建物を解体したら建物の滅失登記を行います。
建物を新築したらどんな建物かを示す表示登記をした後に、
誰が所有しているのかを示す所有権保存登記を行います。
空き家や使っていない土地を探していると
登記簿上の所有者は存在しているが、
昭和○○年に家督相続っとなっているが、
それから何年経ってるの・・・。
実際に登記が3代くらい飛んでいることが見受けられます。
登記簿に記載されている地番に既に建っていないことも多々あり、
実感としては所有者不明土地＆不動産が増加している感覚である。
所有者不明土地が増えてくるのは、経済的損失も大きい。
時代によって不動産の利用価値・利用方法は変わる。
時代の変遷を機微よく捉えるためには、
机上の空論ではダメダメ
実際にあった事例から
今回の案件は、
現存している建物が未登記であって、
その未登記建物を建築する前にあった
既に解体された建物の表示登記だけがされていたケースです。
この案件を正常に不動産取引をできる状態にするためには、
表示登記されている建物を滅失登記を行い、
現存している建物の表示登記と所有権の保存登記を行います。
そして、
今回は相続が発生していますので、
未登記の建物を誰が相続するのか遺産分割協議書への記載が
必要となっています。
こういった相続登記が多くみられるようになった原因の一つとして、
不動産の登記が申告制だからということもあります。
そもそも所有者不明土地が増えてきている原因は、
相続登記をちゃんとやってないのが一番の問題です。
バブル時には、例え農地といえども評価が高く、
相続に関わる費用がかさむので、
相続登記をしていないことが多く見受けられました。
また、登記忘れが起きる要因として、
そもそも相続税が掛からないケースも多く、
見受けられます。
こういった相続登記をしていない不動産を売却しようとした場合、
推定相続人全員の判子が必要となります。
現在、あまり親戚付き合いもしていないようですと
もしかしたら、それ誰？
っていうこともあり得ます。
田舎だと以前畑として使用していた土地が、
耕作放棄地となり、
春から夏にかけては草が伸び放題となる。
また、山の木も選定をせずにいるので、
台風とかの強風で倒れてしまいそうになる。
ほっておくと隣地の方からのクレームになってしまいます。
東京であれば、
それなりの価値がつくので、
所有者不明土地が増えにくい傾向です。
田舎だとそもそも畑や山林など所有しているか理解していないので、
一代、相続登記を怠ると不明土地となる可能性が高まってしまうでしょう。
登記簿上の名義人が、取得してから経過年数的に、
不明であるときにどのような対応をするのか？
例えば、同じ町内であれば、
自治会名簿等で確認することが可能な場合もあるが、
違う地区だと打つ手が少なくなる。
土地や不動産を売買するときには、
実際の所有者の方に名義を変更するとか、
成年後見人を使用するとかになる。
身寄りがある場合には良いのだが、
ない場合、
何処かの施設に入ってしまうと施設にも守秘義務があるため、
調査しようがなくなってしまう。
不明土地を無くすために取れる策はあります。
一定期間手続きがなされていない場合などに
一旦国有地化する。
そして、払い下げを行う。
権利保護の為、
国有地化されたのちでも推定相続人は、
所定の手続きをすれば払い下げしてもらえる。
等々
所有者不明土地を解決することをきっかけに、
新たな時代の夜明けとしたいですね。
税理士法人 A to Y
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