静岡県浜松市中央区の「6,450万円、鉄骨造（S造）、築16年」の一棟アパート投資物件を題材に、
実質利回り、修繕リスク、そして「分筆」を見据えた出口戦略まで、
数値に基づいた投資判断のポイントを解説します。
- 物件概要と基本データ
今回の投資対象は、静岡県浜松市中央区に位置する一棟アパートです。
- 売買価格： 6,450万円
- 建築時期： 2010年3月（築16年）
- 構造： 鉄骨造（S造）3階建て
- 面積： 建物 298.11㎡ / 土地 365.86㎡（約110.67坪）
- タイプ： 単身者向けワンルーム（各部屋 19.00㎡）
- 現状： 一括借り上げ（サブリース）契約中
- 月額賃料合計： 69万9,000円
- 表面利回り： 約13%
立地は遠州鉄道（赤電）「八幡駅」から徒歩15分。
製造業が盛んな浜松市において、
一定の単身者需要が見込めるエリアですが、
車社会の浜松において「駐車場が4台分」と少なめである点には注意が必要です。
- 「表面利回り13％」の裏側：実質利回りと修繕費の精査
一見、13％という高利回りは魅力的ですが、
投資判断には「実質利回り」の計算が不可欠です。
- 実質利回りの試算：
固定資産税（年約30〜40万円）に加え、
管理費や保険料（年約60〜80万円）を差し引くと、
年間の実質収入は760万〜780万円程度となります。
この場合、実質利回りは約12％前後です。 - 大規模修繕のリスク：
築16年の鉄骨造アパートは、
今後10年以内に外壁・屋上防水・給排水設備の更新といった大規模修繕が必要になります。
概算で500万〜1,000万円程度の修繕費用を事前に見込んでおく必要があります。
- アパートローンのモデルケース（借入期間の壁）
鉄骨造の場合、
法定耐用年数（34年）から築年数を引いた残存期間で融資を組みますが、
銀行の評価基準によっては借入期間が短くなる傾向があります。
- 借入条件例：
- 総費用（諸経費込）：6,966万円
- 自己資金：666万円
- 借入金額：6,300万円
- 金利：2.0%
- 借入期間：15年
- 収支シミュレーション：
毎月の返済額は約40.5万円です。
月額賃料（約70万円）から返済を引くと残金は約29万円となりますが、
ここからさらに将来の修繕積立金や固定資産税の支払いが発生するため、
手元のキャッシュフローはよりシビアに見る必要があります。
- 出口戦略としての「土地分筆」
この物件の強みは、約110坪ある土地の広さです。
将来、建物を取り壊して更地として売却する場合の出口戦略は以下の通りです。
- 分筆案：
土地を2区画（各50坪程度）に分割して売却する。 - 評価額試算：
浜松市の当該エリアの坪単価を約27万円と仮定すると、
2区画で2,700万円となります。
ここから建物の解体費用（360万〜600万円）を差し引くと、
土地の正味価値は約2,100万円です。 - 完済ライン：
借入残高がこの2,100万円を下回るタイミングが、
大きな「手出しなしでの売却（出口）」の目安となります。
- この物件を購入すべき人・避けるべき人
この物件は、例えるなら「目利きの必要な骨董品」です。
【購入を検討しても良い方】
- リスクを取れる経験者：
高利回りのメリットを理解し、
境界明示（境界が未確定）やサブリースのリスクを管理できる方。 - 地元精通者：
浜松の市場特性や入居動向を熟知しており、
自らリーシング（客付け）に関与できる方。 - 資金に余裕がある方：
将来の突発的な修繕費用や、
境界確定のための測量費用をキャッシュで賄える方。
【購入を避けた方が良い方】
- 投資初心者：
サブリース契約や境界問題など、
複雑な権利関係や管理上の課題が多いため。 - 遠方投資家：
現地の市場変化を把握しにくく、
管理会社任せになりやすいため。 - 安定収益を最優先する方：
借入期間が短く、
修繕リスクも高いため、
短中期的な収支が不安定になる可能性があります。
まとめ：投資判断のチェックリスト
- 物件・立地：
実際に駅からの距離を歩き、
競合の賃料や空室状況を確認したか。 - 境界問題：
隣地所有者とのトラブル歴はないか、
測量費用の見積もりは取ったか。 - サブリース契約：
賃料見直しの頻度や、
解体・売却時の解除条件を確認したか。 - 収益性：
大規模修繕費とサブリース手数料を含めた「長期収支計画」を立てたか。
表面的な数字に惑わされず、
実質的な収益性と将来のリスクを冷静に分析することこそが、
不動産投資成功への唯一の道です。
要約
- 基本と立地
- 物件：静岡県浜松市中央区
／2010年築S造3階
／延べ298.11㎡・土地365.86㎡（約110.67坪）
／単身ワンルーム19㎡×複数
／サブリース中
／賃料計69.9万円
／表面利回り約13％。
八幡駅徒歩15分・車社会で駐車4台は少なめ。
- 実質利回り（年間ベース）
- 固定資産税30〜40万円、管理・保険等60〜80万円を控除後の実収760〜780万円→実質利回り約12％。
表面13％はあくまで入口。
- 融資とキャッシュフロー
- 想定：総費用6,966万円（諸経費込）、
自己資金666万円、
借入6,300万円、
金利2.0％・期間15年→毎月返済約40.5万円。
賃料70万円−返済40.5万円＝約29万円（ここから修繕・固定資産税・サブリース手数料等を控除）。
- 修繕・契約・境界リスク
- 築16年S造は10年内に外壁・屋上防水・給排水の大規模修繕が500〜1,000万円規模で発生見込み。
サブリースの賃料減額・解除条件、境界未確定なら測量費・隣接交渉が必要。
- 出口戦略（分筆）
- 土地約110坪を将来2分筆（各50坪）して更地売却想定：坪27万円×100坪＝約2,700万円。
解体360〜600万円控除後、土地正味約2,100万円。
借入残高が2,100万円を下回る時点が「手出しなし出口」の一つの目安。
- 向く投資家／避ける投資家
- 向く：経験者・地元精通者・突発修繕に耐える資金体力あり。
避ける：初心者・遠隔投資・安定最優先。
この動画から得られること
- 計算と指標
- 実質利回りの算式（賃料−運営費−税）
／返済比率・DSCRの目安
／金利＋1％ストレス時の耐性確認。
- デューデリジェンス（DD）
- 修繕履歴・見積の取得、外壁・屋上・配管の劣化確認
／境界・越境・地積更正
／法適合（用途・駐車台数）。
- 契約・運営
- サブリース契約の賃料見直し・中途解除・原状回復負担
／管理委託の費用・内容の精査。
- 融資戦略
- S造の期間短縮リスク、自己資金・諸費用の標準、ミックス金利・繰上返済ルール。
- 出口設計
- 分筆の手順（測量→境界確定→開発要否→造成）
／解体・造成コストのレンジ
／「借入残高＜土地正味価値」のKPI設計。
専門家の付加価値（実務テンプレート）
- 実質利回り・DSCRシート
- 年間賃料−（固定資産税・管理・保険・修繕平準）÷総投資額／（NOI−金利）÷元本返済で耐性を可視化。
- 修繕DDチェック
- 外壁打診・コーキング・屋上防水・縦横配管・受水槽・電気設備の現況と見積取得。
- サブリース条項の赤旗
- 賃料見直し頻度・算定式、解約予告期間と違約金、原状回復・設備更新の負担、売却時解除可否。
- 境界・法務
- 境界確定図、越境確認、地積更正の要否、開発許可・道路・上下水の整備状況。
- 分筆KPI
- 土地正味価値＝（坪単価×分筆坪数）−（解体＋造成）／「借入残＜土地正味価値」到達時期を年次で管理。
視聴後アクション
- 歩いて確かめる
- 駅から徒歩でアクセス、周辺供給・競合賃料・空室率・駐車需要を実見で確認。
- 書類を揃える
- 修繕履歴・サブリース契約・固定資産税課税明細・境界資料を売主・仲介から取り寄せ。
- 見積を取る
- 外壁・屋上・配管の大規模修繕、境界確定測量、解体費の概算を3社相見積。
- 収支を回す
- 実質利回り・DSCR・金利＋1％ストレスをシートで計算。
月次の修繕平準費を設定。
- 解除条件を詰める
- サブリースの減額・解除条項に「売却時解除」や解除予告期間の短縮を交渉。
- 出口KPIを置く
- 「借入残＜土地正味価値（2,100万円想定）」の到達年を算出し、年次で進捗管理。
例え話
この物件は、目利きが試される「骨董品」に似ています。
飾り（表面利回り）ではなく、
ひび（修繕）や鑑定書（契約・境界）、
将来の売り先（分筆出口）まで揃えて初めて価値が立ちます。
数字という拡大鏡で見てから、
手に取りましょう。
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