不動産が「負動産」に？ 専門家が語る相続・境界トラブルの実態
先ほど徳田さんから「解決策はケースバイケースである」というお話がありましたが、今回は視点を変えて、税理士の立場から実際にどのようなトラブルが起きているのか、具体的な事例を挙げてお話しします。
- 空き家問題と相続人の認識のズレ
現在、実家が「空き家」となり、それが相続トラブルに発展するケースが非常に増えています。特に多いのが、他県に嫁いだり、遠方に住んでいたりして、地元の事情が分からなくなっている相続人の方が関わるケースです。
そうした方々は、「実家は古いけれど、土地には相当な価値があり、売れば多額の現金が手に入るはずだ」という認識を持っていることが少なくありません。しかし、実際には管理コストや解体費用が重くのしかかり、思うような価格で売れないのが現実です。この「資産価値への認識のズレ」が、遺産分割協議を難航させる大きな要因となっています。
- 「共有持分」がトラブルを次世代へ引き継ぐ
相続時に土地や建物を複数の兄弟などで「共有名義」にしてしまうことがありますが、これはプロの視点から見ると非常に危険な選択です。共有状態にすると、将来的に売却や活用をする際に全員の合意が必要となり、意見が対立すれば何もできなくなってしまいます。
さらに問題なのは、そのトラブルが解決しないまま次の世代へ引き継がれてしまうことです。共有名義のまま相続が繰り返されると、権利者が雪だるま式に増え、もはや誰の許可を取ればいいのかさえ分からない「負動産」と化してしまいます。
- 感情的な対立が招く境界トラブル
不動産取引や管理において、避けて通れないのが「境界（境界線）」を巡るトラブルです。
以前、このようなケースがありました。ある方が土地を購入し、境界線上にフェンスを建てようとしたのですが、工事のために隣地の敷地内に数センチ立ち入る許可を求めたところ、隣人から猛烈な拒絶を受けたのです。
その隣人は、もともとの所有者と過去に裁判沙汰になるほどの確執があり、新しい所有者に対しても「一歩も入らせない」「土の下の基礎（コンクリート）もこちら側に来るのは許さない」と、感情的な理由で工事を妨害しました。結局、その土地は予定していた活用ができず、仕事が止まってしまうという事態に陥りました。
- 信じがたい「境界杭」の移動
さらに驚くべきことに、世の中には故意に境界を動かそうとする人も存在します。
登記簿（公的な記録）には正しい情報が残っているにもかかわらず、自分の土地を少しでも広げようとして、勝手に境界杭を抜いて数センチから数十センチほど奥に打ち直してしまうのです。
「記録があるのだから無意味だろう」と思うかもしれませんが、こうした嫌がらせや無理な主張をする人が近隣にいるだけで、その不動産の価値は著しく下がり、取引自体が不可能になることもあります。
結論
不動産は本来「資産」であるべきですが、適切な管理や相続の準備を怠り、さらに人間関係のトラブルが重なると、所有しているだけで不利益を被る「負動産」になってしまいます。次世代に負担を残さないためにも、相続登記や境界の確定をしっかり行い、感情的なもつれを未然に防ぐことが重要です。
要約
- 資産価値の認識ギャップ（空き家と相続）
- 遠方在住の相続人ほど「土地は高く売れるはず」という期待を持ちやすい
- 現実は、管理費・解体費・売却難易度が重く、期待値と実態の差が遺産分割協議を難航させる
- 権利関係の設計ミス（共有名義の危険性）
- 共有持分にすると、売却・活用・解体などの重要判断が全員合意になり、意思決定が止まりやすい
- 共有のまま相続が重なると権利者が増え、調整不能となり「負動産化」しやすい
- 近隣関係リスク（境界トラブルの実態）
- 境界上の工事で数センチ立ち入るだけでも、過去の確執や感情で拒絶され、計画が止まることがある
- 近隣トラブルは収益性以前に「使えない・売れない」を招き、資産価値を直接毀損する
- 物理的な嫌がらせ（境界杭の移動）
- 登記記録があっても、境界杭の抜き直し等の行為があると、紛争化し取引自体が困難になる場合がある
- 結論（資産を負動産にしない要点）
- 相続登記、境界の確定、共有回避、近隣関係の火種の早期除去が、次世代へ負担を残さない基本
例え話
不動産は
「エンジン付きの車」でも、
名義が複数で
鍵がバラバラ、
さらに
近隣との
通行トラブルが
ある状態だと、
走る以前に
動かせません。
先に
整えるべきは、
権利と境界という
走行許可証です。
この動画から得られること
- 相続の現実把握
- 空き家の「売れるはず」を、費用と市場性で現実的に見直せる
- 共有名義の回避判断（専門家としての付加価値）
- 共有がなぜ将来の意思決定を止めるのか、次世代で権利者が増える怖さを構造で理解できる
- 境界リスクの理解
- 境界問題が、収益や節税以前に「使えない・売れない」を招く理由が分かる
- 取引可能な状態へ戻す視点
- 登記、境界、近隣の火種という「止まりやすいポイント」を先に潰す発想が身につく
- 家族の負担軽減
- 相続人同士の感情的対立を生みにくい準備の方向性が整理できる
視聴後アクション
- アクション1（15分）実家の期待値を数字で揃える
- 売却想定価格の根拠を1つ取る（近隣成約事例、査定など）
- 解体費、管理費、固定資産税の概算を並べる
- アクション2（20分）共有名義のリスクを家族で確認する
- 将来の売却・賃貸・解体が「全員合意」になる点を共有する
- 共有にするなら、意思決定方法と費用負担ルールを必ず文章化する
- アクション3（30分）境界の不安を棚卸しする
- 境界標の有無、越境物の有無、近隣との関係性をメモする
- 不安があれば、土地家屋調査士へ相談し、境界確認の段取りを取る
- アクション4（早め推奨）専門家の役割分担を決める
- 相続登記・名義整理：司法書士
- 境界・測量：土地家屋調査士
- 税務全体設計：税理士
- 目的は、手続きの迷走と感情対立を減らすことです
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