2025年競売マーケットの実相：2年連続の増加と戸建て物件の現状
- 2025年の競売物件数の推移
2025年の競売不動産の物件数は
12,382件となり、
前年比で
967件の増加となりました。
これは2年連続の上昇傾向にあります。
一度出品されたものの
落札されず、
価格を再精査して
再度出品された
「再出品」物件も含めると、
総数は
17,684件（前年比1,333件増）に
のぼります。
このように、
供給面では
市場が
非常に
活発化していることが
わかります。
物件の
種類別の
構成比を見ると、
戸建てが70％、
マンションが20％、
土地が10％となっており、
戸建て物件が
圧倒的な割合を
占めているのが
現状です。
- 過去のトレンドと背景
過去の推移を
振り返ると、
リーマンショック後の
2009年頃には
年間6万件にまで
急増しました。
しかし、
その後の
「金融円滑化法（モラトリアム法）」の施行や、
金融機関による
柔軟な
返済対応などによって
物件数は
減少に転じ、
2014年以降は
長らく
低水準で
推移していました。
現在、
再び
増加傾向にある
背景には、
金融環境が
価格調整局面に
入ったことや、
市場の
構造変化の兆しが
あるのではないかと
考えられます。
- 競売における戸建て物件の難易度
市場の
7割を占める
戸建て物件ですが、
競売で
手に入れるには
非常に
高い難易度が伴います。
私自身、
競売の
戸建て物件には
決して
手を出しません。
その理由は、
主に「客付け（再販や賃貸）」の
難しさに
あります。
自分が
住む分には
問題ありませんが、
投資用としては
出口戦略が
立てにくいのが
実情です。
また、
競売にかけられる物件は
管理状態が
著しく悪いケースが
目立ちます。
過去に
何度も
目にしましたが、
室内が
足の踏み場もないほどの
「ゴミ屋敷」状態に
なっていることも
珍しくありません。
前の住人が
退去した後も、
そのままの状態に
なっていることが
多いため、
非常に
リスクが
高いのです。
- 購入にあたってのアドバイス
競売の
戸建て物件は、
専門業者であっても
敬遠するほど
手間と
コストが
かかるものです。
もし
購入を
検討するのであれば、
専門業者が
一度買い取り、
綺麗に
クリーニングや
リフォームを
施して
再販されている物件を
選ぶのが
賢明です。
未整備のままの
物件を
個人が
安易に
購入することは
お勧めできません。
最終的には、
しっかりと
整備された
状態のものを
手に入れるのが
最も
安全な方法と
言えるでしょう。
2025年の競売不動産は1万2382件で2年連続の増加 金融環境変化で市場に活発化の兆し
https://ovo.kyodo.co.jp/news/a-2076082
要約
- 2025年の競売物件数は12,382件で、前年比+967件。
2年連続で増加しています。
- 「再出品」を含めた総数は17,684件（前年比+1,333件）で、供給面では競売市場が活発化しています。
- 種別構成は戸建て70％／マンション20％／土地10％。
競売は戸建てが圧倒的多数です。
- 過去はリーマン後に約6万件まで急増→金融円滑化法などで低水準へ。
いま再増加に転じたのは、金融環境・価格調整の兆しとして要注目です。
- ただし、競売の戸建ては投資として難易度が高い。
理由は出口（客付け）設計の難しさと、管理不良（ゴミ屋敷等）による原状回復リスクが突出するためです。
- 実務の結論は、「安いから買う」ではなく、整備済み（清掃・リフォーム後）で再販される物件を選ぶこと。
個人が未整備の競売戸建てに飛び込むのは、期待値が合いにくい選択です。
例え話
競売戸建ては
「外観だけ見て中古車をオークションで落とす」
ようなものです。
エンジン（建物状態）や
整備履歴（管理状況）が
見えにくいまま
買うと、
後から
修理費が
一気に
噴き出します。
最初から
整備済みを
選ぶ方が、
総額は
安くなりやすい
のです。
この動画から得られること
- 競売物件数の増加（12,382件／再出品含む17,684件）の読み方
- 競売の内訳（戸建て70％）が示す市場構造
- 競売戸建てが難しい理由を出口（客付け）×状態（管理不良）で理解できる
- 「安いから買う」を避けるためのリスク見積りの型
- 個人が取り得る現実解（整備済み再販・仲介市場との比較）の選択基準
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）競売戸建ての難所をMECEで分解
- 状態リスク：室内残置物、ゴミ屋敷、臭気、害虫、雨漏り、設備故障
- 法務・手続リスク：占有・明渡し、境界不明、接道、増改築、近隣トラブル
- 収支リスク：原状回復費の上振れ、工期の長期化、想定賃料との乖離
- 出口リスク：賃貸需要の薄さ、売却時の買い手融資が付きにくい、再販の回転が遅い
2）「安く買えたのに損する」典型パターン
- 落札後に原状回復が膨らみ、総額（取得＋工事＋空室損）が相場を超える
- 需要が弱いエリアで、賃料設定が下振れして計画が破綻
- 手続・近隣対応で時間が溶け、機会損失が拡大
3）安全策の基本方針（結論を行動に落とす）
- 個人は「未整備の競売戸建て」より、
- 業者の整備済み再販
- 仲介市場の検査・履歴が見える物件
を優先し、再現性を取りに行く。
4）実務チェックリスト（着手順）
- 1）「用途（自用／賃貸／再販）」を先に決める
- 2）出口（賃料・買い手像）を先に仮置きし、エリア需要を確認
- 3）原状回復の上限額と工期上限を決め、超えるなら撤退
- 4）整備済み再販の相場と比較し、総額で優位か判定
- 5）迷う物件は「買わない」を選択肢に入れる（勝ちより先に負けを消す）
視聴後アクション
- 今日やること：
競売を検討している方は、「自分は自用か投資か」を一行で決めてください。
目的が決まらないままの入札が最も危険です。
- 今週中：
候補エリアで、賃貸なら「想定賃料」と「募集期間の目安」を調べ、出口の温度感を確認してください。
- 2週間以内：
原状回復費の上限（例：◯万円まで）と工期上限（例：◯日まで）を決め、超える想定なら見送るルールにしてください。
- 1か月以内：
競売ではなく「整備済み再販」の同等物件も並行比較し、総額と手間を見える化して判断してください。
- 迷ったら：
「安いか」ではなく「総額で勝てるか」を一言で説明できるかで判断してください。
説明できない入札は見送るのが最短の自己防衛です。
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