【レシピ】失敗しない不動産投資を目指すなら、専門家という「ルー」を活用せよ

営業マンからの意外な相談

先日、ある通信系の営業マンが私のところへ来られました。
彼は事前に弊社のホームページを読み込んでいたようで、
商談の途中で「不動産投資について教えてもらえませんか？」と相談を受けたのです。

彼は30代前半で、
4歳のお子さんがいる若いパパでした。
将来的な独立や資産形成に興味があるものの、
周囲からは「やったほうがいい」という意見と
「やめたほうがいい」という意見の両方を聞いて迷っているとのことでした。

失敗しないための「レシピ」と専門家の役割

私は彼にこう伝えました。
「やりたいならやればいいし、
興味がないなら無理にする必要はない。
ただ、やるのであれば、
やみくもに動くのではなく専門家の意見をレシピとして活用すべきだ」と。

料理に例えるなら、
スパイスからこだわって究極のカレーを作るのは大変な修行が必要ですが、
市販の「カレールー」を使えば
誰でも手軽に美味しいカレーが作れますよね。
不動産投資における専門家は、
まさにその「市販のルー」のような存在です。

知識や経験がないまま自己流で始めると、
再現性が低く失敗のリスクが高まります。
我々のような専門家が持つ
「失敗しないためのノウハウ」をレシピとして取り入れることが、
成功への一番の近道なのです。

経営者・投資家として持つべき「タフネス」

不動産投資に限らず、
ビジネスで成果を出すには「打席に立ち続けること」が不可欠です。
プロ野球選手が打率を上げるために練習を重ねるように、
投資家も物件を見る回数を増やし、
プロの視点に触れる機会を増やすことで、
良い物件に出会う確率（打率）を高めることができます。

また、今の融資状況は、特にサラリーマン大家さんに対して非常に厳しくなっています。
自己資金を3割ほど求められるのが現状です。
こうした「逆風」の時期にどう動くか、
投資家としてのマインドも試されます。

外的要因に騙されてはいけない

最近は、業績悪化を何でもコロナのせいにしがちですが、
実は統計データを見ると、
景気の後退は昨年の消費増税時からすでに始まっていました。
コロナはそれを加速させたに過ぎません。

投資をする上で大切なのは、
こうした「外的要因」に惑わされず、
物事の「真の原因」を冷静に見極めることです。
仲介業者の口車に乗せられて、
需要のない土地に安いからといって物件を買ってしまうのが一番の失敗パターンです。

信頼できるパートナーを選び抜く

 自分の利益しか考えていない会社や担当者とは、
付き合うべきではありません。
一度の失敗が大きな赤字に直結する不動産投資において、
誠実でないアドバイスは致命傷になります。

我々のようなプロの経験を、
自分自身の人生の資産形成にうまく活用してください。
他人の失敗や成功の経験を学ぶことで、
不必要なリスクを回避できます。

おわりに

不動産投資は単なる「儲け話」ではなく、
長期的な「事業」です。
需要と供給の原則を理解し、
正しいレシピ（専門家の知恵）を持って取り組めば、
着実な資産形成が可能です。

要約

- 相談事例：30代前半・子育て世代の営業職が、不動産投資に興味はあるが賛否両論に迷っている状況で相談に来た。 

- 結論：不動産投資は「やる／やらない」ではなく、やるなら自己流で突っ込まず、専門家の知見を“レシピ”として使い、再現性を上げることが重要。 

- 例え話（本文の核）：料理で市販のカレールーを使えば失敗確率が下がるのと同様に、専門家は投資判断の“ルー”として機能する。 

- 重要論点（MECE） 
  - 実務：物件を見る回数を増やし、判断精度（打率）を上げる 
  - 金融：サラリーマン大家への融資は厳格化し、自己資金3割が求められやすい 
  - 情報：外的要因（コロナ等）に原因を丸投げせず、統計と構造で本質を見抜く 
  - パートナー：誠実でない仲介・担当者は致命傷になり得るため、付き合う相手を選別する 
- 目指す姿：不動産投資を「儲け話」ではなく長期の事業として捉え、需要・供給と資金計画を前提に、専門家と先手で進める。

この動画から得られること

- 不動産投資を「事業」として進めるための基本フレーム（需要・供給・資金計画）
- 専門家を“使う”意味（再現性の確保、落とし穴回避、意思決定の高速化）
- 物件検討の量を成果に変える方法（見学→比較→学習の回し方）
- 融資環境の現実（自己資金比率、審査の見られ方）と準備の順番
- コロナ等の外的要因に振り回されない「原因の切り分け」と判断の作法
- 誠実な仲介・管理・金融機関を選ぶ基準と、切り替える判断軸

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）失敗要因をMECEで分解（先に潰す）
- 物件（Asset）：需要の薄い立地、修繕費の見落とし、管理品質の軽視 
- 金融（Finance）：自己資金不足、返済比率過大、金利上昇耐性なし 
- 情報（Information）：広告情報だけで判断、相場の誤読、原因分析不足 
- 人（Partner）：利益相反の仲介、説明しない管理、回答が遅い金融機関

 

 2）「専門家＝ルー」を実務に落とす使い方
- 税理士：収支の見える化、税務論点、出口時の税金まで含めた設計
- 不動産会社：相場観・需給・管理会社の選定、現地目線の改善提案
- 金融機関：審査観点の事前確認、借入条件の比較、マルチバンクで交渉力確保

 

 3）最低限の数値ルール（目安）
- 空室＋1〜2戸、賃料▲5％でも赤字化しないか（ストレステスト）
- 修繕原資が毎月積めるか（積めない物件は長期で詰みやすい）
- 「説明できる収支」になっているか（第三者に説明できない数字は危険）

 

 4）実務チェックリスト（着手順）
- 1）目的を1行で確定（インカム重視／資産入替／相続も含む等）
- 2）月次の収支テンプレを作成（家賃・空室損・経費・返済・手残り）
- 3）候補物件を最低10件見る（比較しないと基準が育たない）
- 4）融資の前提を固める（自己資金、期間、金利、返済比率）
- 5）相談先を固定（税務・融資・管理の窓口を分ける）

 

視聴後アクション

- 今日やること 
  - 「なぜ不動産投資をするのか」を一文で書いてください。
目的が決まると、物件も融資も選別できます。 

- 今週中 
  - 家賃・経費・返済・手残りの“月次シート”を1枚作ってください。
細かい精度より、型を先に持つことが重要です。 

- 2週間以内 
  - 候補物件を5件以上見て、同じシートで比較してください。
比較が増えるほど判断が速くなります。 

- 1か月以内 
  - 税理士・金融機関・不動産会社のいずれかに相談予約を入れ、「自己資金」「借入条件」「赤字ライン」を数字で確認してください。
予約が取れれば実務は動きます。 

- 迷ったら 
  - 「この判断は自己流か、レシピ（専門家の型）に沿っているか」を確認してください。
型に戻すだけで、失敗確率は下がります。

 

 

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