【月々家賃並み返済の幻想】見えない費用と金利リスク、そして出口戦略

【月々家賃並み返済の幻想】住宅購入も立派な不動産投資。出口戦略が必要

世帯年収が800万円あっても、
住宅ローンの返済に苦しむ「住宅ローン地獄」に陥るケースがあります。
不動産業界では、
家を買ってもらうためのセールストークとして
「月々の返済は今払っている家賃並みですよ」
という表現がよく使われます。

確かに、
ボーナス払いを併用すれば月々の支払額を抑えることは可能です。
しかし、
賃貸とは異なり、
持ち家には固定資産税などの維持費が必ず発生します。
そのため、
実質的な負担が「家賃並み」になることはありません。

不動産を持つことは資産形成につながりますが、
一方で生活の自由度が下がるという側面もあります。
銀行との長期契約に縛られ、
住まいを簡単に動かすことができなくなるからです。

特に注意すべきなのが
「家賃並み返済」の落とし穴です。
会社の業績悪化でボーナスが減少すれば、
足りない分を貯蓄から持ち出すことになります。
また、
教育費の増加など、
ライフステージの変化によって当初の返済計画が崩れることも珍しくありません。

家を購入する際は、
誰もが気持ちが高揚しがちですが、
本当の現実は支払いが始まってから突きつけられます。
営業担当者の中には親身になってくれる人もいますが、
彼らは「売るためのプロ」であることを忘れてはいけません。

住宅ローンを組む際は、
まず「返済比率（年収に占める年間返済額の割合）」をしっかりと確認してください。
一般的には20％以内、
最大でも25％までに抑えるのが理想的です。

住宅購入は、
単なる買い物ではなく
「立派な不動産投資」です。
将来的な売却の可能性も含め、
最初から「出口戦略」を見据えた設計をすることが、
失敗しないための重要なポイントとなります。

 

世帯年収800万でも「住宅ローン地獄」。ボーナス併用で家を買った30代夫婦の末路【不動産のプロは見た】

https://trilltrill.jp/articles/4493660

https://youtu.be/V9YYuft65wI

要約

- 何が問題か
  - 「月々家賃並み返済」という営業トークは、
     固定資産税・保険・管理費/修繕積立金・維持修繕・金利変動・ボーナス減などの現実コストを含まず、
     実質負担を過小評価しやすい。

- 住宅購入の本質
  - 住宅取得は「消費」ではなく「投資」。
    長期の負債契約と資産保有を伴うため、返済比率の管理と出口戦略（売却/賃貸/住み替え）の設計が必須。

- 重要指標と許容ライン
  - 返済比率（年収比）：理想20％以内、最大でも25％。
    内部管理はPITI相当（元利＋固定資産税等）で25〜30％を上限目安。
  - ストレステスト：金利＋1〜2％、ボーナスゼロ、家計支出＋10％でも黒字維持かを確認。

- 追加コストの把握（家賃との違い）
  - 初期費用：登記・ローン手数料・保証料・火災地震保険・引越/家具家電。
  - 維持費：固定資産税・都市計画税、
                  火災地震保険更新、
                  戸建の屋根/外壁・給湯/水回り更新、
                  マンションの管理費/修繕積立金/駐車場。

- 出口戦略の要点
  - 売却時コスト5〜7％を織込み、価格下落▲10％でも完済できるLTVと自己資金設計。
  - 賃貸転用の賃料相場・空室期間・募集費（AD）を事前確認。
    地域の流動性（成約までの日数）もチェック。

 

例え話

 「家賃並み返済」は氷山の一角です。
水面上（元利返済）だけを見ていると、
下に沈む巨大な塊（税金・保険・修繕・金利上昇）が視界から抜け、
接触した瞬間に船体（家計）が損傷します。

 

専門家としての付加価値

- 指標とルール
  - 返済比率（元利/年収）20％以内、上限25％。
    内部PITI比率25〜30％以内。
  - 生活防衛資金は最低6〜12カ月分を別枠確保。
    ボーナス返済は総返済の0〜20％に抑制。

- ストレステスト設計
  - 変動金利：＋1.0％/＋2.0％、賞与ゼロ、管理費/修繕積立＋20％、固定資産税＋10％で年間可処分黒字維持。

- 価格と出口の整合
  - 売却損益ライン＝想定売価×（1−6％売却コスト）−ローン残高。
   ▲10％下落でも赤字化しないLTV（目安80％以下）を意識。

- 物件タイプ別の留意
  - マンション：管理組合の健全性（滞納率・積立残・長期修繕計画）。
  - 戸建：外装/屋根/給湯などCAPEXの周期と年額平準化（毎月積立の仕組み化）。

 

この動画から得られること

- 「家賃並み返済」の落とし穴と、家賃と持ち家の実質負担の違い
- 返済比率・PITI比率の上限設定とストレステストのやり方
- 変動金利・ボーナス返済のリスク管理
- 維持修繕・税保険の年額平準化と毎月積立の設計
- 出口戦略（売却/賃貸）の作り方と売却コスト・LTVの考え方
- マンション/戸建それぞれのチェックポイント

 

視聴後アクション

- 毎月の総額を出す
  - 元利返済に、固定資産税・保険・管理費/修繕を月換算で足し、PITIを算出する。

- 上限を決める
  - 返済比率20％（上限25％）、PITI25〜30％を超えない価格帯に絞る。

- ストレステストをする
  - 金利＋1.0％/＋2.0％、ボーナスゼロ、維持費＋20％でも赤字にならないか試算。

- 維持費の積立を始める
  - 固定資産税・保険・将来修繕の年額を12で割り、毎月の積立額を家計に組み込む。

- 出口を数値化する
  - 想定売価−6％売却コスト−残債の損益を試算。
    賃貸転用時の賃料と空室期間も確認。

- 物件の健全性をチェック
  - マンションは修繕計画/積立残/滞納率、
    戸建は屋根外壁・設備の更新サイクルを資料で確認。

 

 まずは「見える化」です。
今日、PITIを計算し、返済比率の上限を明文化。
金利・ボーナス・維持費のストレステストと、売却時損益の早見表を作ってください。
住宅購入を“投資”として設計すれば、買った後も家計は揺らぎません。

 

税理士法人　A to Y
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