【ホットライン】不動産投資のとくちゃんが遭った金融事故の続報第二弾！

はじめに

前回、私が不動産投資において遭遇した「金融事故」の経緯をお話ししましたが、
今回はその続報をお伝えします。

カスタマーセンターへの連絡と銀行の反応

令和2年6月18日、
私は静岡銀行のカスタマーセンターに電話を入れ、事の顛末を伝えました。
当初、カスタマーセンターは単なる受付窓口だと思っていたのですが、
実際には「苦情担当」としてデータが共有されており、
すぐに男性の担当者に代わりました。

銀行側の主張は当初、
「銀行側の不手際が証明されない限り、
お客様の要望で融資条件などを変更することはできない」というものでした。

しかし、事実は多面的です。
主観によって捉え方は変わりますが、
客観的なデータに基づけば、
明らかに銀行側のミスがありました。

金融事故の核心：抹消書類の不備

今回の大きな問題は、
銀行側が「抵当権の抹消書類」を用意していなかったことです。

不動産実務に詳しい方ならお分かりかと思いますが、
抹消書類が揃わなければ司法書士が融資の実行を止めるのが通常です。

現状、私の物件には
本来1番であるべき抵当権が
2番に設定されるという異常な状態になっています。
銀行側はこのミスを認め、
「是正（やり直し）します」と回答しましたが、
本来は事故が起きる前に防ぐべきことでした。

支店長の見舞いとプロとしての指摘

電話をした日の午後、
該当支店の支店長が神妙な面持ちで私の元を訪ねてきました。
私は「これは単なるクレームではない」と伝えました。
私は投資歴25年で対処法も熟知していますが、
もしこれが初めて投資をする方だったら、
取り返しのつかない大きな損害を被っていたはずです。
それを「良し」としている銀行の姿勢を厳しく指摘しました。

銀行側は当初「密に連絡を取る」という約束で契約を結んだはずですが、
最初からその約束は守られていませんでした。
結局、私のブログでの指摘や抗議を受けて、
ようやく重い腰を上げた形です。

異例の是正処置：融資の「借り換え」実行

今回の是正（登記の順番を正す作業）は6月29日に行われる予定です。
しかし、その手続きが非常に銀行都合なものでした。

銀行側が提示した方法は、
「一度融資を全額返済し、改めて融資を実行する（借り換え）」という形です。
本来、最初から正しく処理されていれば不要な手続きですが、
銀行のシステム上の都合でこの方法しか取れないとのことでした。

通常、再実行には事務手数料が発生しますが、
今回は銀行側のミスであるため、
手数料は銀行負担、
さらに1ヶ月分の元金相当額を調整する形で決着しました。
しかし、本来なら支払いまでに猶予があるはずの期間が、
この手続きのせいで実質的に短くなってしまうなど、
どこまでも銀行の論理が優先されていると感じます。

銀行業界の現状と「手数料ビジネス」への懸念

最近の地方銀行は、
金利収入が減る中で「手数料（フィー）」に依存する傾向が強まっています。
しかし、付加価値のないサービスに対して高い手数料を要求するのは、
顧客からすれば「キックバック」や「脅迫」に近い感覚を抱かせます。

私は支店長にこう伝えました。
「銀行にとっての本当のお客様は、
預金者ではなく、
お金を借りて利息を払ってくれる我々投資家（借り手）ではないのか。
どちらを向いて商売をしているのか」と。

前例主義や融通の利かないシステムに縛られ、
顧客に不利益を強いるような銀行は、
今後淘汰されていくでしょう。

最後に

支店長からは「銀行としても大変な事態だと認識している」という言葉がありましたが、
言葉だけなら誰でも言えます。
大切なのは、
行動でどう示すかです。

この問題が最終的にどう解決したのか、
また登記が正しく是正された後はどうなったのか、
追ってご報告させていただきます。

要約

- 本件は、不動産投資の融資実行時に起きた「金融事故」の続報です。
徳ちゃんが静岡銀行のカスタマーセンター（実質は苦情窓口）へ連絡し、銀行側の不備を是正させるまでの経緯が語られています。 

- 事故の核心は、銀行が抵当権抹消に必要な書類を用意していなかった点です。

本来は抹消書類が揃わない限り、司法書士が融資実行を止めるのが通常であり、投資初心者であれば致命傷になり得る事案です。 

- 結果として、物件の担保順位が「本来1番であるべき抵当権が2番になる」という異常状態が発生し、銀行はミスを認めて是正対応へ進みました。 

- 是正方法は、銀行都合（システム都合）により一度全額返済→再融資（借り換え）で登記順位を正すという異例の手続き。
手数料は銀行負担、さらに調整（金銭的補填）で決着しましたが、支払猶予が実質短くなるなど「銀行の論理」が前に出る問題も示されました。 

- 背景として、地銀が金利収入の低下を補うため手数料ビジネスへ傾斜している現状への懸念が語られ、「言葉ではなく行動で示せ」という結論に収束します。 

 

例え話 

 抵当権の順位は
「命綱の結び目」に
似ています。

結び目が
一つずれるだけで、
平時は気づかなくても、
いざという時に
命綱が機能しません。

だからこそ、
実行前の書類と
手順の点検が
最優先になります。 

 

この動画から得られること

- 抵当権抹消書類の不備が、なぜ「担保順位の事故」につながるのか（実務の構造理解） 
- 苦情窓口への連絡が、行内でどのように処理・共有されるかのリアル 
- 銀行の是正が「借り換え」で行われるケースと、その時に交渉すべき論点（手数料・調整） 
- 投資家側が“被害を拡大させない”ための立ち回り（記録、論点整理、期限設定） 
- 地銀の手数料志向が強まる中で、金融機関とどう付き合うべきか（自己防衛の視点） 

 

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）事故の論点をMECEで分解（何が問題か）
- 登記・担保の問題：抵当順位、抹消書類の完備、登記原因と日付の整合 
- 手続の問題：決済当日の段取り、司法書士の停止判断、再実行の可否 
- 金銭の問題：再融資の手数料、利息・元金の調整、支払猶予の実質短縮 
- 組織の問題：現場と本部、苦情窓口の位置づけ、対応スピードと記録 

 

2）「決済前」に買主（投資家）が必ず確認すべきこと
- 抹消書類一式が揃っているか（種類・有効期限・署名押印・委任状等） 
- 抵当権の設定順位と、同時抹消・同時設定の段取り（誰が何を持参するか） 
- 司法書士のチェックタイミング（事前閲覧・当日閲覧） 
- 連絡経路（支店・本部・苦情窓口）と、回答期限（何時までに確定するか） 

 

 3）是正局面の交渉ポイント（先手で決める）
- 手数料・登記費用・追加コストは誰が負担するのか（原則：原因者負担） 
- 借り換え等の再実行で「支払猶予・資金繰り」が不利にならないか 
- 合意内容は口頭で終わらせず、メール等で記録して残す 

 

視聴後アクション

- 今日やること：
直近の決済案件がある方は、司法書士に「抹消書類は事前に揃っていますか」を一言で確認してください。
これだけで事故確率が下がります。 

- 今週中：
決済のチェックリストを1枚作ります（抹消書類、順位、持参者、確認時刻、連絡先）。
難しい用語は不要で、項目だけで十分です。 

- 2週間以内：
取引銀行の連絡経路を整理します（担当→支店長→本部→苦情窓口）。
非常時に迷わないことが、損失拡大を止めます。 

- 1か月以内：
「銀行一択」を避けるため、相談できる金融機関をもう1行作ってください。
借入を増やす必要はなく、“比較できる状態”が目的です。 

- 迷ったら：
「書類が揃っているか」「順位が正しいか」「記録が残っているか」の3点だけ確認してください。
ここが整えば、金融事故の多くは未然に防げます。

 

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