相続・贈与センターマガジン2022年9月号
暮らしとお金の教養講座からお届けします。
インフレにもデフレにも強く、
大きな値崩れのリスクも低い不動産投資。
最近では、少額から始められる不動産投資も出てきています。
不動産投資を始めるにあたり、
知っておくべき基礎知識を改めて確認していきます。
不動産投資で得られるのは家賃収入と売却益
不動産投資で得られる収益は基本的に2種類あり、
『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』と呼ばれます。
インカムゲインとは、
定期的に得られる家賃収入のことで、
キャピタルゲインとは、
不動産を売却した時に得られる収益のことを指します。
投資物件を購入して入居者に賃貸物件として貸し出す場合には、
インカムゲインが期待できます。
インカムゲインは長期に安定して収益が上げられるというメリットがある反面、
空室になった場合には収益を得られないというデメリットもあります。
一方、
短期的に大きく収益を上げられるのがキャピタルゲインです。
建物は経年劣化していくため、
売却による収益を大きくしたい場合には、
値が下がらないうちに売却することが大切です。
そこで、インカムゲインとキャピタルゲイン、
双方のメリットを得る方法として、
建物の築年数が浅く、
入居者が入りやすい時期にインカムゲインで安定収益を上げ、
一定期間が経過して空室リスクが高まる前に、
売却するという方法があります。
うまくいけば、
不動産投資におけるリスクを軽減し、
利益を最大限に得ることが出来ます。
不動産投資に重要な知識 利回りと税金
投資物件を購入する際に参考となる情報の一つに、
『利回り』があります。
利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の2種類があります。
物件情報に記載された利回りが、
どちらを指すのかを見極める為にも、
2つの利回りについては押さえておく必要があります。
表面利回りとは、
想定される年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
例えば、
物件価格が4,000万円、
想定年間家賃収入が400万円であった場合、
表面利回りは【400万円÷4,000万円×100＝10％】になります。
ただ、
表面利回りには、
修繕費などの経費は考慮されていません。
そこで、不動産の運営に関わる諸経費を考慮に入れて算出されたのが、
実質利回りです。
投資物件を選ぶ際には、
両方の利回りをチェックすることが重要です。
このほか、
不動産投資はほかの投資商品に比べて、
以下のような様々な税金がかかります。
想定していた収益が得られない、
という事態にならないよう、
どのような税金がかかるのかは前もって知っておきましょう。
【不動産を購入した時に課税される税金】
●不動産取得税
●登録免許税
●印紙税
【家賃収入を得たときに課税される税金】
●所得税
●住民税
【不動産を保有していると課税される税金】
●固定資産税
●都市計画税
税金ではありませんが、
保有しているとかかる費用として、
●共用部分の電気代
●不動産管理費
●エレベーター点検費
●受水槽点検清掃費
などがあります。
不動産投資を始める時には、
収益の計算だけでなく、
税金やこれらの費用も加味して、
ご検討ください。
因みに、私は利回りよりも年間の手残り金額を重視しています。
税理士法人 A to Y
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