不動産業界において、
3月と4月は
いわゆる「繁忙期」にあたります。

転勤や専門学校への入学、
就職などで引越しが増え、
退去される方も
入居される方も多い時期です。

賃貸経営において、
この時期の退去で悩ましいのが
「原状回復（クリーニング）」です。

繁忙期は業者さんも手一杯で、
なかなかスケジュールが
押さえられません。

学生さんの場合、
居住期間がそれほど長くないため、
部屋が大きく汚れていることは少ないです。

しかし、
昔は部屋の中で
タバコを吸うのが一般的でした
（今はベランダや換気扇の下で吸う方が増えましたが）。

クロスに
ヤニの黄ばみや臭いが染み付いてしまうと、
クリーニングでは取れず、
全面張り替えが必要になります。

そうなると
時間も費用も
かかってしまいます。

次の入居者（学生や新社会人）は、
3月末や4月頭には
入居したいと考えます。

そのため、
前の入居者がいつ退去し、
いつまでに
クリーニングを終えるかという調整が
非常に重要になります。

最近は、
次の入居者のために
早めに退去日を
確定していただくよう
お願いすることもあります。

ただ、今年に関しては、
新型コロナウイルスの影響もあり、
例年のような「繁忙期」のイメージとは少し異なります。

外出自粛要請などにより
大きな移動が減り、
例年のような
4月特有の「バタバタ感」がなく、
ゆっくりとした
スタートになった印象です。

とはいえ、
新入生や新社会人といった
人生の節目を迎える方々にとっては、
一生に一度の
大切なタイミングであることに
変わりはありません。

引越し作業は
大変な労力を伴います。

最近は「働き方改革」の影響で、
引越し業者も
以前のように
件数を詰め込むことができず、
料金が高騰する傾向にあります。

私自身、
横浜から実家へ戻る際は
親に車で手伝ってもらいましたが、
誰もがそうできる環境にあるわけではありません。

引越しは
本当に大変な作業です。

新しい環境に慣れることは、
人が成長するために
必要なステップの一つです。

今年は
ゆっくりとしたスタートで
環境に馴染みやすいかもしれませんが、
逆に
忙しい方が
早く慣れることができる
という考え方もあります。

どちらが良い悪いではありませんが、
与えられた環境の中で
どう成長していくかが
重要なポイントだと思います。

今回は、
不動産業界の繁忙期である3月・4月について
お話しさせていただきました。

要約

- 結論 
  - 3月・4月は賃貸市場の繁忙期で、退去と入居が集中します。
賃貸経営では原状回復（クリーニング・クロス張替え）の段取りが収益と機会損失を左右し、入居者側は引越し費用や手配難の影響を受けやすい時期です。
コロナ禍では動きが鈍る年もありますが、人生の節目としての重みは変わりません。

- 重要ポイント（MECE）
  - 市場要因（なぜ3〜4月に集中するか）
    - 転勤、入学、就職で住み替えが増える
    - 退去と入居が同時多発するため、供給側（業者）も逼迫しやすい

  - 賃貸経営の実務論点（オーナー・管理側の悩みどころ）
    - 原状回復の手配が取りにくい（繁忙期は職人・清掃の枠が埋まる）
    - 喫煙によるヤニ汚れ・臭いは、清掃で取り切れずクロス全面張替えになりやすい
    - 退去日確定と原状回復完了日の調整が、次の募集・入居時期を決める

  - 入居者側の論点（引越しの現実）
    - 引越しは労力が大きく、働き方改革等もあり業者が件数を詰め込みにくく、費用が上がりやすい
    - 手伝いの有無など、個別事情で負担が増減する

  - 環境要因（コロナ禍の影響）
    - 大移動が減る年は、例年の繁忙期のような「バタバタ感」が弱まることがある

  - 人生の節目（メッセージ）
    - 新入生・新社会人などにとって、住環境の切替は成長の機会
    - 忙しいほうが慣れやすい場合も、ゆっくり慣れられる場合もあり、良し悪しではなく活かし方が重要

例え話

繁忙期の賃貸経営は、
電車の乗換が
集中する時間帯に
似ています。

一本逃すと
次の便まで
待ちが発生します。

原状回復の
段取りも同じで、
1日遅れるだけで
入居時期がずれ、
機会損失が
広がります。

専門家としての付加価値

  - 繁忙期は「原状回復の品質」より先に「工程管理」が勝負です。
特に次の3点を事前に固定すると、空室期間が短くなります。 
    - 退去受付の初動：退去連絡の時点で、立会い日と工事の仮押さえをセットで動かす 
    - 分岐判断の基準：清掃でいけるのか、クロス張替えに切るのかの基準を事前に持つ（ヤニ・臭いは早期判断が重要） 
    - 入居日から逆算：入居希望のピーク日（3月末〜4月頭）から逆算して工程を組み、間に合わない場合は募集条件や入居可能日の見せ方を整理する

この動画から得られること

- 収益（空室期間の短縮）
  - 退去から入居までの工程を逆算し、機会損失を減らす考え方が分かる

- 実務（原状回復の判断）
  - クリーニングで済むケースと、クロス張替えに切り替える判断の目安が持てる

- 段取り（繁忙期の手配）
  - 業者が埋まる時期に、何を先に押さえるべきかが整理できる

- 入居者対応（長期安定）
  - 「節目の入居」を支える運営が、結果的に安定稼働につながる理由が分かる

- 市況理解（例年との差）
  - コロナ禍など外部要因で繁忙期の動きが変わる時の見立てができる

視聴後アクション

- 具体的なアクション（おすすめ順｜MECE）
  - オーナー・管理側
    - 現状把握：退去予定、入居可能日、原状回復の所要日数を一覧にする
    - 工程確保：立会い日と清掃枠を先に仮押さえし、遅延リスクを下げる
    - 分岐基準：ヤニ・臭いの有無、汚損範囲で「清掃／部分張替え／全面張替え」の判断基準を決める
    - 募集設計：間に合わない場合は、入居可能日を正確に出し、内見導線と申込導線を整える

  - 入居者側
    - 先に予約：引越し業者の予約、または車・手伝いの確保を早めに行う
    - 費用の見える化：引越し費用、初期費用、家具家電の必要額を分けて把握する
    - 時間の確保：新生活の立上げ期は想定以上に消耗するため、最初の1週間の予定を詰め過ぎない

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