【キャピタルだけ頼みは終わり】収益性で選ぶ不動産投資の本来の形への回帰

不動産投資の本来の形：賃料収入で採算が合う物件選びを

不動産投資における「楽に稼げる時代」は、
今まさに終焉を迎えようとしています。
これは一つの見方ですが、
現在の価格と需要のバランスを整理すると、
その実態が見えてきます。

1. 供給不足が支える高価格帯

現在、不動産価格は高水準を維持しています。
都心部では需要こそあるものの、
実情が伴わないケースも増えており、
主なプレイヤーは国内外の投資家による売買へと移り変わっています。

特に今年の首都圏における新築物件の供給量は、
過去50年間で最小になると予測されています。
建築資材の高騰や用地取得の難航が背景にあり、
供給が絞られることで価格が下がりにくい状況が続いています。
その影響で、投資家の注目は新築から中古物件へとシフトしています。

2. 投資エリアの拡大と地方の現状

投資先は東京から三大都市圏、
さらには地方の中核都市へと徐々に拡大しています。
かつては海外投資家が敬遠していたような特殊な地区の物件までが取引対象となる一方で、
沖縄のように新築の供給過剰によって価格が下落し始めている地域もあります。
これは、中国や香港からの資金流入が滞ったことも一因と考えられます。

3. 「転売益」から「収益性」への回帰

税制面でも短期転売を抑制する動きが出ており、
単なる値上がり益（キャピタルゲイン）を前提とした投資はリスクが高まっています。
バブル期やその後の勢いがあった時代には、
「午前中にレインズ（不動産流通標準情報システム）へ登録した物件に、
昼休み明けには買い付けが入る」
といったスピード感で取引されていたこともありましたが、
そうした時代はすでに過去のものです。

今の市場で改めて重要視されているのは、
投資の「本来の形」です。
つまり、
値上がりを期待するのではなく、
「賃料収入（インカムゲイン）だけで十分に採算が合う物件」
を厳選することです。
これは本来当たり前のことですが、
一時期のサラリーマン大家ブームなどの際、
収益性の低い物件を勢いで買ってしまう投資家が少なくありませんでした。

結論

不動産投資はあくまで「投資」であり、
物件そのものの収益性を見極めることが不可欠です。
市場を混乱させ、
居住者に迷惑をかけるような安易な投機に走るのではなく、
地に足のついた物件選びが求められています。
「楽をして儲かるものはない」という基本に立ち返り、
収益性を最優先に考えるべき時代と言えるでしょう。

  

不動産投資｢楽ちん大家さん｣の終焉　飛田新地まで狙う外資と､沖縄に忍び寄るバブル崩壊の影

 https://toyokeizai.net/articles/-/929418

 

https://youtu.be/s4VfXXHnoFY

要約

- 現在の環境（価格と供給）
  - 建築費高騰・用地難で新築供給が50年最小水準の見込み。
    供給絞りで価格は下がりにくく、取引の主役は国内外投資家にシフト。
    新築から中古への資金移動が進行。

- エリアの広がりと地域差
  - 東京→三大都市圏→地方中核へ投資範囲が拡大。
    特殊エリアまで取引対象が広がる一方、沖縄など一部では海外資金鈍化・新築過多で反落の兆し。

- 転売益から収益性へ回帰
  - 税制・審査は短期転売を抑制。
    レインズ即成約のような“勢いの相場”は後退し、
    賃料収入（インカム）で採算が合う本来の投資基準が再評価。

- 結論（投資の基本）
  - 値上がり頼みを捨て、「賃料だけで十分に回る物件」を厳選。
    キャッシュフロー、利回り、ストレス耐性で数式判断し、地に足のついた投資へ。

 

この動画から得られること

- 供給細り・価格高止まり下で起きている市場構造の理解
- 賃料で採算を合わせるための指標（実質利回り・DSCR・コスト前提）
- ストレステスト（金利＋1％、空室2カ月、賃料▲10％、修繕＋20％）の回し方
- 中古移行・地方中核への投資でのリスク（過剰供給、需要の偏り）の見極め
- 短期転売規制下での“実務的な買付ルール”と撤退基準

 

専門家としての付加価値

- 実質利回りの標準式
  - 実質利回り＝（年間賃料−空室損−運営費（管理・共用電力・保守）
                           −固定資産税−将来修繕積立）÷取得総額（価格＋諸費用）
  - 目安：都市型区分なら4％台後半〜、一棟RCなら実質5〜6％台（市場・築年で調整）

- DSCR（返済余力）の基準
  - DSCR＝NOI/年間元利返済。
    最低1.2、望ましくは1.3以上。
    金利＋1％でも1.1を割らない設計

- ストレステストの前提
  - 空室2カ月、賃料▲5〜10％、修繕＋20％、広告費（AD）1カ月、金利＋1％でCFが黒字維持

- コストの見積もり
  - 年間運営費率：マンション一棟で25〜30％目安。
    築20年超は修繕バッファを厚めに

- 撤退ラインと買わない基準
  - 実質利回り閾値未達、
    DSCR＜1.2、
    ストレス下で赤字、出口利回り（Exit Cap）から逆算した売却損リスクが大きい案件は見送り

 

視聴後アクション

- まず「数字」を出す
  - 候補物件の年間賃料・運営費・税・修繕積立を入れ、実質利回りとDSCRを計算する

- ストレステストを回す
  - 金利＋1％、空室2カ月、賃料▲10％、修繕＋20％でキャッシュフローを再計算する

- 撤退基準を決める
  - 実質利回り・DSCR・ストレス黒字などの下限値を“紙に”明文化し、例外を作らない

- 地域の需給を確認する
  - 周辺の賃料成約・募集日数・空室率を3社以上の仲介にヒアリングする

- 出口を先に描く
  - 想定売価＝NOI／Exit Cap、
    売却コスト5〜7％、
    長期譲渡（5年超）の税率を踏まえ、
    売り時を仮設定する

- 現金を残す
  - 生活防衛資金＋投資用予備資金（6〜12カ月相当）を別口座で確保する

 

 まずは「表面ではなく実質」で見ること。
今日、候補物件の実質利回りとDSCRを算出し、
金利・空室・修繕のストレステストを回してください。
買付前に撤退基準と出口を紙で決め、
数字に合わない案件は見送る
——この地味な規律こそ、
勝ち続ける最短ルートです。

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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