よく「更地を所有しているなら、アパートやマンションを建てたほうが相続税対策になる」
という営業提案を耳にすることがあります。
しかし、なぜ建物を建てるだけで税金が下がるのか、
その具体的な理屈を詳しく知る機会は少ないかもしれません。
今回は、不動産の相続税評価の仕組みと、
節税につながる理由を専門的な視点から解説します。
- 相続財産評価の基本ルール
相続税を計算する際、
財産をいくらと見積もるかは、
国税庁が定めた「財産評価基本通達」というルールに基づいています。
現金や預金は「額面通り」に評価されますが、
土地や建物の場合は一律の価格が決まっているわけではありません。
相続税法上は「時価（実際に売買される価格）」で評価するのが原則ですが、
実勢価格は個別の事情で変動しやすいため、
税務上は計算を簡略化・公平化するための「評価額」が用いられます。
- 土地の評価方法
土地の評価には、主に以下の2つの方式があります。
路線価方式
市街地など主要な道路に面した土地に適用されます。
地図（路線価図）に記載された1平方メートルあたりの価格に面積を掛けて算出します。
路線価は毎年7月1日に国税庁から発表されます。
一般的に実勢価格の8割程度を目安に設定されているため、
現金で持っているよりも土地で持っているほうが評価が低くなるのが特徴です。
倍率方式
路線価が設定されていない地域（山間部や郊外など）で用いられます。
その土地の「固定資産税評価額」に、
地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて算出します。
- なぜアパートを建てると評価が下がるのか？
更地にアパートやマンションを建てて第三者に貸し出すと、
その土地の評価は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として減額されます。
更地であれば所有者が自由に使えますが、
賃貸物件が建っている土地は「借主の権利（借地権）」が発生するため、
所有者の自由な利用が制限されます。
その分、
土地の価値が低く見積もられ、
評価額が下がります。
これに加え、
一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用され、
評価額をさらに最大50％～80％減額できる場合もあります。
- 建物の評価と「タワマン節税」の改正
建物の相続税評価には、
市町村が算出する「固定資産税評価額」がそのまま使われます。
新築の建物であっても、
評価額は建築費用の5割〜7割程度になることが多いため、
現金で建築費を支払った時点で、
財産の評価額を圧縮できるメリットがあります。
なお、
かつて「タワーマンションの節税」が横行したことがありました。
高層階は実勢価格が高い一方で固定資産税評価額が低く、
その差額を利用して大幅な節税が可能だったためです。
しかし、
現在は法改正が行われ、
高層階と低層階の価格差を考慮した評価や、
実勢価格との乖離が著しい場合には
実勢価格で評価するようルールが厳格化されています。
- 有価証券や生命保険の評価
不動産以外にも、
評価が難しい財産には独自の計算ルールがあります。
- 上場株式：
「死亡日の終値」
「死亡した月の毎日の中値（平均値）」
「前月の平均値」
「前々月の平均値」の4つのうち、
最も低い金額で評価します。 - 非上場株式：
市場価格がないため、
会社の資産状況や利益などから複雑な計算（類似業種比準方式や純資産価額方式など）で評価します。
これには専門的な判断が必要です。 - 生命保険（権利）：
満期前や解約前の権利を相続する場合、
亡くなった時点での「解約返戻金相当額」が評価額となります。
まとめ
不動産は一つとして同じものが存在せず、
取引時期や売り手の事情によって価格が変動します。
そのため、
相続税の計算においては「評価額」という一定の基準を設けることで、
課税の不公平をなくしています。
不動産を活用した相続税対策は非常に有効ですが、
昨今のルール変更や個別の事情によって、
必ずしも期待通りの効果が得られないリスクもあります。
安易な判断で進めるのではなく、
税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談し、
長期的な視点で対策を練ることが重要です。
要約
- 評価の前提
- 相続税は「財産評価基本通達」に基づく評価額で計算。
現金は額面、土地は路線価方式（実勢の概ね8割）または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価。
- なぜ建てると下がるのか（論理）
- 更地→「自用地評価」。
賃貸用建物を建てる→入居者の権利が付着し自由利用が制限されるため、
土地は「貸家建付地」として減額評価。
- 建物は固定資産税評価額（建築費の5〜7割目安）で計上され、現金→建物への組替で評価が圧縮。
さらに建築ローン等の債務は「債務控除」で遺産総額から控除。
- さらに効く特例
- 小規模宅地等の特例（要件充足で評価減）：居住用（最大330㎡・80％減）、
貸付事業用（200㎡・50％減）など。
賃貸併用やアパート敷地にも適用可（要件確認）。
- 最近の是正点
- タワーマンション節税は通達・評価運用の厳格化で抑制（高低層差や著しい時価乖離は補正）。
短期取得や駆け込み対策等、貸付宅地特例の適用制限も強化傾向。
- 株式・保険の評価（比較）
- 上場株は4方式（死亡日終値／当月平均／前月平均／前々月平均）の最低値。
非上場株は比準・純資産方式。
保険の権利は解約返戻金相当額。
- 結論
- 更地→賃貸化は、土地（貸家建付地）・建物（固定資産税評価）・債務控除・特例の「多層減額」で相続税評価を下げ得る。
ただしCF/空室・金利・修繕・要件不充足のリスクに要注意。
専門家と長期設計が必須。
この動画から得られること
- 路線価／倍率・固定資産税評価・債務控除の関係がひと目でわかる
- 貸家建付地の評価ロジックと簡易計算の仕方
- 小規模宅地等の特例（居住用・貸付）の要件と適用順序の考え方
- 更地／賃貸化／借入ありの「評価差」サンプルと総額比較の視点
- 失敗回避の要件・CF・金利・修繕リスクのチェックリスト
例え話
更地は「自由席のホール」で、
所有者はいつでも好きに使えます。
一方、賃貸中の土地は「指定席のホール」。
席（入居者）の権利がある分、
自由度が下がり“評価”も下がります。
自由席の現金でホールを作るより、
指定席のホール（貸家建付地）に変えると、
評価は軽くなるのです。
専門家としての付加価値
- 貸家建付地の簡易式（概念）
- 貸家建付地評価 ＝ 自用地評価 ×｛1 −（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝
- 借地権割合：路線価図の記号（例：70％等）／借家権割合：原則30％（通達）／賃貸割合：入居面積比
- 例：自用地評価1億円、借地権70％、借家権30％、賃貸100％ → 1億×{1−(0.7×0.3×1)}＝7,900万円（▲2,100万円）
- 建物評価と債務控除
- 建物評価＝固定資産税評価額（新築時はコストの5〜7割目安）
- 建築借入は債務控除で遺産総額から控除（評価圧縮の第二段）
- 小規模宅地等の特例（要点）
- 居住用：被相続人居住の自宅敷地 最大330㎡・80％減（配偶者・同居親族等の要件）
／貸付事業用：賃貸用敷地 200㎡・50％減（事業的規模・継続要件・近時の適用制限に注意）
- 適用可否・有利選択は一次・二次相続の総税額で比較
- タワマン等の是正点
- 高層階の評価乖離・著しい時価乖離は補正・否認リスク。
最新通達と実務運用を確認
- 進め方（5ステップ）
1) 資産棚卸（更地・建物・株式・保険・負債）
2) 更地／賃貸化／借入ありの3案で相続税シミュレーション
3) 小規模宅地等の特例・二次相続までの総税額を比較
4) CF・空室・金利・修繕のストレステスト（DSCR≥1.2）
5) 実行計画（建築・賃貸化・登記・保険・融資条件）と要件モニタリング
視聴後アクション
- 具体ステップ（5項目）
1) 対象地の路線価・借地権割合・固定資産税評価額を取得（評価前提の確定）
2) 更地／賃貸化／借入ありの3案を試算（貸家建付地式・建物評価・債務控除を反映）
3) 小規模宅地等の特例の適用可否と二次相続までの総税額を比較
4) 賃貸化のCF試算（賃料・空室・運営費・修繕・金利）とDSCRストレステスト（空室+10pt、金利+1.0％）
5) 税理士・不動産鑑定士とレビューし、要件充足の運用計画（入居・継続・面積）とモニタリング体制を決定
- 用語の簡潔説明
- 借地権割合：土地のうち借地権が占める価値割合（路線価図に記号で表示）
- 借家権割合：建物賃借人の権利割合（原則30％、通達）
- 貸家建付地：貸家（賃貸建物）があることにより価値が減少した土地の評価区分
補助資料
- チェックリスト（抜粋）
- 路線価・借地権割合・倍率の確認
- 建物固定資産税評価額の目安（建築コスト比）
- 小規模宅地等の特例の要件（面積・継続・居住/貸付）
- 3案試算（更地／賃貸／借入）と二次相続までの総税額
- CF/DSCRストレステスト・修繕計画（10年CAPEX）
- テンプレ（要点）
- 貸家建付地簡易計算シート
- 小規模宅地適用判定表（居住用・貸付用）
- 3案相続税・CF比較テンプレ（ベース／ストレス）
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