【2年ぶりに上昇】2022年の路線価において地価回復の明暗を分けた事情と今後の行方≪詳しくは動画をご覧ください≫

2022年分の路線価(1月1日時点）が7月1日に発表されました。
コロナの影響が徐々に緩和され、
全国平均は2年ぶりに上昇しましたが、
コロナ禍での構造変化で地価回復は明暗を分けています。
そこで、今年の路線価、明暗を分けたそれぞれの事情、コロナ後の路線価の行方について
投稿していきます。
 路線価とは 、毎年7月1日に国税庁が公表し、
各道路に面した「土地1㎡あたりの価額」を表します。

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2022年分の路線価を発表しました。
全国約32万地点の標準宅地は前年比0.5％と2年ぶりに上昇しました。

コロナ禍の影響が後退し、
経済活発化の兆しがみられましたが、
2020年(コロナ前)の水準には届きませんでした。

ここで、路線価とは何かを説明するとそれは国税庁が毎年7月に公表し、
その年の相続税や贈与税の算定基礎となる主要道路に面した土地1㎡あたりの標準価格(1月1日時点)。
1992年度以降は公示地価の8割程度となるよう評定されている。
調査地点は国土交通省が公表する公示地価(約2万6,000地点)より多く、
地価相揚を詳細に把握できる。

一昨年の路線価はまだコロナ前の20年1月1日時点なので、
コロナによる下落が見られたのは去年の路線価(前年比▲0.5％、6年ぶりの下落)となっていました。
今回はオミクロン株が猛威を振るった「第6波」前の価格です。
都道府県別の平均が上昇したのは20都道府県で、
前年の7道県から大幅に増えました。
北海道や福岡など、大都市やその周辺で再開発が進む地域の上昇率が特に高く、
下落は27県で、23県で下落率が縮小しています。

四国4県は2年連続の下落で、束北地方も全6県のうち4県がマイナスでした。
人口減少に苦しむ地域の地価回復は厳しい状況が続きます。

全国の最高路線価は、
37年連続で東京•銀座5丁目の「鳩居堂」の前の銀座中央通り。
1㎡当たり4,224万円(前年4,272万円)で前年比▲1.1％(前年▲7%)で2年連続の下落ですが、
下落幅は縮小しており、ほぼ横ばい状態となっています。

都道府県庁所在地の最高路線価が上昇したのは名古屋、京都などの15都市で、
前年より7都市増えています。
下落した都市は前年より6都市少ない16都市となっています。
最高路線価のランキングはほぼ変動がありませんでした。

職住環境がコロナで大きく変化しています。
テレワークの浸透などの生活様式の変化で路線価が大幅上昇した地点もあります。

全国の税務署別で最大となる前年比20％の上昇は別荘地として知られる
長野県白馬村の「村道和田野線」。
リモートワークの普及で仕事をしながら余暇を楽しむ
「ワーケージョン」
向けの物件を探す人が増えたことが背景となっています。

都市圏に住む金融系システムエンジニアリングやIT関係の仕事をしながら、
豊かな自然環境を楽しみたい人が多いとか。

元の路線価が安価のため変動率が大きくなりやすく、
テレワーク用やセカンドハウスなどの不動産を求める冨裕層や企業の増加が要因と思われる。
白馬村以外にも同県軽井沢町は同じく移住効果で2.1％アップ、
茨城県守谷市でも6.3％アップと上昇が目立ちます。

用途別に見れば、
コロナ禍での職住環境の構造変化が鮮明になっています。

テレワークの普及などで東京都心5区のオフィス空室率は21年以降に6％台で推移しています。
平均成約賃料の下落率は22年3月時点で約8％。
路線価でも千代田区の大名小路(▲1.3％)や中央区外堀通り(▲1.3％)
といったオフィスが集中するエリアの落ち込みが目立ちます。

都の中心部では23～25年にかけて大型開発が相次き、
オフィスの供給過多で賃料の下落傾向は当面続くとの見方が強いようです。

「テレワークの可否は人材確保のための重要な要素になりつつあり、
継続する企業は多いようです。都心に広いオフィスを持つ必要性も
薄まっていて、需要縮小は続く」
と専門家の声があがっています。

テレワークが定着したファミリー層などへの賃貸マンジョンの需要は堅調に推移していて、
千葉県市川市の本ハ幡駅前通り(3.3％アップ)や
川崎市川崎駅東口広場通り(5.9％アップ)など、
周辺地域で路線価は軒前み上がっています。

観光地や繁華街はインバウンドヘの依存度合いによって、
明暗が分かれた形になりました。
東京・浅草の雷門周辺も前年比1.1％プラスと、
昨年の▲11.9％から上昇に転じました。

地方からの観光客や学生を中心に人出がじわり増加していて、
商店街は
「売上はコロナ前の7割だが、今後のインバウンドの回復を期待」
と言っています。

全国に524ある税務署別の最高路線価では、
大阪市の繁華街・ミナミがある中央区心斎橋筋2が▲10.6％で2年連続のワーストとなっています。

前年の下落率26.4％より縮小しましたが、
コロナ禍の影響は色濃く残っています。
道頓堀周辺ではシャッターが閉まったドラッグストアや免税店が自立ちます。
近隣店舗は店頭POPの多言語表示も取りやめました。
月間売上はコロナ禍前の19年の5割程度とか言われています。
「客足の底は脱したがテナン側も慎重で、
無理に賃料を下げて空きを埋める動きはない」
との声が聴かれます。

インバウンド需要が消えた同じ関西でも、京都市内は様相が違っています。
前年は市内の全7税務署で下落した最高路線価が今年は横ばいか上昇に転じた。
最高地点は下京区四条河原町周辺は昨年の▲3％から反転し3.1％アップとなった。
コロナ禍の影響緩和を期待して上昇する地点が目立つことになりました。

インバウンドヘの依存度の違いが顕著です。
関西国際空港からのアクセスが良くインバウンド集客に傾倒したミナミに比べ、
京都市は国内観光客の人気が高い上、
市中心部ではマンション業者の投資意欲も高まっているようです。

路線価は1年間のある程度の地価変動を吸収できるように、
時価より低く(公示地価の8割で)設定されています。
一昨年はコロナ禍で年の途中で大幅に地価が下落し、
時価が路線価を下回った大阪の繁華街13地点で減額補正が行われました。
国税庁は今のところ今年の減額補正の検討は予定していないとのことです。

政府は先月水際対策を緩和し、
約2年ぶりに団体ツアー限定で外国人観光客の受入れを再開しました。
入国手続きや国内での行動管理は厳しいままで、
中国のゼロコロナ政策の維持もあり、
早期のインバウンド回復には疑問が残るところです。

海外マネーの流入はコロナ禍からの回復を左右しそうです。
コロナ禍での厳格な水際対策が不動産取引の障壁だったこともあり、
緩和で海外マネーの呼び込みも期待されます。

昨年未の投資家向けの調査で、
「22年の投資額は前年より増加」
と回答した海外投資家の割合は74％で日本の投資家の54％を上回りました。
背景には資金調達コストの低さに加え、
アジア太平洋地域に比べて流動性が高いことが挙げられます。

海外で地政学的リスクが高まる中、
相対的に日本に対する安心感が高まっていることも要因の一つとしてあるようです。

記録的な円安が進む中、
割安感から海外投資家が日本の不動産を買い付ける動きが加速しています。
円安が加速する今が買い時と、
香港では日本の不動産が人気で、
円安になって問合せ件数が倍増したとか言われいます。

客は香港にいながら、
リモードでつないだり、
事前に撮影した映像で日本の物件を閲覧。
コロナ後の観光需要を見据え、
ホテルや民泊などの物件が人気だそうです。

日本国内は、
円安、物価高に関わらず個人所得は上がらず、
先行き不安が募る中、
海外投資家の不動産購入意欲の高さに引っ張られてか、
不動産の実勢価格は下がる気配がありません。

しかし、いつかはこの高止まりも限界が来ることは間違いないことではないでしょうか。
実勢価格に引っ張られてか、路線価も地域差や状況の違いによる差こそあれ、
上昇していて相続税にも大きく影響を与える結果となっています。
相続がご心配な、特に不動産がお持ちの財産の多くを占めている方は、
一度相続税シミュレーションをされることをお勧めします。

引用
税理士法人　A to Y　メルマガ

税理士法人　A to Y　
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11　
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

酸っぱい経験を沢山知っている不動産投資のリカバリストだからこそ春を導く不動産投資

【100万円から始める不動産投資】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
起業を考えているが、安定した収入源を持っておきたい方

不良債権を優良債権へ　酸っぱい経験を知っている不動産投資のリカバー専門が次に繋げる

【賃貸買取物語】
入居率の低下で悩んでいる賃貸をお持ちのオーナー様