【鮮度が命】負けない不動産投資に必要な正しい情報とチャンスを掴むタイミング
不動産が動くタイミング：お盆や正月明けの背景
不動産業界には、
「お盆や正月明けに物件が多く出る」という、
いわば「あるある話」があります。
統計的なデータがあるわけではありませんが、
親戚や兄弟が集まる時期に、
空き家の管理や処分が必要な不動産について
「今後どうするか」という話し合いが行われやすいためだと考えられます。
しかし、現在はコロナ禍の影響で親戚同士が集まる機会が減り、
こうした相談も以前よりスムーズには進まなくなっています。
世の中の状況が刻一刻と変わる中で、
私たち投資家も現状を正しく判断する必要があります。
コロナ禍が賃貸経営に与えている影響
現在、不動産オーナーにとっていくつかのマイナス要因が生じています。
- 法人の転勤控え：
不要不急の転居が見送られ、
サラリーマンの入退去の動きが鈍くなっています。 - 大学のオンライン授業化：
学生が賃貸物件を解約し、
実家に戻るケースが増えています。
特に理系以外の学生にその傾向が強く見られます。 - 外国人留学生・実習生の受け入れ停止：
入国制限により、
外国人向けの物件を専門としているオーナーは苦境に立たされています。 - 外資系企業の従業員や航空業界：
国際便の運休により、
東京に住んでいた外国人クルーや外資系社員の解約が増加しています。
一方で、データを見ると
「物件への問い合わせ数」自体は非常に増えています。
成約率は3割ほど下がっていますが、
潜在的な需要は溜まっている状態です。
状況が好転すれば一気に需要が押し寄せる可能性があり、
これをチャンスと捉えることもできます。
選ばれる賃貸業者とオンライン化の加速
これからの時代に選ばれる業者は、
コロナ対策を徹底し、
それをしっかりとアピールできているところです。
また、賃貸契約のオンライン化は今後さらに加速するでしょう。
「現地を見に行かずに、いかに物件の魅力を伝えるか」が成約率を左右します。
対面での案内を避け、
現地集合やオンライン内見、
IT重説などを活用したスマートな対応が求められています。
投資判断における情報の「鮮度」
不動産投資、特にキャピタル（売却益）を狙う投資については、
現在は国内外の投資家ともに「様子見」の状況が続いています。
特にREIT（不動産投資信託）などは、
今後利回りが悪化する可能性が高いため、慎重な判断が必要です。
ここで最も重要なのは、
情報の「鮮度」です。
例えば、8月の時点で2月の数字（半年前のデータ）を出されても、
状況が変わってしまった今では分析の役に立ちません。
常に最新のリアルタイムな数字を取りに行く姿勢が、投資の成否を分けます。
結論：不動産投資は「コツコツ」と「負けない」こと
不動産投資の本質は、
衣食住の一つである「住」を支えることにあります。
統計的に見ても、
日本の景気が停滞していてもホームレスの数は減っており、
賃貸需要が完全になくなることはありません。
ただし、一発逆転の「ホームレス」を狙うようなギャンブル的な投資は避けるべきです。
野球に例えるなら、
ホームランを狙うバッターばかりのチームではなく、
足を使って確実に1点を取っていくような、
「調子が悪くても負けないチーム」を目指すべきです。
派手さはなくても、
着実にリスクを管理し、
地道に積み上げていくことこそが「負けない不動産投資」の秘訣です。
正しい情報をいち早く手に入れ、
将来のリスクを考慮した上で、
チャンスのタイミングを冷静に掴んでいきましょう。
要約
- 不動産は「動く時期」があり、一般にお盆・正月明けは親族が集まり、空き家の管理や処分の話が進みやすいため物件が出やすい。
ただしコロナ禍で集まりが減り、この季節要因は弱まっている。
- コロナ禍は賃貸に複合的な逆風を与えている。
転勤控え、大学オンライン化による学生退去、外国人受入停止、航空・外資の解約増が、特定エリア・特定属性の需要を押し下げた。
- 一方で「問い合わせ数」は増えているが、成約率は下がっている。
需要が消えたのではなく、意思決定が遅れ、潜在需要が滞留している可能性がある。
環境が改善すると反動が出る余地がある。
- 勝ち残る管理・仲介は、感染対策の可視化とオンライン化（オンライン内見、現地集合、IT重説）を実装し、「現地に来なくても魅力が伝わる」運用へ進化している。
- 投資判断の核心は情報の「鮮度」。半年前の数字では現在の市況を捉えられない。
常に最新の反響・内見・申込・成約、賃料改定、空室日数などのリアルタイム指標を取りに行く必要がある。
- 結論は「一発狙い」ではなく「負けない投資」。
派手さより、需要の源泉と運用力を押さえ、調子が悪い局面でも耐えられる仕組みを積み上げることが最重要。
例え話
野球で
ホームランだけを
狙うと
波が大きくなります。
賃貸経営も同じで、
派手な一発より、
反響→内見→申込の
歩留まりを
改善して
確実に点を取る運用が、
結果的に
長期で勝ちます。
この動画から得られること
- 不動産が動きやすい時期（お盆・正月明け）の背景と、コロナ下での変化
- コロナが賃貸需要に与える影響を、需要源別（転勤・学生・外国人・外資/航空）に分解して理解できる
- 「問い合わせ増・成約率低下」を投資判断に落とす読み方（需要滞留と反動の可能性）
- オンライン化（オンライン内見、現地集合、IT重説）で成約率を落とさない実務
- 情報の鮮度を担保するKPI設計と、日次・週次での点検方法
- 一発狙いを避け、耐久性のある賃貸経営（負けない運用）へ移行する手順
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）影響を需要源で分解（MECE）
- 企業需要：転勤・異動の減少、社宅需要の先送り
- 学生需要：オンライン授業での解約・帰省、学部差の発生
- 外国人需要：留学生・実習生の停止、外資/航空の撤退
- 需給のズレ：反響増でも決断遅れで成約率低下（需要が“溜まる”局面）
2）鮮度の高いKPI（週次で更新する指標）
- 反響数（媒体別）／反響→内見率／内見→申込率／申込→成約率
- 空室日数（平均・中央値）／賃料改定回数と幅／広告費（AD）投入の効果
- 失注理由の分類（価格、設備、周辺環境、初期費用、タイミング）
3）オンライン化の実装要件（最低ライン）
- 写真：自然光・広角・定点10枚以上、共用部と導線も撮る
- 物件説明：生活動線とベネフィット先行、コロナ対策の可視化
- 内見導線：現地集合、オンライン内見、鍵手配の即時性
- IT重説：実施可否と必要書類の事前整備
4）投資判断（キャピタル狙い）の注意
- 表面利回りより、足元の「賃料維持力」「募集競争力」「資金調達環境」を優先
- REIT等の利回り悪化懸念局面は、出口条件（買い手・融資・売却期間）を保守的に見積もる
視聴後アクション
- 今日やること
- 管理会社に「反響数・内見数・申込数・成約数」を直近4週分だけ出してもらってください。
まず数字の現状把握です。
- 今週中
- どこで止まっているかを1つ特定します（反響が少ない／内見に繋がらない／申込が入らない）。
止まっている地点が分かれば、打ち手は絞れます。
- 2週間以内
- 写真と募集文を更新し、オンライン内見・現地集合・IT重説の導線を整えます。
現地に来ない人にも伝わる状態にするだけで、成約率は改善しやすくなります。
- 1か月以内
- 「空室日数の上限」「賃料改定のルール」「広告費の上限」を決め、週次でKPIレビューを回してください。
これが“負けない運用”の基礎になります。
- 迷ったら
- 「最新の数字があるか」「改善点が一つに絞れているか」の2点だけ確認してください。
この2つが揃えば、次の一手は必ず決まります。
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