不動産投資は、
インフレにもデフレにも強く、
正しく運用すればリスクを低く抑えられる資産形成の手法です。
しかし、用語の意味や実態を正しく理解せずに投資を始めるのは非常に危険です。
今回は、投資を始める前に必ず知っておくべき
「2種類の収益」「利回りの考え方」「諸経費と税金」について解説します。
- 不動産投資における2種類の収益
不動産投資から得られる利益は、
大きく分けて以下の2つです。
- インカムゲイン（家賃収入）
毎月安定して入ってくる家賃や地代のことです。
長期にわたる安定した収益を目指すのが一般的ですが、
空室リスクや建物の老朽化に伴う修繕費などのコスト管理が重要になります。 - キャピタルゲイン（売却益）
所有している物件を売却した際に得られる利益です。
建物は年数が経つほど価値が下がるため、
購入時の見極めと適切なメンテナンスを行い、
いかに出口戦略（売却）を立てるかが鍵となります。
- 「表面利回り」と「実質利回り」の違い
物件情報に記載されている「利回り」という言葉には注意が必要です。
- 表面利回り（グロス利回り）
「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算されます。
諸経費や税金、空室のリスクが一切考慮されていない数字です。 - 実質利回り（ネット利回り）
家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引き、
さらに購入時の諸費用も含めて計算したものです。
【注意点】
広告などで「高利回り」と謳われていても、
実際には借入金の金利やメンテナンス費用を加味すると、
実質利回りが大幅に下がるケースが多々あります。
表面利回りが2～3％台の物件は、
借入れをして購入するとすぐに赤字（キャッシュフローがマイナス）になる可能性が高いため、
慎重な判断が必要です。
- 投資に関わる税金と諸経費
不動産投資では、
購入時だけでなく所有中にも様々なコストが発生します。
- 購入時の税金・費用
不動産取得税、登録免許税（登記費用）、印紙税など。
これらは一度きりの支出ですが、
利回り計算に含めるべき重要なコストです。 - 所有中の税金・経費
固定資産税、都市計画税、所得税、住民税。
さらに、規模が大きくなると「事業税（5棟10室基準など）」の対象にもなります。 - ランニングコスト
共用部の電気代、管理会社への管理委託料、清掃費、修繕積立金など。
- 成功の秘訣は「手残り（キャッシュフロー）」の重視
単なる「利回り」の数字よりも、
具体的な「事業計画書」に基づいた
「年間で実際にいくら現金が手元に残るか（手残り）」を重視しています。
例えば、1億円の投資に対して年間300万円、
2億円に対して700万円といった、
全ての経費とローン返済を引いた後のキャッシュフローを基準に判断します。
会計上の利益が出ていても、
手元の現金が足りなくなる「勘定あって銭足らず」の状態は、
不動産投資において珍しくありません。
利益だけでなく、
現金の流れ（キャッシュフロー）がプラスになるような経営戦略を立てることが、
不動産投資を成功させるための最大のポイントです。
不動産投資は「購入して終わり」ではなく、
一つの「経営」です。
基礎知識をしっかりと身につけ、
専門家の意見も取り入れながら、
多角的な視点で物件を検討しましょう。
要約
- 収益の二本柱
- インカムゲイン：賃料収入。
空室・修繕・運営費の管理が肝。
- キャピタルゲイン：売却益。
購入時の見極めと出口戦略が鍵。
- 利回りの見方
- 表面利回り＝年間家賃÷購入価格。
経費・税金・空室を反映しない。
- 実質利回り＝（家賃−運営費−税金）÷（購入価格＋購入時諸費用）。
借入金利・修繕で実力値は低下しやすい。
表面2〜3％は借入するとCFマイナス化の危険。
- 税金・諸経費
- 取得時：不動産取得税・登録免許税・印紙税等（1回）。
- 保有時：固定資産税・都市計画税・所得税/法人税（住宅家賃は消費税非課税）。
規模により事業税。
- ランニング：管理委託・清掃・共用電力・修繕積立・保険等。
- 成功条件
- 指標より「手残り（キャッシュフロー）」重視。
全費用・元利返済後にいくら現金が残るかで意思決定。
「勘定あって銭足らず」を避ける。
本動画のポイント
- 収益二本柱と出口戦略の要点
- 表面→実質利回りの変換と落とし穴
- 税金・諸経費の全体像と計算の骨格
- 手残り（CF）とDSCRで判断する実務
この動画から得られること
- 基礎理解：インカム/キャピタルの役割、出口の考え方
- 指標設計：表面/実質利回り、NOI、DSCRの算式と目安
- 税・費用：取得・保有・売却の税、運営費の網羅と前提置き
- 収支管理：手残り重視の事業計画とストレステスト
- 実務手順：家賃査定→費用積上げ→CF/DSCR判定→融資打診
専門家の付加価値（実務テンプレート）
- 算式（目安）
- 表面利回り＝年間家賃÷購入価格
- 実質利回り＝（年間家賃−運営費−固都税）÷（購入価格＋購入時諸費用）
- NOI＝賃料収入−空室損−運営費（管理・清掃・保険・固都税等）
- DSCR＝（NOI−金利）÷元本返済（≥1.2を目安、保守なら1.3）
- 実質化のチェックリスト
- 空室率（エリア平均＋安全マージン3〜5％）
- 修繕CAPEX（木造/軽量鉄骨1,000〜1,500円/㎡年、RC1,500〜2,500円/㎡年目安）
- 管理委託手数料（賃料3〜5％）、原状回復平均、保険、共用電力
- 固定資産税・都市計画税、購入時費用（仲介・登記・取得税）
- ストレステスト
- ケースA：空室＋5％、金利＋1％、修繕＋20％→DSCR>1.1維持
- ケースB：賃料▲3％・金利据置→CF黒字維持
- 退出設計（出口）
- 賃貸継続（リーシングKPI：入居率/回転日数/AD）
- 転売（想定利回り買主への供給価格＝ターゲットCap逆算）
- 自己利用（税務影響と改修費）
- 融資打診の骨子
- 賃貸需要データ、賃料成約比較、実質利回り、NOI/DSCR、ストレスシナリオ、修繕計画、保険付保
視聴後アクション
- 3物件だけ選ぶ
- 同じエリア・規模で比較しやすい候補を3件に絞ります。
迷いが減ります。
- 実質利回りを計算する
- 賃料から運営費と固定資産税を引き、購入時諸費用を加えた「実力値」を出します。
- 手残りを出す
- 年間NOIから金利・元本返済を引き、年の現金残高を算出。
赤字なら条件を見直します。
- ストレステストをかける
- 空室率・金利・修繕を悪化させた前提で再計算。黒字を維持できるか確認します。
- 税の支払い表を作る
- 取得税の時期、固定資産税の納期、申告期限をカレンダーに登録します。
- 銀行に相談する
- 実質利回り・DSCR・ストレス結果をまとめ、融資の目線を確認します。
例え話
表面利回りはメニューの価格、
実質利回りは原価を引いた粗利、
キャッシュフローはレジに残る現金です。
残る現金でしか家賃も修繕も払えません。
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