【強制執行は最終手段】滞納6カ月の先に何が起きるかと、賃貸現場の実務プロトコル

【強制執行での死傷事件】賃貸現場で避けたい強制執行の現実

令和8年1月15日、
杉並区のアパートで痛ましい事件が発生しました。
明け渡しの強制執行に臨んだ執行官と保証会社の職員が、
居住者から刃物で襲撃され死傷したのです。

通常、リスクが高いと判断されるケースでは、
警察への援助申請を行い、
複数の執行官が防弾・防刃ベストを着用して対応します。
東京地裁でも警察が同行する事例はありますが、
具体的な件数は公表されていません。

強制執行は決して突然行われるものではありません。
一般的に、少なくとも6ヶ月程度の賃料滞納があり、
裁判所が立ち退きの許可を出して初めて実施されます。
その間、入居者とは何度もやり取りが行われますが、
滞納を続ける入居者は自暴自棄に陥りやすい傾向があります。
「住まいを失う」という極限状態からパニックになり、
攻撃的になってしまうのです。

本来、強制執行は最終手段であり、
入居者が自発的に退去してくれるのが最善です。
もし失業などで支払いが困難な場合は、
生活保護などの行政のセーフティネットを活用し、
早めに窓口へ相談することが重要です。
体調不良が滞納のきっかけになることもありますが、
行政の支援を受けることで、
こうした悲劇は防げるはずです。

また、意外な事実として、
いわゆる「先生」と呼ばれる職業（教師や士業など）の人でも滞納が発生するケースがあります。
「忙しくて振り込みに行けなかった」という言い訳は通用しませんが、
口座振替の手続きを怠っているようなケースも見受けられます。

元警察官で、執行の立ち会いを依頼される方の話によると、
立ち退きの現場は非常に過酷です。
完了までに4〜5時間かかることも珍しくありません。
中には開き直って、
逆に「警察を呼ぶぞ」と執行官を脅すような入居者もいるそうです。
現場は常に尋常ではない緊張感に包まれており、
精神状態が普通ではない相手と対峙することになります。

不動産投資を行う方は、
契約違反である滞納が、
最終的にこうした深刻なトラブルに発展し得るというリスクを
十分に理解しておく必要があります。

 立ち退き強制執行で死傷事件　執行官らの安全どう守る？今回は防弾防刃チョッキ着用せず

 https://www.j-cast.com/2026/01/16511104.html?p=all

https://youtu.be/BkrTi49cozY

要約

- 事件の示唆 
  - 杉並区の賃貸アパートで明渡しの強制執行に際し、
    執行官と保証会社職員が襲撃され死傷。
    高リスク事案では警察援助申請や防弾・防刃装備の運用もあるが、
    現場は常に緊張を孕む。

- 強制執行の前提
  - 突発ではなく、
    概ね6カ月超の滞納→訴訟→判決・和解→明渡断行のプロセス。
    入居者は極限状態に陥り、
    攻撃性や自暴自棄が増す。

- 予防が最善
  - 任意退去の促進、
    生活保護・住居確保給付金などの社会資源につなぐ早期介入、
    口座振替の徹底等でエスカレーションを抑制。
    職業肩書による与信バイアスは禁物。

- 結論
  - 強制執行は最終手段。
    オーナー・管理者は
  「滞納初期対応の標準化」
  「高リスク時の安全プロトコル」
  「行政・警察との連携」を備えてリスクと損害を最小化すべき。

 

この動画から得られること

- プロセス理解：滞納発生〜訴訟〜明渡断行の流れと典型期間
- 初動対応：初回督促〜面談〜支援機関同行の手順と文面
- 任意退去の設計：合意書、荷物撤去、鍵の返還、費用負担の線引き
- 安全対策：訪問時の二人体制・警察援助申請・装備・動線管理
- 行政連携：生活保護・住居確保給付金・多機関連携の入口
- KPI運用：滞納ステージ管理、早期警戒シグナル、エスカレーション基準

 

専門家の付加価値

- タイムラインKPI（目安）
  - Day0：滞納発生日。
                SMS/書面督促
  - Day7：電話/訪問打診、支援案内（分納・給付金）
  - Day30：合意未了なら内容証明送付
  - Day60：支払督促/訴訟提起検討
  - Day120〜180：判決・和解→履行なければ明渡断行申立

- 早期警戒シグナル（複数該当で高警戒）
  - 連絡断絶14日超、
    夜間騒擾/通報履歴、
    精神不調申告、
    脅迫文言、
    刃物・危険物所持の示唆

- 警察援助申請の判断軸
  - 執行官・作業員の危険予見（暴力・薬物・自傷他害示唆）、
    過去の通報履歴、
    複数人居住の不明確性

- 訪問時の安全プロトコル
  - 二人体制・所在通知、
    退路確保、
    エレベータ手前で待機、
    荷物最小、
    室内に背を向けない、
    入室前の声掛け・同意確認、
    録音・記録化

- 任意退去の合意書（最低項目）
  - 明渡期日、
    鍵の返還、
    残置物の扱い、
    原状回復の免除範囲、
    未払金の清算方法、
    再入居不可条項

- 保険・費用
  - 家主賠償責任・施設賠償の確認、
    明渡断行費用の事前見積（運搬・保管・人員・車両）

- 支援動線
  - 生活保護/住居確保給付金の要件確認→同席申請、
    ハローワーク・福祉機関連携

 

例え話

強制執行は「緊急外科手術」に似ています。
命を救うためには必要ですが、
体への負担が大きい。
定期検診（初動対応）と投薬治療（支援接続）を怠らなければ、
多くは手術を回避できます。

 

視聴後アクション

- 1. 連絡先を整える：入居者の電話・メール・緊急連絡先を最新化
- 2. 文面を準備：督促書・内容証明・任意退去合意書のひな形を用意
- 3. 初動72時間の手順を決める：電話→SMS→書面→訪問の順番と担当者
- 4. 支援先リスト化：生活保護窓口・社会福祉協議会・保証会社担当を一覧に
- 5. 安全プロトコルを導入：二人体制・退路確認・記録化の運用開始
- 6. しきい値を設定：滞納30/60日でエスカレーション、120日で法的手続へ
- 7. 専門家に相談：弁護士・司法書士・管理会社と役割分担を確定

 

運用の勘所

- 入居審査の基本：収入の安定性・緊急連絡先の実在・家賃保証加入・口座振替の必須化
- 記録の力：通話録音・訪問記録・やり取りの時系列を保存（証拠は感情論を抑える）
- 作業の安全：立会人数・服装・装備の標準化と、退路・非常ボタンの確認
- 代替案の提示：分納・一時退避施設・引越支援を選択肢として明示
- 事後ケア：明渡し後の原状確認・残置処理・再発防止（募集条件・与信基準の見直し）

 

強制執行は「避ける努力」を尽くした後の最終対応です。
初動72時間対応の標準化、
任意退去の合意設計、
警察・行政との連携を整えれば、
深刻化の多くは抑止できます。

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方