【相続登記は「義務」です】申告だけでは売れない・貸せないを防ぐ実務

相続が発生した際、
多くの人が「相続税の申告」には気を配りますが、
意外と盲点になりがちなのが「不動産の相続登記」です。
登記を放置しておくと、
いざ売却しようとした際に思わぬトラブルに見舞われ、
余計な費用と時間がかかることになります。
実務の現場で起きた失敗事例をもとに解説します。

1. 税務申告と登記は「別物」という誤解

相続の手続きにおいて、
税理士は「相続税の申告」を担当しますが、
不動産の名義変更である「登記」は司法書士の領域です。

中には、税務署OBの税理士であっても「申告さえすれば終わり」と考え、
登記の必要性を強く促さないケースがあります。
依頼者側も「申告が終われば名義も変わっているはず」と思い込んでいることが多く、
これが数年後のトラブルの引き金となります。

2. 実例：売ろうとした時に発覚する「他人名義」

ある男性が、
亡くなった父親の土地を相続税の支払いのために売却しようとしたところ、
登記簿を取ると「全く知らない他人の名義」のままだったという事例があります。

父親は生前「自分の土地だ」と言っていましたが、
売買契約書が見当たらず、
所有権を証明する手段がありませんでした。
他人名義の不動産を不動産会社が仲介することは不可能なため、
解決までに膨大な時間と労力を要し、
結局、期限までに相続税を納めることができませんでした。

3. 数世代の放置で相続人が20人、80人に激増

先祖代々の土地で、
何代も相続登記がなされていないケースも深刻です。

実際に経験した事例では、
登記を放置した結果、
法定相続人が70〜80人にまで膨れ上がっていたことがありました。
いざ名義を整理しようとしても、
面識のない遠い親戚一人ひとりに連絡を取り、
実印と印鑑証明をもらう必要が出てきます。

手続きを代行する専門家への報酬だけでも、
建物を一軒建てるのと変わらないほどの高額な費用がかかり、
相続人が途方に暮れることも珍しくありません。

4. 「未登記」でも固定資産税はかかる

「登記をしていないのだから、役所には把握されていないだろう」と考えるのは間違いです。
市役所の税務課は定期的に現地調査を行っており、
未登記の建物であっても所有者を特定して固定資産税を課税します。
つまり、「税金は払っているのに、法的な権利（登記）は自分のものになっていない」
という不利益な状態が続くことになります。

5. 2024年から相続登記は「義務化」へ

法改正により、
2024年4月から相続登記が義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記をしない場合、
過料（罰則）が科されることになります。
「放置しても得をすることはない」というのが今の法律のスタンスです。

まとめ：今のうちに「名義」の確認を

相続登記の未完了は、
時間が経てば経つほど相続人の数が増え、
解決が難しくなります。
まずは親御さんの代で登記が適正になされているか、
権利証や登記簿を確認することが大切です。
もし未登記の財産が見つかったら、
関係者が存命で記憶がはっきりしているうちに、
速やかに登記手続きに着手することをお勧めします。

要約

- 盲点の正体
  - 税務申告と相続登記は別手続。
    申告が終わっても名義は自動で変わらない。
    登記は司法書士の領域で、未了だと将来の売却・担保設定が不可能に。

- 起きがちなトラブル
  - 売却時に「他人名義」と判明し売却不能、相続税納付に間に合わない例。
  - 数世代の放置で相続人が数十人規模に激増。
    全員の実印・印鑑証明が必要となり、費用・時間が桁違いに膨張。

- 誤解と不利益
  - 未登記でも固定資産税は課税される（現地調査で把握）。
    税金は払っているのに、権利は自分の名義になっていないという不利益状態が続く。

- 法改正の要点
  - 2024年4月から相続登記は義務化。
    相続を知った日から3年以内に登記未了なら過料の対象。
   「放置して得はない」が法律のスタンス。

- 結論
  - 名義の確認を優先。
    関係者が存命・記憶が確かなうちに登記を完了させる。
    将来の売却・担保・承継の詰まりを今外しておく。

 

この動画から得られること

- 制度理解
  - 税務申告と相続登記の違い、2024年義務化の中身（3年以内・過料・正当事由）。

- リスク認識
  - 他人名義・未登記の売却不能、相続人爆増のコスト、未登記でも課税される不利益。

- 手続と書類
  - 法定相続情報一覧図、戸籍収集、登記事項証明書、遺産分割協議書、固定資産評価証明の揃え方。

- 実務オプション
  - 相続人申告登記の位置づけ、数次相続対応、持分登記、遺産分割前の保存的行為の扱い。

- 進め方
  - 司法書士・税理士・不動産の連携、費用の目安、タイムラインと優先順位。

 

専門家の付加価値（実務テンプレート）

- 書類・収集チェックリスト
  - 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍、
     相続人の戸籍・住民票、
     固定資産評価証明書、
     法定相続情報一覧図（写し）。

- 遺産分割協議書の骨子（雛形の要点）
  - 相続人全員の特定、
    対象不動産の表示（登記簿通り）、
    持分割合、署名実印・印鑑証明書の添付。

- 手続フロー（標準）
  - 1）権利関係と不動産リスト化
 →2）戸籍収集
 →3）法定相続情報一覧図の作成
 →4）評価証明取得
 →5）遺産分割協議
 →6）相続登記申請
 →7）完了後の名寄・納税情報更新。

- 数次相続の整理
  - 先に発生した相続の未処理分を特定→相続関係説明図で分岐整理→同時並行で分割協議・持分登記。

- 相続人申告登記の使いどころ
  - 相続人が多数・遠方で即日協議困難な場合の暫定措置（売却・担保設定は不可の前提）。

- 費用の目安（概算）
  - 司法書士報酬
    登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）
    戸籍・証明書類の実費
    数次・相続人多数の追加費用レンジ。

 

視聴後アクション

- 名義を確認する
  - 親名義の不動産の登記事項証明書を法務局またはオンラインで取得し、現況と一致しているか確認。

- 権利証・書類を集める
  - 権利証（登記識別情報）・売買契約書・固定資産評価証明・納税通知書を一つのファイルに集約。

- 戸籍を請求する
  - 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、相続人の範囲を確定。

- 法定相続情報一覧図を作る
  - 法務局で一覧図を取得（無料）。
     以降の手続きを簡素化。

- 司法書士に相談予約
  - 相続人の数・不動産の所在を伝え、費用・期間の見積と進め方を確認。

- 義務化のタイマーを設定
  - 相続発生（知った日）からの3年カウントを手帳・カレンダーに記載し、四半期ごとに進捗点検。

 

例え話

 相続登記を放置するのは、
所有者不明の車で駐車場代だけ払い続けるようなものです。
まず車検証（登記）を自分名義に替え、
初めて動かせる（売れる・担保に入れられる）ようになります。
今、鍵と書類を揃えましょう。

 

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