めるが、生活利便・学区・駐車場など立地KPIがカギ。
都心ワンルームは競争が激しく下振れ耐性が弱い。
- 結論（パートナー選定）
- 「節税」先行ではなく「継続的な事業性」を最優先。
プロダクトではなく“人（伴走する専門家）”を選び、数値で可否を判定して進める。
この動画から得られること
- 相続×不動産の評価圧縮メカニズムと長期運用の前提条件
- サブリース・築古融資のリスク箇所と実務チェックポイント
- 市街化調整区域×借地、郊外ファミリーの具体的な成立条件
- 節税＜キャッシュの原則と、数値に基づく投資判定フレーム
- 専門家・パートナーを選ぶための質問集と依頼の勘所
例え話
相続不動産の設計は、
堤防づくりに似ています。
堤の高さ（節税効果）だけを上げても、
流入量（家賃）と放水路（修繕・返済）の計画がなければ決壊します。
水位（空室・金利上昇）を想定し、
逃がし道（予備CF・出口戦略）まで整えることが安全運用の本質です。
専門家としての付加価値
- 定量判定の閾値（最低ライン）
- DSCR（営業CF÷元利返済）≥1.2（ストレス時：空室+10pt、金利+1.0％でも維持）
- イールドスプレッド（実質利回り−借入実効金利−運営費率）≥2.0％
- LTV（借入÷資産時価）≤60％、出口キャップレート+50bpで価格下落を許容
- 修繕積立目安：戸当たり月5,000〜8,000円相当（築年×構造で調整）
- サブリース契約の要精査ポイント
- 免責・減額条項、賃料改定ルール、原状回復の負担範囲、中途解約条件、入居者募集の優先順位・広告費負担
- 物件タイプ別KPI
- 事業用借地：相手先の信用格付・解約条項・更新料・土地の代替性、想定利回り5〜7％台（地域差）
- 郊外ファミリー：徒歩圏の商業・学校・医療、駐車2台可、戸当たり面積60㎡超、平均入居年数7年以上が目安
- 融資・返済計画の着眼点
- 築年数と法定耐用年数の関係で返済期間を想定、元金返済比率の推移を確認
- 固定金利化の是非、繰上返済の弾力性、借換え条件（LTV・金利差）
視聴後アクション
- 具体ステップ
1) 目的を一文で定義（相続税圧縮・CF創出・承継円滑化の優先順位）
2) 候補案件の実質利回り・金利・運営費・空室率でDSCR/スプレッドを試算
3) サブリース・融資条件（返済年数・固定/変動）・修繕積立の前提を文書化
4) 物件タイプ別KPI（借地の信用・郊外の生活利便）を現地で確認
5) 税理士・司法書士・不動産の三者とセカンドオピニオンを取得
- 用語の簡潔説明
- DSCR：営業キャッシュフローが元利返済を何倍カバーできるかの指標。
1.2倍未満は資金繰り不安。
- イールドスプレッド：物件の実質利回りから借入金利・運営費を差し引いた余剰。
2％以上が目安。
補助資料
- チェックリスト（抜粋）
- 目的の優先順位（節税/CF/承継）が明文化されている
- 実質利回り・空室・運営費の根拠資料が揃っている
- DSCR・LTV・スプレッドのストレス試算を実施済み
- サブリース条項（減額・解約・原状回復）の確認記録あり
- 修繕計画（10年）と積立計画、出口（売却/保有）方針が定義済み
- 相談テンプレ（要点）
- 件名：相続対策としての不動産運用の定量判定と契約・融資確認のご相談
- 本文：目的/家族構成/資産概要、候補物件の条件、試算結果（DSCR等）、確認したい契約・融資論点、希望回答期限
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