【プロが解説】浜松VS名古屋近郊の不動産市場分析|地方都市における不動産投資の成功戦略と心構え

今回は、浜松市と名古屋市近郊の不動産投資について解説します。
そして、中部地方の二大都市圏における不動産投資の可能性を徹底解説します。
オフィス、住宅、商業用物件、そして物流施設まで、多角的に分析していきます。

https://youtu.be/Y8CFVInofQo

なぜ今浜松市と名古屋市近郊なのかですが、
私の居住地が浜松で、山内さんの居住地が名古屋というのもありますが、
それはさておき、
両エリアは製造業の拠点として。
特に自動車産業を中心に、
長年発展してきましたが、
近年ではそれぞれ異なる特色を持つ投資先として注目を集めています。

浜松市の不動産市場分析

浜松市は楽器産業やオートバイ産業で知られていますが、
投資の観点からはどのような特徴は？

浜松市の強みは三つあります。
一つ目は交通の要所であること。
東海道新幹線は、のぞみは止まりませんが、ひかりとこだまが停車します。
東名高速は市内に3つのICと2つのSI及び新東名高速も2つのICと1つのSIがあります。
二つ目は製造業の集積地としての地位。
三つ目は比較的合理的な不動産価格です。

具体的な数字で言うと、
浜松市の住宅用不動産の利回りは都心部で4.5〜5.5%程度。
商業用物件では6〜7%の利回りも見られます。
東京や名古屋と比較すると非常に魅力的な数字です。

特に注目したいのは浜松市北部の工業団地周辺の物流施設です。
Eコマースの拡大及び新東名の開通に伴い、
土地開発も進み、物流拠点としての価値が高まっています。
例ですが、
機械・工作工具関係の卸売業を営む東証一部上場会社が、
自社の倉庫及び事務所の用地として、
1000坪以上の土地を幹線道路沿いなどで探しているという情報もあります。

名古屋市近郊の不動産市場分析

一方、名古屋は、名古屋駅周辺の開発が進んでいますが、
名古屋市近郊は「近郊」という点がポイントです。
名古屋市内の不動産価格は上昇傾向にありますが、
近郊エリア　例えば春日井市、小牧市、豊田市などは、
まだ投資妙味があります。
特に春日井市のオフィス物件は、
名古屋市内と比較して坪単価で3割ほど安い傾向にあります。
それでいて名古屋駅まで30分以内というアクセスの良さが魅力です。

また、
リニア中央新幹線の開業を見越した長期投資も視野に入れるべきでしょう。
名古屋市近郊でも、特に南部エリアは今後の発展が期待されます。

投資戦略の比較と事例紹介

ここで、不動産投資というと多くの方が住宅用物件を思い浮かべますが、
収益物件として、商業用物件やオフィス、物流施設も視野に入れるべきです。

例えば、浜松市内の中古アパートに1億円投資するケースと、
名古屋近郊の小規模オフィスビルに1億円投資するケースを比較してみましょう。

浜松市の中古アパート20戸の場合、
年間収入が約800万円、
経費を引いて600万円の純利益、
つまり税引前利回りは6%程度になります。
一方、
名古屋近郊の小規模オフィスビルでは、
年間収入950万円、
経費を引いて700万円、
利回りは7%と若干高くなります。
しかし、テナント入れ替えのリスクも考慮する必要があります。
当然、エリアの市場性を考慮に入れるべきですが。

不動産投資の心構えと実践例

不動産投資は『宝くじを買う』のではなく『農業をする』ようなものです。
宝くじは一攫千金を狙うギャンブルですが、
農業は地道な努力と適切な管理で確実に収穫を得る営みです。
不動産投資も同様で、アパートやマンションを『買って放置』ではなく、
適切な物件選定とその後の管理が重要なのです。
管理が行き届いていない物件は、
入居者に選ばれる確率が低くなります。
選ばれなければ、収益が減少し、アパート経営は、上手く回りません。
ですから、入居者に長く住んでもらえる環境づくりが必要です。
目が届かない、届いていないは、デメリットの方が多いですね。

そして、出口戦略として、売却や建て替えなども投資を検討する際に、
視野にも入れておくことで、
長期的な視点にも立てることができます。

まとめと行動喚起

今回ご紹介した浜松市と名古屋市近郊は、
首都圏と比較して参入障壁が低く、
安定した利回りが期待できる投資先です。
特に初めての不動産投資を考えている方には、
リスクとリターンのバランスが取れたエリアと言えるでしょう。

但し、不動産投資は、他の商売と同様に、
何よりも仕入れが大事です。

やみくもに物件を購入することを優先せず、
魚釣りと同様に、待つ姿勢も大事です。

その間に、知識を身につけることもとても重要です。

最後に一言。
不動産投資は『始めること』よりも『続けること』が大切です。
まずは小さく始めて、
経験を積みながら拡大していく戦略をお勧めします。

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