【建物だけ贈与で家賃を移す】収益物件オーナーの相続・収入移転の正攻法

【建物だけ贈与】収益物件オーナーのための相続・収入移転の正攻法

今回は、
収益物件の相続トラブルを
未然に防ぐための有効な手段として、
「賃貸アパートの建物のみを生前贈与した事例」
をご紹介します。

1. 「建物だけ贈与」の仕組みと目的

この手法は、
土地は親が保有したまま、
収益物件の建物のみを
子や孫に生前贈与するものです。
これにより、
建物から発生する家賃収入を
子や孫が
直接受け取れるようになります。

この対策には、
主に3つの目的があります。

• 親の資産肥大化の抑制：
   長寿に伴い
  親の金融資産（現金）が
  増え続けると、
  将来の相続税負担が
  重くなります。
  家賃収入を
  次世代に
  移転することで、
  相続財産の増加を
  抑えられます。
• 次世代の生活基盤の安定：
   子や孫に対し、
  早い段階で
  安定した家賃収入を
  確保させることが
  できます。
• 相続後の共有トラブル回避：
   相続発生後に
  物件が共有名義になり、
  運営が
  滞るリスクを
  未然に防ぎます。

2. 実行にあたっての具体的なプロセス

実行に際しては、
評価額が低く、
かつ収益性が高い
「有利な建物」を
選定することが
重要です。
手法としては、
「相続時精算課税制度」や
「暦年贈与」を
組み合わせ、
数年かけて
段階的に
移転を進めることも
検討します。

ただし、
注意点もあります。

• 抵当権の有無：
   物件にローンが
  残っており
  抵当権が
  設定されている場合、
  金融機関の承諾が
  必要となります。
  銀行は
  事前の権利移転を
  嫌がる傾向があるため、
  基本的には
  「ローンがない物件」の方が
  スムーズに
  実行可能です。
• 借地権課税の回避：
   親の土地に
  子が建物を所有する場合、
  原則として
  「使用貸借（無償での貸し借り）」の
  形式をとることで、
  借地権課税を
  回避する設計を
  行います。

3. 注意すべきコストと関連事項

建物を
贈与する際には、
以下の税金や諸費用が
発生するため、
事前の
シミュレーションが
不可欠です。

• 贈与税
• 不動産取得税
• 登録免許税

また、
単に名義を変えるだけでなく、
将来の「遺留分」への配慮や、
税務調査対策、
大規模修繕計画の引き継ぎ、
火災保険等の名義変更なども
併せて整備しておく
必要があります。

4. 成功の秘訣は「早めの着手」

この種の対策で
最も重要なのは「時期」です。

80代、90代になってから
慌てて検討するのではなく、
50代・60代といった、
長期的な計画が
立てられる段階から
始めるのが
理想的です。

特に、
贈与税のルール変更
（生前贈与の加算期間が7年に延長される等）もあり、
早く動くほど
税制上のメリットを
享受しやすくなります。

「まだ早いかな」と
思うくらいの時期から、
専門の税理士に相談し、
最適な相続計画を
立てることを
おすすめします。
ぜひ一度、
ご家族で
検討してみてください。

土地は残し「建物」だけ贈与して家賃収入を子や孫へ託す。
収益物件の“相続トラブル”を先回りして防いだ賃貸アパートオーナーの成功実例

 https://gentosha-go.com/articles/-/74811

https://youtu.be/ofOT2a1RZKo

要約

- 「建物だけ贈与」とは、土地は親が保有したまま、賃貸アパート等の建物のみを子・孫へ生前贈与し、家賃収入（収入の源泉）を次世代へ移す手法です。 

- 目的はMECEに次の3点です。 
  - 相続税対策（資産の肥大化抑制）：親の手元に家賃収入が積み上がる構造を止める 
  - 生活基盤の安定（収入移転）：子・孫が早期に家賃収入を得られる状態を作る 
  - 相続後の運用トラブル回避：共有名義・意思決定停止を未然に防ぐ 

- 実装では、評価が低いのに収益性が高い建物を選ぶ、暦年贈与や相続時精算課税で段階移転する等の設計が要点です。 

- 注意点は、ローン残債（抵当権）の承諾、親土地×子建物での借地権課税回避（使用貸借の設計）、贈与税・不動産取得税・登録免許税などのコスト、遺留分配慮、保険・修繕計画の引継ぎです。 

- 結論として、成果を分けるのは「制度」ではなく時期と段取りです。
50代・60代のうちに、数字で見える化して先手で組むほど、選択肢が増えます。

 

例え話 

- 家賃収入は
「水道の蛇口」、
相続は
「バケツ」です。

蛇口を
親のバケツに
固定したままだと
水（現金）が
増え続けます。

建物だけ贈与は、
蛇口の向きを
次世代のバケツに
付け替え、
将来の溢れ
（相続税負担・共有トラブル）を
抑える発想です。

 

この動画から得られること

- 「建物だけ贈与」が有効な場面と、目的の整理（相続税・収入移転・共有回避） 
- 借地権課税を避ける設計（使用貸借・書面整備）の要点 
- 抵当権付き物件が難しい理由と、金融機関対応の現実 
- 贈与に伴う税金・費用（贈与税／不動産取得税／登録免許税）と事前試算の考え方 
- 遺留分・税務調査・修繕計画・火災保険など「名義変更後に必要な整備」 
- 早めに着手するメリット（制度変更・選択肢・分割設計の自由度）

 

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）このスキームの本質（MECE：権利・税務・運用）
- 権利（名義と権限）
  - 土地：親の所有を維持 
  - 建物：子・孫へ移転し、家賃収入の帰属を変更 

- 税務（課税関係）
  - 贈与税＋不動産取得税＋登録免許税を事前に積算 
  - 親土地×子建物で「借地権課税」を生まない設計（使用貸借を基本線に） 

- 運用（経営の継続性）
  - 修繕計画、管理契約、保険、口座、確定申告の帰属先を“名義変更後”に揃える

 

 2）実行前に必ず確認する「適否判定」5点
- 物件に抵当権（ローン）があるか（ある場合は金融機関承諾の壁が高い） 
- 建物の評価と収益性のバランス（「評価が低く収益が高い」が原則有利） 
- 家族関係（遺留分・公平感・説明可能性） 
- 将来の大規模修繕と資金負担者（建物所有者が負担する設計になっているか） 
- 税務調査に耐える書面（使用貸借契約書、贈与契約書、管理・修繕の意思決定記録）

 

3）書面整備の最低ライン
- 贈与契約書（対象建物、日付、負担付贈与の有無、引渡し・管理の取り決め） 
- 使用貸借契約書（親土地を無償で使用する前提、借地権課税を避ける趣旨） 
- 管理委託契約の当事者変更／火災保険等の名義変更 
- 大規模修繕の引継ぎメモ（時期・概算・積立ルール）

 

4）よくある失敗パターン（先に潰す）
- 名義だけ移して、修繕・保険・管理の運用が追いつかない 
- 土地賃料を曖昧にして、借地権課税や贈与認定の論点を作る 
- 遺留分を無視して、相続開始後に紛争化する 
- ローン残債あり物件で先に動き、金融機関との関係が悪化する

 

視聴後アクション

- 今日やること 
  - 収益物件ごとに「土地と建物の名義」「ローン残高の有無」「年間家賃」「築年数」を1枚に書き出してください。
まず現状の見える化です。 

- 今週中 
  - 「建物だけ贈与に向く候補」を1つ選びます。
ポイントは、ローンがなく、評価が重くないのに収益が出ている建物です。 

- 2週間以内 
  - 税理士に「贈与税・不動産取得税・登録免許税」の概算試算を依頼し、暦年贈与と相続時精算課税のどちらが現実的か、比較表を作ります。 

- 1か月以内 
  - 使用貸借契約書と贈与契約書のひな形を準備し、名義変更後に必要な手続き（管理契約・保険・口座・修繕計画）をチェックリスト化してください。 

- 迷ったら 
  - 「その建物はローンがあるか」「土地と建物の関係（借地権課税）を説明できるか」の2点だけ確認してください。
ここが曖昧なまま進めないことが、最短の安全策です。

 

税理士法人　A to Y
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