毎年3月に国土交通省から発表される公示地価、
今年は2年ぶりに全国平均が0.6％上昇となりました。
これは、経済のコロナ禍からの持ち直しの兆しを示しているって
短絡的に考えてはいけません。
色々な内的要因・外的要因が複雑に絡み合っています。
公示地価の現状、その個別事情、公示価格から読み取れる地価の動向を考えて、
今後の不動産投資に活かしていきましょう！

今年の公示地価は、
全用途(住宅･商業･工業)の全国平均は前年比0.6％上昇、
三大都市圏では東京圏で0.8％、大阪圏で0.2％、名古屋圏で1.2％と
いずれも年ぶりに上昇しました。
地方圏の中核4市は5.8％と上昇を継続、
上昇率が拡大しました。

国土交通省は「新型コロナ禍の影響が徐々に緩和される中、
全体的に昨年からは回復傾向がみられる」としています。

住宅地は三大都市圏、地方圏ともに前年比0.5％上昇。
地方圏の上昇は中核4市の上昇率の拡大が要因で4市を除くその他の地方圏は▲0.1％でしたが、
下落率は縮小しています。

商業地は三大都市圏が0.7％上昇、
地方圏が0.2％上昇(中核4市を除くと▲0.5％)。
三大都市圏のうち、大阪圏だけが前年比横ばいでした。

公示地価は1月1日時点の評価なので、
今年に入ってからのオミクロン株の感染拡大やウクライナ侵攻の影響は反映していませんが、
住宅地、商業地ともに前年の下落から上昇に転じ、
感染が落ち着いた昨年後半の景況感の改善を映しています。

7月発表の路線価は公示地価の8割が目安なので、
同程度の上昇が見込まれます。

全国の最高価格は16年連続で東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店｣(商業地)で、
1㎡当たり5,300万円(前年から60万円下落)でした。

住宅地の最高価格は、
東京都港区の高級住宅街赤坂1の同500万円で、5年連続のトップです。

公示地価の変動率(全用途)を時系列に追ってみると下図のような動きが見られます。

上昇、下落の地点数を見てみると、
上昇地点は調査対象の全国約2万6,000ヵ所の44％と、
前年19％の2倍超になっています。(下図参照)

都道府県別で上昇が目立つものを見てみると、
住宅地、商業地いずれも2％超の上昇は
北海道、宮城県、福岡県の三道県でした。(下図参照)

まずは圏別の地価動向を見てみましょう。

まずは東京圏ですが23区トップは中野駅周辺となっています。

都内の商業地は0.7％上昇で、
都内は23区のうち20区がプラスに転じました。
上昇率23区のトップは、JR中野駅周辺の再開発が進む中野区で、
商業地は2.3％の上昇です。
都心中心部から周辺の交通利便性の優れた地域にも需要が広がっています。

続いて大阪圏です。

下落率上位10うち8地点を独占する形となりました。
商業地では、大阪市が▲1.1％で2年連続下落。
訪日客に人気だったミナミ地区の下落が目立ち、
道頓堀で▲15.5％で2年連続のワーストです。
下落率上10位中8地点が大阪市でしたが、
住宅地は0.1％の上昇と、2年ぶりにプラスに転じました。

名古屋圏は商業地・住宅地共上昇しました。

商業地は1.7％上昇で2年ぶり。
｢栄第一生命ﾋﾞﾙ ﾃﾞｨﾝｸﾞ｣など再開発が活発な栄地区で上昇が目立ちました。
住宅地は1.0％上昇と、プラスに転じました。
高級ﾏﾝｼｮﾝ建設が相次ぐ東区の地点は15.8％上昇。

地方圏では、中核4市で上昇が目立っています。

商業地は0.2％上昇と2年ぶりのプラスで、
中核4 市のうち21年に下落した広島市も上昇に転じました。
住宅地は0.5％上昇で、
中核4市の中でも札幌市は9.3％と大幅に上昇しています。
以下に、変動地点の要因別個別事情を表にしてみました。

要因の内、物流施設の需要の高まり(通販拡大と交通利便性)要因の地点は
以下のようです。

全国の住宅地上昇率で上位100位のうち、96地点を占めたのが北海道です。
目立つのは、北広島市や江別市などの札幌周辺の地域です。

札幌市の21年の新築マンション平均価格は前年比3割近く跳ね上がりました。
コロナ下でテレワークが浸透したのも要因とみられています。
北広島市は住宅地・商業地ともに上昇率が全国1位。

札幌駅までＪＲで20分前後のアクセスの良さも人気の理由です。

23年に開業するプロ野球日本ハムの
新拠点｢ボールパーク｣建設も追い風になっているようです。

総務省によると、
21年は東京23区で初めて域外からの転入者を転出者が上回りました。
都全体の転出者は41万4,734人で前年から約1万3,000人増加。
転出先は近隣県で埼玉、千葉、神奈川の3県で半数超を占めています。

住宅地の上昇の背景にはコロナ後の働き方の変化があります。

国土交通省によると
テレワークする人の割合は20年度に19.7％と前年度の2倍になりました。
都心の住宅人気も依然根強く、
中央区･豊島区など8区が2％以上の上昇になっています。
好立地の高級マンションは
共働きで世帯所得の高い｢パワーカップル｣などを中心に販売好調のようです。

地価と連動した住宅価格の高騰が鮮明になっています。
不動産経済研究所によると、
21年の東京23区の新築マンションの平均価格は8,293万円と前年比7.5％上昇しています。


コロナ禍で通勤者が減ったオフィス街の地価は低迷しています。
東京23区のうち千代田･中央･港の都心3区は2年連続で下落。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事によると、
新宿･渋谷を加えた都心5区の空室率は2月に6.41％と
供給過剰の目安となる5％を13ヵ月連続で上回っています。

オフィス大量供給の23年問題を控え、
市況の下げ圧力になるとの声も上がっています。

21年に東京23区の人口が初めて転出超過となったものの、
地価を支えたのは外資マネー流入でした。
外資はコロナ禍で打撃を受けた企業の資産売却に
狙いを定めています。

西武ホールディングスのホテル･レジャー施設の売却入札には
複数の外資系ファンドが参加し、
最終的にシンガポール政府系のGICが1,500億円規模で取得しました。
米ファンドKKRは三菱商事などが保有する不動産運用会社を買収しました。

｢日本買い｣に拍車をかけるのが内外の金融政策の差です。
世界の不動産価格が高騰する中、
低金利で資金調達できる日本は割安な投資先として外資の的になっています。
一方、為替相場では金利差の拡大などを背景に円安に歯止めがかかりません。

活況がいつまで続くかは見通せません。
海外で金利上昇が進めば外国債券に比べ、
不動産の魅力が下がる可能性があります。
地価は回復基調の兆しを見せているとはいえ、
資源高や物価や金利の先行きはロシアのウクライナ侵攻などで不透明です。

地価に詳しい専門家からは
「当面は住宅地で緩やかな上昇が続く一方、都心のオフィスは緩やかな下落が見込まれる。
商業地全体がコロナ前の水準に回復するのは、
観光地などに訪日客が戻る23年以降ではないか」
との予想の声が上がっています。

が、
私の見立てでは、
第三次世界大戦へ突入する可能性も十分あります。
それに伴い、
日本国内の食糧不足は深刻になるでしょう。

何十年も対策をとってこなかったツケが一気に噴出してきます。
何といっても、
食料とエネルギーは戦略物資ですからね。

それがなくて大東亜戦争に突入していったのに、
その教訓をまたしても日本人は活かすことが出来なかったっと
言われないように、
備えよ！常に！！

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