【家賃値上げは通るのか】借地借家法32条で整理する正当な理由と交渉手順

家賃値上げの「正当な理由」とは？
借地借家法第32条に基づく賃料改定の実務

不動産賃貸経営において、
オーナーが
一方的に家賃の値上げを
決定することは
原則としてできません。

賃料の増額を
請求するためには、
借地借家法第32条に基づき、
現在の賃料が
「不相当」であると言える
客観的な根拠や
正当な理由が
必要となります。

1. 賃料上昇の現状

最近の話題として、
特に
首都圏を中心に
家賃相場が
上昇傾向にあります。

実際にあるケースでは、
東京近郊で
入居者が入れ替わった際、
以前と同じ部屋の賃料が
月額7,000円も
上がっていたという例もあり、
市場価格の変動が
顕著になっています。

2. 「正当な理由」として認められるもの・認められないもの

家賃の値上げを検討する際、
何が「正当な理由」に
該当するのかを
正確に
理解しておく必要が
あります。

• 認められない理由（オーナー側の都合）
  金利の上昇に伴う
  ローン返済額の増加や、
  オーナー自身の収益確保
  といった
  個人的な経営事情は、
  正当な理由としては
  認められません。

実際、
浜松市内の管理物件でも、
オーナーが
「返済負担が増えたので
3,000円値上げしたい」と
入居者に打診したところ、
明確に拒絶された
という事例があります。

• 認められる正当な理由（客観的な根拠）
  1. 公租公課の増額：
      固定資産税や都市計画税など、
     土地・建物にかかる税金が
     上昇した場合。
  2. 資産価値の上昇：
      土地や建物の評価額（地価）が上昇し、
     現在の賃料が
     見合わなくなった場合。
  3. 経済情勢の変動：
      物価の高騰や
     建物の維持管理費（修繕費等）が
     大幅に上昇した場合。
  4. 周辺相場との比較：
      近隣にある同種の物件と比べて、
     現在の賃料が
     明らかに安すぎる場合。

3. 入居中の値上げ交渉は難易度が高い

既存の入居者に対して
家賃の値上げを
承諾させるのは、
実務上
非常に困難です。

もし
双方が合意に至らず、
調停や裁判に
発展した場合、
解決までに
長期間を要し、
訴訟コストも
発生するため、
結果的に
オーナー側の負担が
大きくなってしまう
リスクがあります。

4. 現実的な対応策

現在
入居している方に対して
値上げを検討する場合は、
単に
「相場が上がったから」
と伝えるだけでなく、
プラスアルファの提案が
有効です。

たとえば、
「設備を最新のものに
更新する代わりに、
その一部を
負担していただく形で
賃料を改定させてほしい」
といった交渉であれば、
合意を得られる
可能性が残ります。

最もスムーズなのは、
現在の入居者が
退去した後の
募集条件を見直し、
新しい賃料で
契約を結ぶことです。

入居者が
住み続けている間は、
一方的な増額請求は
極めて難しいという
実情を理解した上で、
慎重に判断する
必要があります。

 【オーナー向け】
家賃の値上げをするための正当な理由とは？
交渉のコツも紹介

 https://gentosha-go.com/articles/-/74430

https://youtu.be/m_cKtwkTV9o

要約

- 結論
  - 家賃の値上げは、オーナーが一方的に決められるものではありません。
借地借家法第32条の枠組みに沿って、現在の賃料が不相当と言える客観的根拠（正当な理由）を示し、原則は合意形成で進める必要があります。

- 重要ポイント（MECE）
  - 市場環境（いま何が起きているか）
    - 首都圏を中心に家賃相場が上昇し、入替時に同条件でも月額数千円上がる例が出ている

  - 法的な整理（何が通る／通らないか）
    - 認められにくい理由（オーナー都合）
      - 金利上昇で返済が増えた
      - 収益を確保したい

    - 認められやすい理由（客観要因）
      - 公租公課の増額（固定資産税等）
      - 資産価値の上昇（地価・評価の上昇）
      - 経済情勢の変動（物価高、維持管理費・修繕費の上昇）
      - 周辺相場との比較（近隣同種より明確に安い）

  - 実務上の難所（入居中はなぜ難しいか）
    - 合意できない場合、調停・訴訟に発展し、時間とコストの負担が増える

  - 現実的な打ち手（揉めない進め方）
    - 入居中に行うなら、相場上昇の説明だけでなく、設備更新などの付加提案をセットにする
    - 最もスムーズなのは退去後の募集条件見直し（新賃料で新規契約）

 

例え話

  家賃改定は
「店の値札を
貼り替えれば
終わり」
ではなく、
「定期契約の
条件変更」
に近いものです。

理由と根拠を揃え、
相手が
納得できる材料を
提示して
初めて
前に進みます。

 

専門家としての付加価値

  値上げの可否は
「気持ち」より
「資料の揃え方」で
決まりやすい領域です。

税額通知書、
修繕見積、
近隣成約事例、
募集事例、
賃料査定書など、
第三者が見ても
筋が通る根拠を
事前に
束ねることが
交渉コストを
下げます。

 

この動画から得られること

- 法律理解
  - 借地借家法第32条の「不相当」「正当な理由」の考え方が整理できる

- 判断基準
  - 通りにくい理由（オーナー都合）と通りやすい理由（客観要因）を区別できる

- 交渉設計
  - 入居中に改定を進める場合の、提案の組み立て方（付加価値の付け方）が分かる

- リスク管理
  - 調停・訴訟に進んだ場合の長期化リスクと、避けるための打ち手が分かる

- 実務スキル
  - 根拠資料（相場、税金、修繕費）をどう揃えると説得力が増すかが分かる

 

視聴後アクション

- 視聴後アクションとは

  行動が決まると、判断がブレにくくなります。

- 具体的なアクション（おすすめ順）
  - 根拠を4分類で集める（不足が分かる）
    - 税金：固定資産税・都市計画税の課税明細（増額の有無）
    - 相場：近隣同種の募集事例・成約水準の収集（できれば複数社）
    - コスト：修繕見積、維持管理費の上昇資料（前年対比）
    - 物件要因：設備更新の必要性、提供できる改善案

  - 値上げの言い方を「理由＋選択肢」に整える
    - 例：一方的な通知ではなく、根拠提示と代替案（設備更新等）を用意する

  - 退去後の募集戦略も同時に作る
    - 入居中で無理に押し切るのではなく、退去後に賃料を適正化する段取りも準備する

  - 管理会社・専門家へ事前相談する
    - トラブル回避の観点で、文面・資料・交渉順序をチェックしてから動く

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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