【アジアの金融都市香港の現在地】一体化で自由度低下、経済的劣化も進行

香港の住宅事情と経済の現状

香港の住宅事情についてお話しします。
最近発生した火災をきっかけに、
改めて「棺桶部屋」と呼ばれる
2〜5平方メートルほどの極小住宅の過酷な環境が浮き彫りになりました。
これを受けて、
当局は最低居住面積を8平方メートル以上に定め、
独立した浴室や照明の設置を義務化する方針を打ち出しています。

以前、市場調査で香港を訪れた際、
月額10万円台の極端に狭い物件がある一方で、
プールやトレーニングルームを備えた25万〜26万円ほどの高級物件も目にしました。
香港の住宅格差は非常に激しく、
東京でもこれほど極端な例はなかなかありません。
まさに「うなぎの寝床」のような住環境が、
社会問題となっています。

また、最近の傾向として、
香港から隣接する深センへ移住し、
消費活動の拠点を移す人々が増えています。
実質的に中国本土との一体化が進んでおり、
深センの方が仕事の機会も増えているのかもしれません。

かつての香港は、
ヨーロッパ系企業による投資やインバウンド需要で非常に活気がありましたが、
現在はそれらも減少傾向にあります。
ヨーロッパの金融機関の撤退や、
自由度の低下といった背景もあり、
香港市場の株価も下落が続いています。
経済的な劣化が進んでおり、
以前のような繁栄を取り戻すのは、
現状では非常に厳しい局面に立たされていると言えるでしょう。 

家賃50万円のマンションか、5.8万円の「棺おけ部屋」か…香港で広がる貧富格差の現実

「住む場所がなくなる」…狭くて安い住宅に規制、貧困層から不安の声も

https://www.rakumachi.jp/news/column/387823

 

https://youtu.be/D1gbyPPP4Rk

記事の要約（MECE）

- 住宅の実態と規制強化

  - 香港では2〜5平米の「棺桶部屋」が社会問題化。
火災を機に、当局は最低居住面積8平米以上、独立浴室・照明の義務化方針。

  - 同一都市内で賃料の二極化（月10万円台の極小住宅〜25〜26万円の共用施設付高級物件）。住宅格差が極端。

- 住民行動の変化

  - 生活・雇用の機会を求め、隣接する深センへ移住・消費拠点を移す動きが増加。
本土との一体化が進行。

- 経済・市場環境

  - 欧州系金融機関の撤退、自由度低下、インバウンド縮小で活気が後退。
香港株は下落基調、景気の劣化が進行。

- 含意

  - 住宅政策はミニマム規格の引上げへシフト。
一方で所得・雇用・投資の基盤弱体化が需給・価格の両面に影響。
中長期の再繁栄は難局。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 住宅・経済の全体像

  - 最低居住面積規制の内容と影響（安全性↑／賃料圧力↑） 

  - 住宅二極化の実態（面積・共用設備・家賃分布）と家計負担（家賃/可処分所得）

- 比較・評価のフレーム

  - 香港/深セン/東京のPIR（価格/所得比）、家賃負担率、平均専有面積の比較 

  - 住まい選択の判断軸（通勤・ビザ・教育・医療・所得）

- 市況KPIと投資視点

  - 賃料指数、空室率、雇用指標、越境人口、HANG SENG指数、外資入退出 

  - リスク（規制・自由度・資本フロー）と機会（再開発・テック雇用・一体化）

- 政策オプション

  - ミニマム規格、家賃補助、公共住宅・小規模ユニット供給の費用対効果 

  - 安全基準（防火・電気・衛生）と違法改造対策の実装

 

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例え話

香港の住宅市場は「細い瓶の口に、大小さまざまな石を詰める作業」に似ています。
大きな石（高級物件）は入るが、
小石（最低限の居住）を十分に詰める口径（規制・供給）が狭いままだと、
隙間（格差）は埋まりません。
口径を調整しつつ、
詰める順序（政策配分）を見直す必要があります。

 

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専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 家計の線引き（居住者）

  - 目安：家賃/可処分30％以内、平均専有≥8〜12平米/人、通勤時間60分以内 

  - 深セン居住・香港就業の可否（交通・ビザ・税制・保険の実務）

- 企業の判断軸

  - オフィス戦略（分散・ハブ&スポーク）、人材獲得（自由度・居住コスト）、
補助・税制の比較 

  - BCP視点の拠点分散（香港/深セン/シンガポール）

- 投資家のKPI

  - 賃料成長率・空室率、ホワイトカラー雇用、外資の入退出、為替・金利・規制リスク 

  - セクター別優位（駅近中型・共同設備付、法適合小型ユニットの再生）、ESG・安全基準適合で差別化

 

視聴後アクション

- 居住の方へ 

  1) 家賃/手取り、専有面積/人、通勤時間を紙に書き、許容範囲を決めましょう。 

  2) 香港/深センの生活コストとビザ・保険条件を表で比較してください。

- 企業の方へ 

  3) オフィスの必要面積・賃料・採用状況をKPI化し、拠点分散のシナリオを作成してください。 

  4) 人材定着に効く住宅支援（家賃補助・社宅）を検討しましょう。

- 投資家の方へ 

  5) 賃料指数・空室率・外資出入り・雇用統計を月次でモニターし、投資対象のセクターと立地を絞り込みましょう。

 

環境は感覚ではなく数字で捉えるのが近道です。
今日からKPIの記録を始め、
次の一手を冷静に設計しましょう。

 

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