【ロサンゼルス編】負けない不動産投資を実践するために必要なこと
ロサンゼルスでの不動産視察を振り返りながら、
「勝てる投資」の考え方についてお話しします。
- ロサンゼルス不動産業界の二極化
ロサンゼルスで視察した不動産会社は、
大きく分けて2つの形態がありました。
一つは、
地域に根ざした「昔ながらの不動産ブローカー」。
もう一つは、
最新のITや金融手法を駆使する「不動産テック・ベンチャー」です。
特に印象的だったのは、
後者のベンチャー企業が行っていた「つなぎ資金ローン」の仕組みです。
多数の投資家から資金を集めてリフォーム費用などに充て、
確定利回りで還元するという、
非常にシステマチックな運用が行われていました。
- 「リフォームして転売」という実力主義の市場
LAの市場では、
物件を安く仕入れ、
ターゲット層に合わせてリフォームし、
価値を上げて売却する「フリップ（転売）」という手法が確立されています。
- アッパー層からミドル層へ：
退職を機に大きな家を手放し、
適度なサイズの物件へ住み替える層。 - ミドル層からアッパー層へ：
収支が向上し、
より高級なエリアへステップアップする層。
こうした需要を的確に捉え、
情報をスピーディーに仕入れてリフォームを施すことで、
着実に利益を上げていました。
ただ、リフォームの質に関しては、
日本の方が圧倒的に丁寧で細やかだと感じました。
向こうでは「本当にリフォームしたの？」
と疑いたくなるような粗い仕上げも見受けられましたが、
それでもビジネスとして成立しているのがアメリカの力強さでもあります。
- 日本人に足りない「レスポンスの速さ」
現地で活動する方々から共通して指摘されたのは、
「日本人は決断とレスポンスが遅すぎる」という点です。
世界中の投資家が狙っている市場では、
良い情報は一瞬で奪い去られます。
何日もかけて検討している間に、
他の投資家がキャッシュでさらっていく。
グローバルな投資において「スピード」は最大の武器であり、
必須条件です。
- サブプライムローンの教訓：仕組みと本質
かつてのリーマンショックを引き起こした
サブプライムローンについても議論しました。
これは、本来なら審査に通らないような低所得者層向けの住宅ローンを、
マーケティングの力で「優良な投資商品」に見せかけ、
債権化したものです。
仕組みとしては巧妙でしたが、
実体のないものに価値をつけた「悪徳商法」に近い側面がありました。
ここから学べる教訓は、
「投資の仕組み」に惑わされるのではなく、
その根底にある「現物の価値（不動産そのものの価値）」を
自分の目で見極めることの大切さです。
- 視野を世界に広げ、最適解を見つける
日本人は「海外不動産は怖い」と考えがちですが、
世界中の投資家は
「世界で一番効率的に、高い利回りが得られる場所はどこか」
という視点で動いています。
例えば、
かつての香港では、
日本の土地を担保に9割もの融資を引けるような、
日本では考えられないほど緩やかな金融事情がありました。
日本国内だけで考えていては、
こうしたチャンスや、
逆に日本が抱えているリスクにも気づけません。
比較対象として海外の市場を知ることは、
国内投資の精度を上げるためにも非常に有効です。
結びに代えて
コロナ禍を経て、
再び海外へ視察に行ける日が近づいています。
「百聞は一見に如かず」という言葉の通り、
自分の足で現地を訪れ、
その土地の空気や違いを肌で感じることが、
投資家としての感性を養います。
今後も、
皆さんの見聞を広げるための情報提供や視察企画を続けていきたいと考えています。
変化の激しい令和の時代、
ともに「負けない投資」を実践していきましょう。
要約
- ロサンゼルスの不動産業界は、地域密着型の伝統的ブローカーと、IT・金融手法を駆使する不動産テック企業に二極化している。
特に後者は、つなぎ資金（リフォーム資金等）を投資家から集め、確定利回りで回す仕組みを実装していた。
- LAでは「安く仕入れてリフォームし、価値を上げて転売する（フリップ）」が確立。上位層の住み替え、ミドル層のステップアップなど、需要の階段を読んで利益を積み上げている。
- 現地で共通して突き付けられる課題は「レスポンスの速さ」。
世界中の投資家が同じ情報を狙う市場では、検討の遅さが機会損失に直結する。
- サブプライムの教訓は「仕組みの巧さ」ではなく「現物価値の検証」。
金融商品化されても、最後は物件そのものの価値が崩れれば破綻する。
- 海外市場を知ることは、海外投資のためだけでなく、国内投資の精度（比較軸）を上げる。
結論として、負けない投資の条件は「現物」「速度」「比較」「現地確認」の徹底である。
例え話
投資は
「レースのスタート」に
似ています。
良い情報が出た瞬間に
走り出せる人だけが
先頭に立ち、
迷っている間に
席（物件）は埋まります。
スピードは才能ではなく、
準備で作れます。
この動画から得られること
- LA不動産の二極化（ブローカー／不動産テック）の違いと、投資家が見るべきポイント
- つなぎ資金・確定利回り型スキームの見方（メリットと落とし穴）
- フリップ市場の基本構造（需要の階段、リフォームで価値を作る考え方）
- グローバル市場で必須の「意思決定スピード」を作る段取り
- サブプライムの教訓を、現代の投資案件評価に落とす方法（現物・収益・出口の三点検証）
- 海外比較で国内投資の精度を上げる視点（金融環境・利回り・規制の差の読み方）
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）負けない投資の評価軸（MECE）
- 市場（Market）
- 需要の源泉（雇用・人口流入・企業集積）
- 供給の圧力（新規供給・競合改装）
- 物件（Asset）
- 現物品質（躯体・設備・修繕履歴）
- リフォームで上げられる価値の幅（ターゲット適合）
- 収益（Money）
- 収支の実態（家賃・空室・運営費・修繕）
- 出口の現実（売却期間・買い手層・融資の付きやすさ）
- 体制（Execution）
- 速度（意思決定・契約・資金手当）
- 現地パートナーの透明性（手数料、利益相反、報告頻度）
2）「確定利回り」「つなぎ資金」スキームの確認事項
- 原資の流れ（誰が、何に、いくら使うか）
- 担保と優先順位（担保設定、回収順位、倒産隔離の有無）
- 利回りの根拠（リフォーム後の出口価格前提、売却期間）
- 手数料の構造（管理料、成功報酬、紹介料）
3）スピードを作る準備（才能ではなく設計）
- 投資方針をA4一枚に固定（エリア、価格帯、利回り、許容リスク）
- 即断の条件を決める（例：利回り、修繕費上限、想定売却期間）
- 事前に資金手当を整える（送金、融資枠、決裁フロー）
視聴後アクション
- 今日やること
- 「海外投資で何を狙うか」を一文で書いてください（例：値上がり／家賃収入／分散）。
目的が曖昧だと、現地でも判断が遅くなります。
- 今週中
- 投資判断の基準を3つだけ決めます（例：想定利回り、許容空室、売却までの想定期間）。
この3つが“即答の土台”になります。
- 2週間以内
- 現地パートナー候補に質問を投げます。
「担保は何か」「手数料は何％か」「売却まで平均何か月か」。
返答の質で相手の実力が分かります。
- 1か月以内
- 視察用チェックリストを作成し、渡航再開時にすぐ動ける状態にします。
見る項目が決まっていれば、現地で迷いません。
- 迷ったら
- 「仕組みが魅力的」ではなく「現物価値と出口が説明できるか」で判断してください。
説明できない案件は見送る勇気が、負けない投資の基本です。
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