【他人事ではない地面師被害】相続登記・現地管理・書類防衛の3本柱

【他人事ではない！？】地面師の被害から自分の資産を守る3つの対策

今回は、近年話題となっている「地面師」による詐欺被害をテーマに、
相続財産トラブルや資産を守るための対策についてお話しします。

地面師とは何か

「地面師」という言葉は、
最近ネットドラマでも注目を集めましたが、
決してフィクションの中だけの存在ではありません。
地面師とは、
他人の土地の所有者になりすまし、
不動産の売却を装って買主から多額の金を騙し取る詐欺師のことです。

買主は大金を支払っても、
真の所有者が別にいるため、
不動産を自分のものにすることはできません。

地面師は、
本物そっくりの身分証を偽造し、
ターゲットとなる土地を徹底的に調査して組織的に犯行に及びます。
過去には、
大手ハウスメーカーが約55億円もの被害に遭った事件も発生しており、
非常に巧妙な手口が使われます。

地面師に狙われやすい不動産の特徴

地面師は、
所有者になりすましが容易な、
以下のような不動産を好んで狙います。

• 管理が行き届いていない土地： 空き地、駐車場、アパート、ビルなど。
• 所有者が近くに住んでいない不動産： 遠方に居住しており、目が届かないケース。
• 高齢者が所有している不動産： 認知機能の低下や管理能力の隙を突かれるケース。
• 相続登記が放置されている不動産： 権利関係が複雑で、誰が真の所有者か周囲に分かりにくい状態。

資産を守るための3つの対策

地面師の被害を防ぐためには、
自分自身でしっかりと対策を講じることが重要です。

1. 相続トラブルを防ぎ、権利関係をクリアにしておく
   相続が発生した際、名義変更（相続登記）を後回しにすると、
   地面師に付け入る隙を与えてしまいます。
   権利関係をはっきりさせるためにも、
   相続が発生したら早めに登記手続きを進め、
   親族間で権利を整理しておきましょう。
2. 不動産の状況を定期的にチェックする
   所有している土地を放置せず、
   定期的に現地を確認してください。
   例えば「管理地」という看板を立てるだけでも、
   他人の無断使用や不審な動きを牽制する効果があります。
3. 重要書類を厳重に管理する
   権利証（登記識別情報）や実印などの重要書類は、
   セキュリティの万全な場所に保管してください。
   万が一、
   これらの書類が盗難に遭った場合は、速やかに法務局へ「不正登記防止申出」を行い、
   勝手な登記手続きを防ぐ措置をとりましょう。

まとめ

「自分には関係ない」と思わず、
適切な対策を講じておくことで、
大切な資産を守ることができます。
相続手続きを早めに行い、
所有物件を定期的に見守り、
重要書類を厳重に管理することを心がけましょう。
もし不安な点があれば、
司法書士や税理士などの専門家に相談し、
管理体制を整えておくことも一つの手です。

いつ自分の土地が狙われるか分からないという危機感を持ち、
事前の対策を徹底しましょう。

今日は相続財産トラブルと「地面師」について、
お話ししていきますね。
最近はドラマの影響もあって、
「え？ 地面師って何？」
なんて疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

実は地面師詐欺、昔からあるんです。

大企業が55億円もだまし取られた事件もあり、
決して他人事とは言えません……！

でも大丈夫！
まずは地面師の正体をしっかり理解し、
どんな手口で近づいてくるのかを知り、
しっかり対策を立てましょう。
それでは、さっそく始めます！

地面師ってそもそも何？

「地面師」とは、
他人の土地の所有者になりすまして、
不動産の売却を装い、
買主から大金をだまし取る詐欺師のことです。

買主はせっかく大金を支払っても、
実は本当の持ち主は別にいるため、
不動産を手に入れることができません。

・本物さながらの身分証を偽造

・ターゲット土地について徹底調査し、隙を突く

・組織的に役割分担して詐欺を遂行

ドラマやニュースで取り上げられた
「積水ハウス地面師詐欺事件」
では、
なんと約55億円もの被害が発生！
大企業ですら被害に遭うなんて、
ビックリですよね。

地面師が狙う “カモ”になりやすい不動産

地面師たちは、
「本当の所有者になりすましやすい土地」を好みます。

例えば……

・空き地や駐車場、アパート、ビルなど「持ち主が近くに住んでいない」不動産

・高齢の方が所有している不動産

・相続登記が放置されている、権利関係が複雑な不動産

周りの人も
「そもそも誰が持ち主か知らない」
ような状態だと、
地面師たちは、
「よし、ここならバレない！」
と狙ってくるわけですね。

3つの対策で被害を避ける！

「じゃあ、どうやって地面師から自分の資産を守るの？」
と思われる方も多いのでは？

ここからは、
具体的な3つのポイントをご紹介します！

1.  相続トラブルを防ぎ、権利関係をクリアにしておく

相続手続きを後回しにしていると、
「誰が本当の所有者？」状態に陥りがち。
権利関係があやふやだと、
地面師のつけ入るスキが生まれてしまいます。

・相続が発生したら早めに登記や名義変更などを進める

・相続人どうしで話し合い、きちんと権利を整理しておく

2.  管理がおろそかになっている不動産はないか定期的にチェック！

遠方に住んでいるなどで、
空き地や空き家を放置していませんか？

・「他人が勝手に使っていないかな？」

・「変なポスターや張り紙が貼られていないかな？」

こんな感じでちょっと気にかけるだけでも、
地面師の隙を与えにくくなりますよ！

3. 権利証や実印など、重要書類は厳重に管理する

地面師は偽造が得意ですが、
本物を盗まれてしまうと防ぎようがありません。

・権利証や実印を保管するときは、セキュリティ万全の場所に！

・万が一盗難されたら、すぐ法務局へ「不正登記防止申出」を行う

 

ちょっとドキッとする「地面師」という言葉ですが、
きちんと対策をしておけば恐れることはありません！

・相続手続きは早めに

・持ち物件を定期的に見守る

・権利証や実印は厳重管理！

これを意識するだけで、
だいぶリスクを減らすことができます。

もし
「自分でちゃんと対策できるか不安……」
というときは、
専門家に相談するのも一つの手段です。

「地面師詐欺は誰にでも起こりうる！」
ということを忘れずに、
皆さんの大切な資産をしっかり守っていきましょう！

記事の要約（MECE・専門家視点）

- 何が論点か

  - 地面師は、他人の土地の所有者になりすまし売買を偽装して巨額の金銭を詐取する組織的詐欺。大企業も被害に遭うほど手口は巧妙化。

  - 狙われやすい不動産は、管理不十分・所有者遠方・高齢所有者・相続登記未了など「なりすましの入り口」が多い資産。

- 典型的ターゲット（リスクの所在）

  - 管理が行き届かない空き地・駐車場・古アパート・雑居ビル。

  - 所有者が遠隔地居住で現地把握が弱い物件。

  - 高齢者名義や認知機能低下が疑われるケース。

  - 相続登記が放置され権利関係が不透明な土地。

- 実践対策（所有者の3本柱）

  - 相続・名義の整備：相続発生後は速やかな相続登記で権利関係を明確化（相続登記は原則3年以内の申請が義務化）。親族間の役割と連絡窓口を一本化。

  - 管理の可視化：定期見回り・「管理地」看板・近隣連絡先の掲示で牽制。遠方なら管理委託や見守りサービスの活用。

  - 証憑・書類管理：登記識別情報・実印・印鑑証明・本人確認書類を厳重保管。盗難・紛失時は法務局へ「不正登記防止申出」でブロック。

- 結論

  - 地面師対策は「権利の明確化×現地の気配×書類の厳格管理」。初動と仕組み化の両輪で、なりすましリスクを構造的に抑え込むのが現実解。

例え話

  管理の行き届かない土地は、
鍵の掛かっていない家に似ています。
外から見て「入れる」と思わせない工夫（登記整備・見回り・告知）で、
狙われる確率を下げられます。

この動画から得られること（学習・実践）

- 地面師が狙う「入り口（隙）」の可視化と自己点検の方法

- 相続登記・名義整備を遅らせないための初動タスクと期限管理

- 見回り・掲示・管理委託による牽制と周辺ネットワークの作り方

- 登記識別情報・印鑑・本人確認資料の保全と、盗難時の即時対応フロー

- 買主側の安全確認（本人確認・原本主義・司法書士立会い・振込限定決済）

視聴後アクションのやさしい解説（初学者向け）

- 今すぐやること

  - 相続・名義を確認：相続が発生していれば、相続登記の進捗と期限（原則3年）を家族で共有。

  - 現地を見に行く：境界・看板・施錠・無断使用の有無を点検し、写真で記録。遠方なら管理委託を検討。

  - 書類を固める：登記識別情報・実印・印鑑証明の保管場所を一本化。盗難・紛失時の対応手順を紙1枚にまとめる。

  - 牽制を掲示：「管理地」「連絡先」看板を設置し、近隣と連絡体制を作る。

  - 法務局に相談：不正登記防止申出の要件・必要書類を事前確認。

- 何が得られるか

  - 自分の土地の脆弱ポイントが可視化され、優先順位をつけて対策できる。

  - 家族・専門家との役割分担が明確になり、被害の芽を早期に摘める。

 専門家としての付加価値（実務チェックリスト／実装指針）

- 所有者向けチェック（5領域）

  - 権利・登記：相続登記の完了、住所・氏名変更登記の整備、権利証の保管台帳化。

  - 現地・管理：見回り周期、管理看板、近隣の通報連絡網、無断使用の有無。

  - 書類・本人確認：印鑑証明の取扱い、本人確認書類の更新、IC付本人確認の運用。

  - 牽制・通報：不正登記防止申出、郵便転送の設定、固定資産税の送付先統一。

  - 体制・委託：管理委託契約の範囲、非常時の連絡網、家族内の窓口一本化。

- 買主・決済側の安全策（7項目）

  - 本人確認：ICチップ読取・戸籍一連の原本確認・顔写真一致・最近の写真や署名サンプル照合。

  - 書類の鮮度：印鑑証明・住民票は発行後3カ月以内、本人出頭を原則化。

  - 司法書士立会い：決済現場で本人面前確認と本人確認情報の作成。

  - 決済フロー：金融機関振込限定、現金授受を避け、資金の流れを資料化。

  - 登記の即日申請：オンライン申請と事前審査の活用。

  - 反社チェック：反社会的勢力排除条項とKYCの徹底。

  - 異常シグナル：即決・高額・平日夜間の決済要求、フリーメールのみ、現地案内拒否等は再確認のトリガー。

- タイムライン（所有者）

  - 1週間：現地点検・看板設置・書類棚卸し

  - 1カ月：相続登記・住所変更登記の着手、管理委託の検討

  - 3カ月：不正登記防止申出、近隣との通報体制整備

税理士法人　A to Y
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