【国管理の相続土地、売却促進へ】国有地払い下げの変更点と買い手の実務チェック

【相続土地国庫帰属法の次の一手】
国有地売却の簡略化で何が起きるか

国が管理する相続物件の売却促進についてのお話です。

財務省は、
「相続土地国庫帰属制度」によって
国が引き取った土地の売却を早めるため、
手続きの簡略化を進める方針を打ち出しました。

具体的には、
予定価格が
100万円以下の土地などについては、
一般競争入札ではなく
「随意契約（国が任意の相手と直接契約を結ぶ方式）」
を可能にしていくとしています。

また、
不動産鑑定や測量、
境界確定などにかかる負担を
なるべく軽くして、
地域での有効活用に
つなげていきたいとのことです。

ただし、
そもそも
この国庫帰属制度を利用していない、
あるいは
条件を満たさず
利用できない土地も多いため、
課題は残っています。

ちなみに、
国が引き取った土地のうち、
宅地などは財務省が管理しますが、
農地や森林などは農林水産省が管理しています。

国としては、
隣地の所有者などに対して
随意契約で処分（売却）していきたい
と考えているようですが、
現状では
非常に時間がかかっています。

国が
土地を引き取るまでにも
時間がかかり、
さらに
売却するまでにも
時間がかかるため、
そこを
迅速化したい
というのが今回の趣旨です。

国としても、
土地を持っていれば
維持管理費がかかり続けます。

また、
国はこれらの土地を
国民から安く（あるいは負担金を徴収して）
引き取っているわけですから、
売却できれば
国にとっては
まるまる利益になる可能性もあります。

ですから、
さっさと
売却を進めればいいと思うのですが、
そこはお役所仕事であるため、
なかなかスムーズに
進まないのが実情のようです。

この辺りを
もっと真剣に
考えてほしいところです。

一方で、
買う側からの視点で考えると、
役所からの「払い下げ」で国有地を買う場合、
間に仲介業者が入っていなければ
不動産仲介手数料はかかりません。

国は不動産業者ではないからです。

あくまで払い下げにかかる土地の金額と、
登記費用などの諸経費だけで済みます。

ですから、
もしご自身の希望に合う
良い土地があれば、
購入を検討されるのも
良いかと思います。

何より取引の相手が国ですから、
変な詐欺やトラブルのリスクもなく、
安心して取引できるのがメリットです。

 

国管理の相続土地、
売却促進へ＝随意契約で手続き簡略化
―所有者不明対策・財務省

 https://sp.m.jiji.com/article/show/3721566?free=1

https://youtu.be/Q-GTaVen1GY

要約（全体像）

- 財務省は、相続土地国庫帰属制度で国が引き取った土地の売却を早めるため、手続きの簡略化を進める方針を示した 
- 予定価格100万円以下など一定条件の土地は、一般競争入札ではなく随意契約（国が任意の相手と直接契約）を可能にし、不動産鑑定・測量・境界確定などの負担も軽くしていく方向 
- ただし、制度を利用できない土地・利用されない土地も多く、課題は残る 
- 国有地は保有するだけで維持管理費がかかるため、国にとっても早期売却は合理的 
- 買い手側にとっては、仲介業者が入らない払い下げであれば仲介手数料が不要で、相手が国のため取引トラブルリスクが相対的に低い点がメリット

 

要点サマリー（MECE）

### 1) 何が変わるか（制度運用の変更点）
- 売却手続きの簡略化を推進 
- 予定価格100万円以下等で随意契約を活用 
- 鑑定・測量・境界確定などの負担軽減を検討

 

### 2) なぜ変えるか（国側の狙い）
- 国有地の維持管理コストを圧縮したい 
- 引き取った土地を早く処分し、行政コストと滞留を減らしたい 
- 売却が進めば、国として収支改善余地がある

 

### 3) 誰が関わるか（所管と実務）
- 宅地等：財務省が管理 
- 農地・森林等：農林水産省が管理 
- 近隣地所有者等への売却（随意契約）を想定するが、現状は時間を要している

 

### 4) どこに注意が必要か（残る課題）
- 国庫帰属制度を利用できない土地、利用されない土地が多い 
- 引き取りにも売却にも時間がかかる二重の滞留が起きやすい 
- 「簡略化される＝何でも早く買える」ではなく、対象範囲と条件確認が必要

 

例え話

国有地の売却簡略化は、
倉庫に溜まった
在庫処分に似ています。

保管しているだけで
コストがかかるため、
値付けと手続きを
簡素にして回転を上げたい。

一方で、
売れ筋ではない在庫ほど
説明・整備が必要で、
全部が一気に
動くわけではありません。

 

この動画から得られること（視聴メリット）

- 国庫帰属制度と「国有地売却」の流れを全体像で理解できる 
- 随意契約の意味と、一般競争入札との違いが分かる 
- 100万円以下等の条件が示す実務インパクト（対象になりやすい土地像）を整理できる 
- 払い下げ購入で仲介手数料が発生しないケースと、必要費用（登記等）を切り分けられる 
- 「制度が進むほど残る課題」も含め、期待と現実を冷静に持てる

 

視聴後アクション

知識で終わらせず、確認先と手順を決めて前に進めます。

### 1) 今日やる（10〜20分）
- 自分の目的を1行で固定する 
  - 例：隣地を買い足したい、資材置き場が欲しい、家庭菜園用地が欲しい、投資目的で保有したい

- 欲しい土地条件を3点に絞る 
  - 面積、接道、用途（建てたいのか、建てないのか）

 

### 2) 今週やる（30〜60分）
- 購入候補地の「費用は何が必要か」を分解してメモする 
  - 土地代金、登記費用、測量・境界の要否、造成・伐採の要否、固定資産税

- 取引が「仲介あり」か「国との直接取引」かを確認する 
  - 仲介が入れば仲介手数料が発生し得るため、入口で切り分ける

 

### 3) 必ずやる（判断ミスを減らす）
- 建築目的がある場合は、買う前に役所で建築可否を確認する 
  - 接道、用途地域、建ぺい率・容積率、インフラの状況 

- 分からなければ専門家へ資料確認を依頼する 
  - 宅建士、土地家屋調査士、司法書士のいずれかを早めに当てる

 

専門家としての付加価値

- 「安い土地」ほど、価格以外のコストが勝負になります 
  - 測量・境界、伐採・整地、擁壁、上下水の引込み等で、取得後に総額が膨らみやすい 

- 随意契約は、買い手にとって有利にも不利にもなり得ます 
  - 競争が弱まり買いやすくなる一方、対象者や条件が絞られる運用になりやすい 

- 国庫帰属で国に土地が集まるほど、「使い道の設計」が重要になります 
  - 建てられない土地や小規模不整形地は、隣地統合・暫定利用・管理受託など、出口まで含めた計画がないと塩漬け化しやすい

 

税理士法人　A to Y
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