投資と投機の違いを説明すると投資とは、
長期保有を目的とし継続的な還元を得る。
投機とは、短期的に儲けてその還元を得る。この違いがあります。
私の考えは、不動産投資とは長期保有を目的とし、
永続的継続的な還元を得ることだと思っております。
合同会社の社員権ファンドという形が、
金融機関の融資に頼らない不動産投資を実行に移しやすいということが分かりました。
当然デメリットもあります。
利益があがる物件を購入し、
皆さんに配当としてお返しますので、
会社としては黒字になります。
従って、法人税がかかります。
そして、個人には住民税がかかります。
また、
換金したい場合には、少しお時間を頂くことも想定されます。
ただ、先程の住民税については、
申告すれば配当控除がありますので、
利回りが大きく下がることは回避できるはずです。
【リート】特長
REITは運営会社が投資家から資金を集め、
その資金でオフィスビルやマンション、テナントといった不動産を購入し、
購入した不動産の運用によって得られた利益を投資家に分配します。
REITの運用益は、不動産物件を運営することで得られた利益が元となります。
投資家への分配金の支払いは年2回決算期に行われますが、
REITの種類によっては配当が年に1回のものがあります。
またREITと一般の株式会社では、配当される配当金の割合に大きな違いがあります。
通常の株式会社では、
最初に会社が得た所得に対して法人税が課せられます。
そして、会社は一定の内部留保を行い、利益の一部が株主への配当金に充てられます。
一方でREITの場合、
収益の90%以上を分配すれば法人税が課税されない仕組みになっています。
このため、REITを運営して得られた利益のほとんどが投資家に分配されやすくなっています。
このように、
法人税や内部留保がない分不動産投資で得た利益が投資家に配当されやすい仕組みになっているため、
REITの配当率は株式の配当よりも高くなっています。
メリット
１，少額から投資が可能である
２，証券市場で自由な売買が可能である
３，分散投資が可能である
４，プロが不動産を運用してくれる
デメリット
１，相場の変動が激しい
２，災害リスクなどの影響がある
３，運営法人の倒産の可能性がある
【みんなで大家さん】不動産投資型クラウドファンディング
通常、初期費用として多額の投資金額を必要とする不動産投資ですが、
”多くの人から少額で投資資金を集めて、
みんなで大家さんとして不動産運用をする”ところからサービスの名称がつけられています。
取り扱う商品も多岐にわたっており、
ホテルや物流施設、歴史的な施設なども含まれます。
個人投資家ではなかなか投資できないような大型物件に投資できる醍醐味もあります。
メリット
１，想定利回りが高くてリターンが期待できる
想定年利が7%と高いリターンを期待できますが、その分運用期間は3年〜5年と長め
２，不動産投資に関わる手間がかからない
解約はいつでも可能なので現金化しやすいといった特徴があります。
３，豊富な情報をもとに投資ができる
投資対象となる不動産の情報などは住所を含めて公開されているので透明性が高い
４，会員制度でよりお得に投資ができる
他のクラウドファンディングサービスにない特徴として、
「みんなで大家さん」には会員制度が存在し、ランクに応じて会員限定のサービスが受けられます。
５，優先劣後債の仕組みが整っている
優先劣後出資とは、個人投資家を優先出資者とし、
「みんなで大家さん」の運営元が劣後出資と位置付ける仕組みのこと。
不動産の変動に対して、
20%まで価値が下落したとしても劣後出資として20%分は運営元がもつので、
投資家の元本に影響を与えることがありません。
それゆえ、最大20%分ではありますが、
個人投資家が投資した元本が毀損することはないのが魅力です。
また、「みんなで大家さん」は創業以来、元本割れを経験していません。
６，比較的簡単に解約等ができる
クラウドファンディング系のサービスは、
一度投資すると基本的にファンドが満期償還（もしくは早期償還）されるまで出資金を引き上げることができません。
それゆえ、
資金拘束などが起こり、
投資したいタイミングを逃すことなどが懸念されます。
しかし、
「みんなで大家さん」であれば、
まずすべてのファンド商品がクーリングオフの対象となるので、
申し込みから8日以内であれば全額返金を受け取ることが可能です。
8日間を過ぎた場合は、
権利の譲渡という形でのファンドの解約・返金が受けられることになっています。
ただし、
返金には60営業日かかる（土日祝日を除く）ので、およそ3ヶ月かかります。
出資後に資金を手元に戻す時間がかなりかかるので、
出資には慎重になる必要があるといえます。
権利の譲渡を行う場合、
運営元である「みんなの大家さん」に権利を譲渡する場合は手数料3%がかかります。
自分以外の第三者に権利を譲渡する場合は手数料1%がかかるので要注意。
デメリット
１，出資金額に限度があるなど投資に制限がかかる
1口100万円からの投資ということもあり、
他のクラウドファンディングサービスに比べて
出資額のハードルがやや高いのが「みんなの大家さん」のデメリットです。
その上、
出資については1口〜の案件もあれば、5口〜のものもあり、
案件次第では投資できないこともあります。
また、
募集総口数には限度があるため、
自分が欲しいと思った口数を購入できないこともあります。
（募集は基本的に先着順）
２，運営会社が行政処分を受けたことがある
投資商品の販売を実施しているのは「みんなで大家さん販売株式会社」ですが、
実際に営業を行っているのは「都市綜研インベストファンド株式会社」です。
実はこの「都市綜研インベストファンド株式会社」は、
所管の大阪府から2度も業務停止処分を受けています。
2013年には紹介料や業務委託の費用計上先送りで32億円以上の債務超過が発覚しました。
「みんなで大家さん」では2ヶ月に1回の配当金を約束していますが、
実際にはかなりの償還遅延があるということも判明。
３，最低利回り7%は怪しい
「最低利回り6~7%」と主張していますが、
利回り7%の根拠や実績が明らかにされていません。
「みんなで大家さんの決算書を見ると、
不動産投資を行うキャッシュが足りておらず明らかに自転車操業状態だ」
との見解を述べている人もいます。
つまり、
利回り7%という宣伝は会社のキャッシュが足りていないから、
投資家からお金を集めるための謳い文句であるという可能性もあります。
４，運用の透明性が低い
運用する上での透明性を高めるために、
運用成績やレポートなどを具体的に送ってくれるところがほとんど。
しかし行政処分の件から分かるように、
どのように運用が行われているのかはほぼ不明であることが分かりました。
５，分配金が支払われなかったこともある
2ヶ月に1回分配金が支払われるとされていますが、
過去には分配金が大幅に遅延したこともあります。
2011年2月には、ある投資家が500万円ほど投資したところ、
翌年になっても分配金が支払われず、
裁判になってしまった事件もありました。
結果的に、
元本の一部が永遠に支払われなかったため、
投資家側は投資をしたのに損をした結果になってしまったのです
他にも
1万円から始める。
不動産投資クラウドファンディング「creal」などもあります。
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317
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