名古屋市の中心部に位置し、
地下鉄東山線と桜通線が交差する交通の要所「今池エリア」。
投資家からも非常に注目度の高いこのエリアの実例物件をもとに、
ワンルームマンション投資の成功条件を詳しく解説します。
- 実例物件のスペックと現状
今回検証するのは、
今池駅から徒歩2分という好立地にある物件です。
- 所在地： 名古屋市千種区今池
- 売買価格： 1,300万円
- 築年数： 2009年12月築（築約16年）
- 専有面積： 20.92㎡（単身者向け標準サイズ）
- 構造： 鉄筋コンクリート（RC）造
- 設備： オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、浴室暖房、エアコン完備
- 現況： 月額 55,750円で賃貸中（入居者あり）
- 管理費・修繕積立金： 合計月額 7,950円（標準的な水準）
- 収益性の精査：表面利回りと実質利回りの違い
投資判断において最も重要なのは、
表面的な数字に惑わされず「実質利回り」を正確に算出することです。
- 年間賃料収入： 669,000円
- 表面利回り： 約5.1％
- 年間諸経費： 管理費・積立金（約9.5万円）＋固定資産税（推定約4万円）＝計13.5万円
- 実質利回り： 約4.1％
駅徒歩2分という希少性を考えれば、
実質4.1％は標準的な水準と言えます。
ただし、築16年という経過年数から、
今後はエアコンや給湯器の交換（年間2〜3万円の予備費）や、
10年以内に行われるであろう「大規模修繕」への備えが必要です。
場合によっては
50万〜100万円程度の一時金が発生する可能性も考慮しておくべきでしょう。
- 今池エリアの市場動向と将来性
今池エリアは、
名古屋駅や栄駅へのアクセスが極めて良く、
飲食店や商業施設が充実しているため、
会社員や学生などの単身者需要が非常に安定しています。
コロナ禍を経て一時的な調整はあったものの、
現在は回復傾向にあります。
特に徒歩2分という立地は、
将来的な資産価値の下落が起きにくく、
売却時の「流動性」が高い点も大きなアドバンテージです。
- 投資の向き・不向きを判断する
この物件への投資は、
競馬に例えるなら「本命馬」に堅実に賭ける戦略に似ています。
購入を検討しても良い方
- 安定性重視の方：
高利回りよりも、
空室リスクの低さと資産価値の維持を優先する方。 - 中長期の資産形成を目指す方：
5年、10年といった長期保有を前提にできる方。 - 名古屋市場を信頼している方：
地方都市の中でも安定した成長を続ける名古屋市場を評価している方。
購入を避けるべき方
- 高利回りを求める方：
実質4％弱という数字に物足りなさを感じる方。 - 短期的な転売益を狙う方：
数年での大幅な値上がりを期待する方には不向きです。 - 資金に余裕がない方：
突発的な修繕や一時金の支払いに対応できない方は避けるべきです。
- 投資判断のための実践チェックリスト
検討の際は、以下のポイントを必ず確認しましょう。
- 建物・設備の状態：
マンション全体の管理状態や、
エレベーターの更新履歴、
北向き物件特有の結露対策など。 - 管理組合の運営：
修繕積立金の蓄えは十分か、
将来の値上げ予定はないか、
理事会の活動は活発か。 - 周辺競合の調査：
近隣に同条件の競合物件がどの程度あり、
いくらの賃料で募集されているか。 - 出口戦略：
同じマンション内の過去の売買実績を確認し、
将来の売却可能性を予測する。
結論
今池エリアの駅近物件は、
優れた立地を活かした堅実な投資対象です。
しかし、築年数に伴う修繕リスクや競合の存在を忘れてはいけません。
利回りだけでなく、
資産価値の安定性を重視し、
長期的な視点で慎重に判断することが成功への道です。
要約
- 物件スペック（名古屋・今池エリア）
- 所在：千種区今池／今池駅徒歩2分
- 価格：1,300万円／2009年築（約16年）／RC造20.92㎡
- 設備：オートロック・防犯カメラ・宅配BOX・浴室暖房・AC
- 現況賃料：月55,750円（入居中）／管理費＋積立金：月7,950円
- 収益性（表面→実質）
- 年間賃料 669,000円／表面利回り 約5.1％
- 年間諸経費（管理・積立 約9.5万円＋固定資産税 約4万円）＝約13.5万円
- 実質利回り 約4.1％（標準水準）。
今後の小修繕（年2〜3万円）や大規模修繕の一時金（50〜100万円想定）を織込む必要あり
- 市場性（今池エリア）
- 東山線×桜通線の結節、名駅・栄へ好アクセス。
飲食・商業集積で単身需要は底堅い
- 徒歩2分の希少性は賃貸付けと売却流動性の両面で優位
- 投資適性（向く／向かない）
- 向く：安定重視・中長期保有・名古屋市場を信認・突発費にも耐える資金余力
- 向かない：高利回り志向・短期転売狙い・修繕・一時金への備えが薄い
- 実務チェック（買付前）
- 建物・設備：EV・配管・防水の更新履歴、結露・日射の対策
- 管理組合：長期修繕計画、積立水準・今後の値上げ方針、議事録の健全性
- 競合：近隣募集賃料・供給戸数・成約スピード
- 出口：同棟の過去売買、成約期間・値下げ幅、将来の流動性
例え話
この物件は「オッズは低いが勝率の高い本命馬」。
派手な配当（高利回り）は狙えないが、
コース（立地）と脚質（設備・管理）が安定しているため、
長距離戦（中長期保有）で着実に取りにいく戦略が合う。
この動画から得られること
- 表面と実質利回りの差と、費用の織込み方
- 今池エリアの需給と徒歩2分がもたらす流動性の価値
- 修繕・一時金・小修繕の現実的な備え方
- 管理組合・長期修繕計画・議事録の読み方（健全性の判定）
- 競合調査と出口戦略（同棟売買の実績確認）の実務手順
- 投資適性（向く／向かない）の見極め基準
視聴後アクション
- 実質利回りを出す
- 年間賃料、管理・積立、税、年2〜3万円の小修繕を入れて実質利回りを計算する。
- 管理資料を確認する
- 長期修繕計画、積立金残高、議事録、将来の値上げ方針を取り寄せ、健全性を判定。
- 建物と住戸を点検する
- EV・配管・防水の更新歴、北向き住戸の結露対策、室内設備の寿命をチェック。
- 競合を調べる
- 同条件の募集賃料・供給戸数・成約スピードを把握し、賃料維持可能性を見積もる。
- 出口を先に描く
- 同棟の売買実績・成約期間・値下げ幅から、売却のしやすさと想定価格帯をメモにする。
- 資金の余力を確認する
- 一時金50〜100万円の発生に耐えられる現金バッファを確保する。
まずは「数字・管理・出口」を同じテーブルに。
今日、実質利回りを算出し、
管理資料を取り寄せ、
競合と売買実績を確認してください。
駅近という“武器”を活かすには、
修繕と一時金に備える規律が欠かせません。
安定重視の設計で、
今池の本命を確実に取りにいきましょう。
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