【年金代わりのはずが毎年赤字に】ワンルーム投資の勧誘トークと契約トラブルの実例

「将来の年金代わりになりますよ」
という営業トークで
ワンルームマンションを
勧められた経験がある方も
いらっしゃるかもしれません。

例えば、
「節税になります」
といった説明を受けて契約・購入したものの、
実際に運用を始めてみると、
購入時には十分な説明がなかった
ランニングコストなどがかさみ、
結果として年間数万円規模の赤字が
続いてしまったというケースがあります。

これでは毎年
持ち出し（追い金）が発生し、
節税どころの話ではありません。

そこで、
赤字が続くため
「売却したい」と相談したところ、
今度はその会社と
専任媒介契約を結ぶことになりました。

しかし、
3ヶ月経っても問い合わせはゼロ。

すると会社側は、
当初の説明とは矛盾する形で
「価格が高いからお客さんが来ない」
と言い出したのです。

たまりかねて
他社への切り替えを申し出ると、
今度は
「媒介契約の解除には違約金がかかる」
と言われました。

そもそも
売却の媒介契約に
違約金がかかること自体が
おかしな話です。

さらに
「管理契約を解除するなら違約金が発生する」
とも言われました。

当初の契約内容では
違約金は不要だったはずなのに、
後からそう言われてしまったのです。

正直なところ、
このケースは
購入した業者自体が
悪質すぎました。

さらに重大な問題として、
金額が異なる2つの不動産売買契約書が
存在していたことが判明しました。

これは通常では考えられないことです。

推測にはなりますが、
業者が売却時に
中抜き（差額を不正に得る）を
しようとしていた可能性があります。

例えば、
表面上は100万円で
売りに出しているように見せかけて、
実際には
200万円で売り、
その差額の100万円を
中抜きしようと
考えていたのかもしれません。

契約書が2つあるということは、
そうした不正の可能性が疑われます。

最近は、
建築費用などの持ち出し（追い金）が
増えているという
相談事例も多く耳にしますが、
総じて
「投資家側が泣き寝入りしやすい構造」
になってしまっているのが現状です。

なぜこうしたことが
起きるのかというと、
業者はある程度の
建築知識や法律知識を
持っている
プロであるのに対し、
一般の投資家は
知識が不足しているため、
両者の間に
大きな情報格差（ギャップ）があるからです。

その結果、
どうしても
業者のペースで話が進み、
投資家が
不利な状況に
陥りやすくなります。

だからこそ、
不動産投資をされる方は
自己防衛のために
しっかりと
勉強するしかありません。

悪質な業者に
騙されないように
知識を身につけることが
重要です。

残念ながら、
こうした不誠実な業者は
山ほど存在します。

そうした業者の営業マンは、
トラブルが起きると
すぐに辞めてしまうことが多いです。

その時だけ動いて
利益を得ればいいと
考えているからです。

そして、
そういうことを
平気で許容している会社も
実際に存在します。

皆さんも
こうした危険な業者や
落とし穴があることを
知っていただき、
自分の資産は
自分で守る
「自己防衛」を
徹底してください。

 

「将来の年金代わりに」と騙されて“投資用不動産”を購入
→赤字垂れ流しの現実
…悪徳業者の「恐るべき不正」とは【不動産のプロが解説】

 https://gentosha-go.com/articles/-/75613

https://youtu.be/Ej3cUAEnLiE

要約（全体像）

- ワンルームマンション投資で「年金代わり」「節税になる」と勧誘され購入したが、想定されていないランニングコスト等により年間で赤字が続き、結果として持ち出し（追い金）が発生した事例が示されています。 
- 売却相談では同じ業者と専任媒介契約を結ばされたものの反響がなく、途中から「価格が高い」と説明を翻し、他社へ切り替えようとすると違約金を示唆されるなど、投資家が動きにくい状況に置かれました。 
- さらに、金額が異なる2通の売買契約書の存在が判明し、差額取得など不正の可能性が疑われる重大な兆候が語られています。 
- 背景には、業者（プロ）と投資家（一般）の情報格差があり、投資家が泣き寝入りしやすい構造があるため、自己防衛として学習と事前確認が不可欠だ、という結論です。

 

要点サマリー（MECE）

### 1) どんな被害が起きたか（症状）
- 収支：節税どころか赤字が恒常化し、毎年持ち出しが発生 
- 売却：専任媒介でも反響が出ず、説明が後出しで変わる 
- 契約：媒介解除・管理解除で違約金を示唆され、身動きが取りづらい 
- 書面：金額の異なる契約書が存在するなど、通常では考えにくい兆候が出る

 

### 2) なぜ起きたか（原因）
- 情報格差：コスト・契約・出口（売却）の重要事項を投資家が検証しにくい 
- 説明不足：ランニングコストや売却時の現実（流動性・価格形成）が十分に示されない 
- 囲い込み：媒介契約や管理契約で投資家の選択肢を狭める運用 
- 組織要因：担当者が退職して責任が曖昧になりやすい体制

 

### 3) どう防ぐか（対策）
- 収支の可視化：運用開始前に、コスト一覧と悲観シナリオで検証する 
- 契約の点検：媒介・管理・売買それぞれの解除条件、違約金条項、書面整合性を確認する 
- 第三者の導入：宅建士、弁護士、税理士、不動産管理の実務者など複数視点で確認する

 

例え話

不動産投資は
「毎月の利用料がかかるサービス契約」
に似ています。

申込時に
月額だけ見て契約すると、
手数料・更新費・解約条件で
総額が膨らみ、
やめたくても
やめにくい状態に
なります。

最初に見るべきは、
価格ではなく
総額と解約条件です。

 

この動画から得られること（視聴メリット）

- 「節税」「年金代わり」という営業トークを、収支と契約の両面から検証する視点が持てる 
- 赤字化の原因になりやすいランニングコストの洗い出し方法が分かる 
- 専任媒介で起こりがちな囲い込みリスクと、切り替え判断の基準が整理できる 
- 書面の不整合（契約書が複数、金額差など）を危険サインとして認識できる 
- 自分の資産を守るための、第三者チェックの入れ方が具体化できる

 

視聴後アクション

- 視聴後アクションとは、動画で理解した内容を「次に実際に行う作業」に落とし込み、損失やトラブルを減らすための具体的手順のことです。
知識で終わらせず、書面と数字に反映させます。

 

### 1) 今日やる（15分）
- 手元の資料を3つに分けて整理 
  - 収支資料（家賃、管理費、修繕、保険、税、ローン、広告費など） 
  - 契約書類（売買、管理、媒介） 
  - 説明資料（提案書、シミュレーション、メール）

 

### 2) 今週やる（30〜60分）
- 年間収支を「現実の数字」で作り直す 
  - 家賃下落、空室、管理費上昇、修繕、原状回復、更新費を入れて再計算 
  - 黒字／トントン／赤字の3パターンを作る

 

### 3) 売却や媒介を検討する前にやる（必須）
- 媒介契約書で次を確認し、分からなければ書面で質問する 
  - 媒介の種別（一般・専任・専属専任） 
  - 契約期間と更新条件 
  - 違約金や費用が発生する条件（発生根拠と金額） 
  - レインズ登録や報告義務の扱い

 

### 4) 危険サインが出たらやる（被害拡大防止）
- 契約書の金額・日付・当事者・物件表示が一致しているか点検 
- 不整合があれば、宅建士または弁護士等に書面一式を提示して相談 
  - 個別案件は状況により結論が変わるため、早期に第三者確認を入れるのが有効です

 

専門家としての付加価値

- 収支は「税金が減るか」ではなく「現金が残るか」で判断するのが基本です 
  - 節税効果があっても、毎年の持ち出しが上回れば資産形成になりにくい 

- 囲い込みの温床は、売却価格ではなく「プロセスの不透明さ」です 
  - 反響状況、広告の出し方、内見対応、価格改定根拠を定例で報告させると透明性が上がる 

- 書面が複数存在する、金額が一致しない、口頭説明が頻繁に変わる場合は、早い段階で取引停止も含めて検討する価値があります 

- 投資家が最低限押さえるべき観点は3点に集約できます 
  - 数字：実績ベースの収支と下振れ耐性 
  - 契約：解除条件と費用発生条件の明確化 
  - 出口：売却先（買い手）の現実と流動性

 

税理士法人　A to Y
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