令和5年度の税制改正における不動産関連の重要ポイント、
特に土地や空き家の譲渡に関する特例措置の延長と拡充について解説します。
今回の改正では、
不動産オーナーや事業者にとって影響の大きい実務的な変更がいくつか盛り込まれています。
- 低未利用土地の譲渡所得における100万円控除の延長・拡充
低利用・未利用の土地（更地だけでなく空き家付きも含む）を譲渡した際の100万円特別控除が、
令和7年12月31日まで延長されました。
- 譲渡価格の上限引き上げ：
都市計画区域内の一定の土地については、
これまで「500万円以下」だった要件が、
改正により「800万円以下」に引き上げられました。 - 利用要件の見直し：
これまでは譲渡後の利用目的に厳しい要件がありましたが、
今回の改正でコインパーキングとしての利用が除外されるなど、
一部要件が変更されています。 - 実務上の視点：
地方や郊外の土地活用を促進する狙いがありますが、
都心部では500万〜800万円という価格帯の土地は非常に稀であり、
主に地方都市や過疎地での活用が想定されます。
- 空き家の譲渡所得における3,000万円控除の延長・拡充
相続した古い空き家を売却した際の3,000万円特別控除についても、
令和9年12月31日まで4年間延長されました。
- 要件の緩和（買主による工事）：
これまでは「売主」が売却前に耐震改修や解体を行うことが必須条件でした。
改正後は、売買契約に基づき「買主」が譲渡の翌年2月15日までに工事を行った場合でも、
特例の適用が受けられるようになります。 - 控除額の制限：
相続人が3名以上の場合は、
1人あたりの控除額が2,000万円に制限される措置が導入されました。 - 注意点：
老人ホーム入所直前まで居住していた場合も対象となりますが、
入所後に他人に貸し付けていた場合や、
親族と同居を始めた場合には適用されないため注意が必要です。
- 所有権移転登記等に係る登録免許税・取得税の軽減
- 土地の登録免許税：
土地の所有権移転登記（売買）の税率を2.0%から1.5%に軽減する措置が
3年間延長（令和8年3月31日まで）されました。 - 不動産取得税：
宅地評価の2分の1圧縮措置や、
既存住宅の「買取再販」における取得税の特例措置（最大36万円減額）も延長されています。
- 事業用資産の買換え特例と東京一極集中の是正
10年を超えて保有する土地・建物等を買い換えた際の課税繰り延べ（原則80%）が延長されました。
- 地域による繰延割合の調整：
東京特別区から地域再生法上の集中地域以外の地域へ移転する場合は、
繰延割合が90%に引き上げられます。
逆に、地方から東京へ移転する場合は60%に引き下げられ、
東京一極集中を抑制する姿勢が強まっています。
- 相続時精算課税制度の使い勝手向上
これまでの相続時精算課税制度は、
一度選択すると年間110万円の「暦年贈与」が併用できないという大きなデメリットがありました。
今回の改正により、
精算課税を選択した後でも、
年間110万円までは基礎控除として贈与税がかからず、
相続財産にも加算されないという極めて重要な変更が行われました。
- 課税強化（コインランドリー・マイニング）
不動産節税スキームとして利用されることが多かった「コインランドリー」や
「暗号資産のマイニング」に使用する設備について、
即時償却や税額控除を認める「中小企業経営強化税制」等の対象から除外されました。
いわゆる「節税封じ」としての側面があります。
まとめ
今回の税制改正は、全体として「空き家・未利用地の流動化」を促進しつつ、
「東京集中への抑制」と「意図的な節税スキームの封鎖」を強める内容となっています。
特に相続時精算課税と暦年贈与の組み合わせ、
あるいは空き家特例の買主工事容認などは、
これからの相続対策や売却戦略を考える上で、
非常に有効な選択肢となります。
詳細な条件については、
専門の税理士に相談の上、適切な判断を行うことをお勧めします。
要約（令和5年度 税制改正｜不動産の実務インパクト）
- 低未利用土地100万円控除
- 期限延長：令和7年12月31日まで
- 譲渡価格上限：都市計画区域内の一定地は「500万円→800万円」に引上げ
- 利用要件見直し：コインパーキング等の取扱いを整理（一部除外）
- 相続空き家3,000万円控除
- 期限延長：令和9年12月31日まで（4年延長）
- 要件緩和：売主工事に加え「買主工事（翌年2/15まで）」でも適用可
- 人数上限：相続人3人以上は1人あたり2,000万円上限
- 留意：老人ホーム入所直前居住は対象、入所後の賃貸や親族同居は対象外
- 登録免許税・不動産取得税の軽減延長
- 土地の所有権移転登記：2.0%→1.5%軽減を令和8年3月31日まで延長
- 宅地評価2分の1、買取再販の取得税軽減（最大36万円）も延長
- 事業用資産の買換え特例（課税繰延）
- 繰延割合：原則80%／東京→地方は90%（引上げ）／地方→東京は60%（引下げ）
- ねらい：東京一極集中の抑制と地方移転の促進
- 相続時精算課税の利便性向上
- 大改正：相続時精算課税を選択しても「110万円の基礎控除」を毎年併用可能（相続加算も不要）
- 節税封じ（投資設備）
- コインランドリー機器・暗号資産マイニング設備は経営強化税制等の即時償却・税額控除の対象外に
この動画から得られること
- 制度理解
- 低未利用100万円控除・空き家3,000万円控除の延長・拡充内容と期限
- 登録免許税・不動産取得税の軽減延長の適用条件
- 事業用買換え特例の繰延割合の地域別変更（90%/80%/60%）
- 相続時精算課税と暦年贈与の新ルール（110万円の併用）
- 実務手順
- 申請・証明ルート（自治体確認書、耐震/解体証明、契約条項）
- 売買契約に組み込むべき条項（買主工事期限、適用不能時の対応）
- 登記・税のスケジュール管理（契約→引渡→登記→申告）
- 戦略設計
- 地方・郊外の低未利用土地の出口戦略
- 空き家の「解体／耐震改修／買主工事」三択比較（コスト・納期・リスク）
- 東京→地方の事業再配置（90%繰延）の投資判断軸
- 生前贈与の最適化（精算課税×暦年の組合せ）
専門家としての付加価値
- 低未利用土地100万円控除
- 対象：個人が譲渡する低未利用（土地・空き家付含む）
- 譲渡価格要件：都市計画区域内の一定地は800万円以下（それ以外は従前要件）
- 必要書類：市区町村の「低未利用確認書」、売買契約書、用途確認（駐車場の扱い留意）
- 期限：令和7/12/31譲渡まで
- 相続空き家3,000万円控除
- 対象：相続開始時に被相続人が一人居住であった旧耐震の家屋・敷地
- 選択肢：①売主の解体/耐震 ②買主工事（翌年2/15まで）
- 書類：耐震基準適合証明／解体証明／買主工事の誓約条項／老人ホーム入所証明（該当時）
- 分配：相続人3人以上は一人2,000万円上限
- 期限：令和9/12/31譲渡まで
- 登録免許税・取得税
- 土地所有権移転登記：税率1.5%（売買）令和8/3/31まで
- 宅地評価2分の1・買取再販：取得税軽減（最大36万円）（期限延長）
- 事業用買換え特例
- 東京→地方（集中地域以外）＝90%、原則＝80%、地方→東京＝60%
- 要件：保有10年超、適格資産、移転期限・面積要件等（個別確認）
- 相続時精算課税×暦年
- 新ルール：精算課税選択後も毎年110万円まで非課税（相続加算なし）
- 運用：住宅取得支援・事業承継の前倒しと、少額持続贈与の併用設計が可能に
例え話
税制改正は「高速道路の分岐」ですが、
今回の改正で「迂回路（選択肢）」が増え、
合流（期限）も明確になりました。
標識（要件）を読み違えず、
最短の車線（特例）を選べば、
渋滞（税負担）を避けて目的地（資産最適化）に早く到達できます。
視聴後アクション
- 1. 資産を棚卸：空き家・低未利用地・事業用不動産を一覧化（所在地・面積・取得年・相続有無・市場価格）
- 2. 適用可否を判定：該当特例の要件チェック（期限・価格・居住実態・保有年数）
- 3. 契約と書類を整備：空き家は「買主工事」条項を契約書に明記／低未利用は自治体確認書を事前取得
- 4. スケジュール化：解体/耐震/登記/申告の期限をカレンダー化（買主工事＝翌年2/15）
- 5. 併用設計：相続時精算課税×暦年110万円の生前贈与を年次設計（教育・住宅・事業資金）
- 6. 地方移転の検討：東京→地方で90%繰延の試算（DCF・移転コスト・人件費）
- 7. 専門家に当てる：税理士・司法書士・不動産・建築士で最終確認（証憑と条項の整合）
運用の勘所
- 期限逆算：契約日・引渡日・登記日・申告期限を一体管理。
空き家「買主工事」は翌年2/15が絶対期限
- 証憑の整合：老人ホーム入所・単身居住・耐震・解体証明は発行主体と日付の整合を厳格に
- 契約条項：買主工事で特例失効時のリスク分担（価格調整・解除権）を文書化
- 地域差の把握：低未利用は地方・郊外で効果大。
都市部は価格レンジ適合性を事前確認
- 贈与設計：精算課税×暦年の組合せは、財産分割・遺留分・相続税総額に与える影響を試算の上で実行
今回の改正は
「空き家・未利用地の流動化」
「東京一極の是正」
「節税の是正」
「相続贈与のしなやかさ」
を同時に進める内容です。
期限・要件・書類・契約の4点を外さなければ、
手取りと選択肢は大きく広がります。
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