【失敗しない不動産投資入門】インカム×キャピタル×レバレッジ×相続の基本

不動産投資とは、
アパートやマンションなどの不動産を購入し、
賃料収入やその不動産の売却収入などから収益を得る投資方法のことです。
不動産投資に興味があり、
これから始めたいと考えている方に向けて、
押さえておくべき不動産投資の基礎知識を説明します！

不動産投資が注目されるその特徴やメリットとは？

不動産投資の特徴は、
ローリスク・ローリターンの預貯金、
ハイリスク・ハイリターンの株式投資に対して、
その中間のミドルリスク・ミドルリターンに、
位置付けられることにあります。

空室や不動産の価格下落などのリスクはありますが、
不動産を所有している限り、　
価値がゼロになる可能性が低く、
安定した収入が期待できます！

不動産投資のメリットは、
インカムゲインとして、
賃料収入を安定して継続的に得ることができ、
キャピタルゲインとして、
不動産の価値が上がった時に売却して、
利益を得ることもできることです。

また、
投資する不動産を担保に資金を調達することによって、
少額の自己資金で不動産を所有することができます。

不動産の相続税評価額は、
時価よりも低く評価されることが多いので、
不動産を所有することは、
相続税対策にもなり得ます。

不動産投資では、
どのような不動産に投資するかが重要です！

不動産の用途により大きく、
店舗・事務所用と居住用とに分けられ、
一般的に居住用の不動産の方が利回りは低く、
比較的少ない資金で購入可能で、
運用のリスクも低いと言われています。

この居住用の不動産投資には、
複数の部屋がある建物全体を所有・運用する『一棟投資』、
建物の一部を戸単位で所有・運用する『区分投資』、
一戸建てを所有・運用する『戸建て投資』があり、
それぞれにメリットがあります。

一棟マンションや一棟アパートでは、
複数の入居者から家賃収入を得るため、
長期的に安定した経営が期待でき、
区分マンションでは、
管理費が必要ですが、
建物の管理を管理組合が行うことが多く、
その場合は管理の手間がほとんどかかりません。

【この動画から得られること（Learning Outcomes）】 

- 不動産投資の本質 

  - ミドルリスク・ミドルリターン／価値ゼロになりにくい実物資産 

  - 二つの収益源：インカム（賃料）＋キャピタル（値上がり売却） 

  - レバレッジ（担保融資）で少額資金から参入／相続税評価が下がりやすい 

- 投資対象の基礎 

  - 用途別：店舗・事務所（利回り高×ブレやすい）／居住用（利回り低×安定） 

  - 居住用の3手法： 

    1) 一棟投資：分散効果・安定性高／金額・運営負荷は大きめ 

    2) 区分投資：管理手間が小さい／管理費・修繕積立が重い 

    3) 戸建て投資：初期投資小さめ・長期入居期待／流動性・修繕の重さに注意 

- 物件選びと収支計画 

  - 立地（賃貸需要：駅距離・雇用/学校/病院、賃料相場・空室率） 

  - 収支はTCO（総保有コスト）で：購入時（仲介・登記・不動産取得税・印紙・ローン費用等）＋保有時（管理・修繕・保険・固定資産税/都市計画税・所得税/住民税） 

  - リスクの仕組み化：保証会社（滞納）・管理会社（運営）・保険（火災/地震/賠償）・金利ストレス（＋1〜2%） 

- 初心者がまず決めるべき比較軸 

  - 目標（安定収入／資産拡大）／許容リスク（空室・金利）／手間（運営）／資金（自己資金・融資余力）／出口（売却計画）

 

【例え話】 

不動産投資は「長距離列車の運行」。
路線（エリア選定）が良ければ乗客（入居者）は付き、
運行（管理・保証・保険）を整えれば遅延（リスク）も最小化。
ダイヤ（収支計画）を守れば、終点（目標資産）に着実に近づきます。

 

【専門家としての付加価値（実務の勘所）】 

- “利回り表示”ではなく、NOI（営業純利益）で比較する（空室・AD・原状回復・PM・修繕の年平均を織込む） 

- エリア判定は感覚ではなくデータ（募集在庫・成約賃料・人口動態）で行う 

- 金利＋2％、賃料−5〜10％のストレステストで耐性を数値化 

- 出口（売却）まで描く：売却コスト・譲渡税・需要層（実需／投資）を事前に確認

 

【視聴者が行動するためのCTA】 

- 候補エリアの賃貸データ（募集在庫・成約賃料・人口動態）を取得し、需要を数値で確認 

- 物件のTCOを洗い出し、NOIベースで利回り・返済比率を試算 

- 金利＋2％、賃料−5〜10％のストレステストを実施 

- 管理会社・保証会社・保険の条件を比較し、運用を“仕組み化”する設計に

 

税理士法人　A to Y
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