【フラット35の融資限度額が1.2億円に引き上げへ】

政府は、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の融資限度額を、
現在の8,000万円から1億2,000万円へと引き上げる方針を固めました。
限度額の引き上げは約20年ぶりとなります。
また、当初3年間程度の金利を低く設定する方針も示されています。

背景には、日本銀行の利上げに伴う変動金利の上昇リスクがあります。
政府には、この施策を通じて利用者の変動金利から固定金利への切り替えを
後押ししたいという狙いがあるようです。

固定金利のメリットと注意点
固定金利の最大のメリットは、
完済まで金利が変わらないため、
将来的な金利上昇のリスクを排除できる安心感にあります。
一方で、変動金利から固定金利へ切り替える（借り換える）際には
事務手数料などの諸費用が発生するため、
残りの返済期間や金利差を考慮し、
メリットがあるかどうかを事前によく確認する必要があります。

返済シミュレーションの例
1億2,000万円を35年返済（元利均等）で借り入れた場合、
金利によって月々の返済額は以下のように変動します。

  • 金利1.8%の場合： 月々 約38万5,000円
  • 金利2.3%の場合： 月々 約41万8,000円
    金利が0.5%異なるだけで、
    毎月の返済額に約3万3,000円もの差が生じる計算になります。

投資や相続対策への影響
実際に、相続税対策などの目的で固定金利と変動金利を併用しているケースでは、
近年の金利上昇によって変動金利分の返済額が増え、
収益が圧迫され始めているという実情もあります。

今後の金利動向を見据え、
収益性や返済計画の安定性を守るために、
このタイミングで固定金利への切り替えを検討することは
非常に重要な選択肢の一つと言えるでしょう。

政府　固定金利「フラット35」限度額を1.5倍に　金利水準も低位に　負担軽減狙う

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/fee80f97070e7b3d5cae104f8c100f52e8f5c64f

 

【要約（MECE）】

- 制度変更の骨子
  - 長期固定「フラット35」の融資限度額が8,000万円→1億2,000万円へ約20年ぶりに引き上げ方針。
     加えて「当初3年程度の金利引下げ」を実施予定。
  - 狙いは、日銀の利上げ局面で変動→固定へのシフトを後押しし、家計の金利上昇リスクを抑えること。

- 固定金利の評価軸
  - メリット：完済まで返済額が確定し、金利上昇リスクを遮断できる。
  - 注意点：借換に伴う事務手数料・保証料等の諸費用が発生。残存期間と金利差で「費用回収年数」を要試算。

- 月返済イメージ（1.2億・35年・元利均等）
  - 金利1.8%：月約38.5万円／金利2.3%：月約41.8万円（差約3.3万円/月）
    →金利差0.5％ptでも家計インパクトは大。

- 波及面
  - 変動と固定の併用（相続・投資目的）では、近時の金利上昇が変動部分の返済を圧迫。
    固定化や借換での安定化は有力な選択肢。

 

例え話

- 住宅ローンは「長距離列車の指定席」。
固定金利は席（返済額）を最初に確定しておく安心、
変動金利は自由席（低運賃）だが混雑（上昇）リスクがある。
乗換手数料（諸費用）を払ってでも、
揺れる車両から指定席へ移る価値があるかを計算で判断する。

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 判断フレーム
  - 固定化の可否＝「借換費用 ÷（月返済の軽減額）」が8～12年以内に回収できるか／残存年数が長いほど有利
  - 家計の線引き：PITI（税・保険含む返済負担）手取りの25〜30％以内／LTV≦90％（理想≦80％）

- 試算スキル
  - 1.2億・35年・金利1.8/2.3%の月返済と総返済、金利＋100bpの感度（家計耐性）

- 実務の要点
  - 借換費用の内訳（事務・保証・登記）と総額の見える化／当初3年引下げの終了後返済と家計波及
  - フラット35の適用は「申込時でなく借入実行月の金利」で決まる点の留意

- 相続・投資への応用
  - 変動と固定を併用中のポートフォリオで、変動部分のヘッジ（部分固定化・スワップ）とDSCR再計算の勘所

 

視聴後アクション

1) いまの数字をそろえる
   - 残高・金利・残り年数・毎月返済・借換諸費用の見積をメモします。 

2) 3つの試算をする 
   - 現状の総返済／借換後の総返済／金利＋1％の家計影響（PITIが何％か）を比較表に。 

3) 回収年数で判定 
   - 「借換費用 ÷ 月軽減額」が8〜12年以内なら前向きに検討。
      長い場合は繰上返済や部分固定化を優先。 

4) 実行月金利を確認 
   - 物件引渡時期＝実行月の想定金利を毎月チェック。
     迷ったら金融機関・FPへ相談しましょう。

 

金利の波に流されず、
数字（総コスト）と家計耐性で“納得の一択”を選びましょう。

 

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