【税制改正】タワーマンション節税規制の影響と今後の不動産相続対策
2024年1月の税制改正により、
いわゆる「タワーマンション節税（以下、タワマン節税）」への規制が強化されました。
「相続・贈与相談センター マガジン（2024年5月号）」の記事に基づき、
改正後の影響と今後の対策について解説します。
- タワマン節税が規制された背景
タワーマンションは一戸建ての住宅と比較して、
一つの土地に対して非常に多くの住戸が存在するため、
一戸あたりの土地の持ち分が極めて少なくなります。
また、
高層階ほど市場価値（実勢価格）が高くなる傾向にありますが、
これまでの相続税評価額の計算では
「階数」による価値の差が十分に反映されていませんでした。
その結果、
例えば
「実勢価格1億円」で購入したマンションの
「評価額が5,000万円」になるといった、
市場価格と評価額の大きな乖離（かいり）を利用した節税手法が横行していました。
国税当局はこの状況を重く見て、
実勢価格と評価額の差を縮めるための改正に踏み切ったのです。
- 改正後の新たな評価ルール
今回の改正により、
全ての区分所有マンションを対象として、
市場価格との乖離を是正するための補正が行われることになりました。
具体的には、
築年数や部屋の階数などの要素を加味して算出された
「評価乖離率」が1.67倍を超える場合、
相続税評価額に補正係数をかけ、
市場価格の60%に達するように評価額が引き上げられます。
この公式は2024年1月1日以降の相続や贈与から適用されていますが、
それ以前に行われたものであっても、
極端に節税目的が強いと判断される事案については、
当局によって否認されるリスクが高まっています。
- 今後の不動産相続対策の考え方
今回の改正により、
タワーマンションを購入するだけで大幅に評価を圧縮できる時代は終わりました。
今後は、
不動産単体での評価圧縮に頼るのではなく、
様々な手法を組み合わせた総合的な相続対策が必要となります。
物件選びにおいては、
単なる「評価額の低さ」だけを見るのではなく、
以下の視点が重要です。
- インカムゲイン（賃料収入）：
安定した収益を生み出せるか。 - キャピタルゲイン（売却益）：
将来的に価値が落ちにくく、
売却益が見込めるか。
不動産本来の価値が高い物件であれば、
たとえ評価額が実勢価格の60%程度になったとしても、
健全な投資・資産形成として成立します。
- まとめ
かつての「外国不動産を利用した節税」が規制されたのと同様に、
建物評価や減価償却を利用した過度な手法は、
個人においてはますます難しくなっています。
国税当局は、
多くの人が一斉に始めた流行の節税手法を
「モグラ叩き」のように規制していく傾向があります。
そのため、
誰にでもできる目先の節税テクニックに飛びつくのではなく、
専門家のアドバイスを受けながら、
まだ注目されていない手法や、
資産価値そのものを重視した対策を検討することが、
結果として確実な資産防衛につながります。
具体的な物件選定や、
最新の税制に基づいたアドバイスが必要な方は、
ぜひお気軽にご相談ください。
記事の要約（専門家視点・MECE）
- 何が変わったか（2024年税制改正）
- タワーマンション節税を是正。
区分マンション全般で「市場と評価の乖離」を補正。
評価乖離率が1.67倍超の場合、相続税評価は補正係数により「実勢価格の60％」水準まで引き上げ。
- 2024/1/1以降の相続・贈与に適用。
過去案件でも節税意図が過度なら否認リスクが上昇。
- なぜ改正か（背景）
- 高層階・地価上昇でも、従来の評価は階数差や市場実勢を十分反映せず、
評価額が実勢の半分以下となる事例が多発。
乖離縮小が目的。
- 何が終わったか
- 「タワマンを買えば評価圧縮」時代は終焉。
建物評価や減価償却を用いた“手軽な”個人向け節税は相次いで規制（外国不動産節税の規制と同様の流れ）。
- これからの対策（総合設計へ）
- 不動産単体の評価圧縮に依存せず、資産全体で最適化（現金・有価証券・保険・信託・贈与の組合せ）。
- 物件選定は「評価の低さ」ではなく、
インカム（賃料安定）×キャピタル（価値維持・流動性）×税・承継の総合力で判断。
- 例え話（理解促進）
- タワマン節税は“抜け道”に近道標識を立てただけ。
車列（投資家）が殺到すれば、当局は信号を赤に変える（規制強化）。
渋滞知らずで進むには、正規ルート（資産価値と総合対策）を設計するのが最短です。
この動画から得られること（学習・実践）
- 新評価ルールの要点（乖離率の考え方・60％補正・対象範囲・適用時期）
- タワマン節税の終焉と、否認リスク（過去事案の留意点）
- 改正後の物件選び：賃料安定・修繕計画・立地流動性・出口価格（NOI÷市場利回り）を基準化
- 総合相続対策の型：遺言・家族信託・生命保険・暦年
/相続時精算課税・法人活用（個別要件確認）を適材適所で組み合わせ
- 税務・法務の実務ポイント：二次相続視点・小規模宅地・債務控除・換価分割/代償分割の可否
例え話
今回の改正は“ものさしの目盛り”を詰めたイメージ。
縮尺が正確になった以上、
図面（相続計画）を引き直し、
骨組み（資産配分）で勝つ設計に切り替えるべきです。
専門家としての付加価値（実務チェックリスト）
- 物件評価の再点検
- 実勢価格（成約事例・査定平均）
／評価額（路線価・固定資産税評価）
／乖離率／60％補正後の想定評価
- NOIと市場利回り（Cap Rate）からの出口価格推定
- 総合相続の骨子
- 1次・2次相続の税負担シミュレーション（小規模宅地・配偶者控除・債務控除）
- 資産区分（不動産/金融/保険）と承継手段（遺言・信託・贈与・保険）の役割分担
- 流動性確保（売却・換価分割・代償分割の余地）、納税資金の手当
- ガバナンス
- 記録（評価根拠・意図のメモ）
／専門家チーム（不動産・税務・法務）
／定期レビュー（税制改正・市況）
視聴後アクション
- 今すぐやること
- 対象物件の乖離率と60％補正後評価を試算
- 不動産・金融・保険の棚卸しと、一次・二次相続税の概算
- 承継の骨子（誰に・何を・いつ）と手段（遺言・信託・贈与・保険）を箇条書き
- 専門家（税理士・弁護士・不動産）へ事前相談を予約
“モグラ叩き”の節税に乗るのではなく、資産価値と総合設計で正攻法の相続を。
改正を好機に、計画をアップデートしましょう。
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引用
改正後の影響と対策を解説
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317
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