振り返ってみれば、
購入した不動産より購入を見送った不動産の方が圧倒的に多い。
当たり前といえば当たり前ですが。
A4資料1枚を見ただけで見送りを決まることもあれば、
詳細な資料を取り寄せ事業計画書を作成し、
購入希望金額をはじき出した上で、
やめることもしばしば。
買うべき不動産と買ってはいけない不動産の選り分けをしっかりと行うことが、
先ずは一番最初にすべき作業となります。
何故、購入しなかったのか
その私なりの理由としては、
・利回り（表面・満室想定・実質・現状）不足
・確保したい利益に満たない
・加工できない築年数の経た物件
・現場に行ったときの感覚
・周辺環境（エリアの状況）にあった物件かどうか
・戸数が少ない物件
・入居率の改善が望めそうにもない
・販売価格と大規模修繕のバランス
・仲介会社が自社の利益のみ考えていた
・複数の出口戦略が立案しにくい
等々が理由として挙げられます。
利回りは価格次第で購入金額を引き下げることが出来れば、
何とかなる可能性はありますが、
例えば、
売り手が二次取得者で、借入金が多く、
こちらの希望する価格では債権を消すことが出来ずというケースもあります。
そのケースでは売主が現金を出す等の持ち出しが出来る場合であれば良いのですが、
そうでないことの方が多く、
というか、
手元に現金が残らないか、
運営していても手出しが多いから売りに出しているケースがあります。
不動産の案件としては、
優良でも総合的には買ってはいけない不動産と言えるでしょう。
普通は現在の評価から乖離し過ぎていて金融機関の融資もつきにくいと推察できます。
但し、
現金を持っていて、
高くてもいいからどうしてもその不動産を購入したいという意思があれば問題ありません。
簡単に言えば、
売却希望者の尻拭いをしなければいけない案件といえます。
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