投資不動産購入

不動産購入のプロセス

情報収集

情報は人に集まってきます。
私の中で心掛けているのは、
自分で情報を堰き止めないこと。
つまり、頂いた情報は誰かに流すようにしています。
情報に良いも悪いもありません。
ある人にとっては悪い情報も別の人には良い情報かもしれません。
その逆もあります。
なので、とにかく情報が循環するようにしています。
すると自分に鮮度の良い情報が常に巡りまわってきます。

現地の確認

頂いた情報で気になる不動産があったら
必ず現地に足を運んで、
その場に立った時に感じる感覚を最も大事にしています。
そこ場に立った感じに違和感がある場合には、
自分とは相性が良くないと判断します。
また、
現地に行くことで
その不動産の管理状態を知ることができます。
そして、
どんな入居者の方がいるのかを確認することができます。
エントランスとか共用部分の掃除が
行き届いているかなども。
管理状態や入居が悪ければ、
管理会社を変更する必要があります。
忘れていけないのは、
入居者あっての賃貸マンションであるということです。
入居者の方に長く住んでいただくことが、
賃貸マンション経営の安定に繋がります。

事業計画の作成

賃貸経営は事業であるという認識と覚悟が必要です。
事業をするということは、
「すべてを他人任せにせず、すべての決定に対し自ら責任をとること」
です。
なので、
誰かが作ってきた事業計画書を
鵜呑みにしてはいけません。
賃貸経営をしていくのに
考慮するべき物が入っていないこともあります。
私は独自に作成した事業計画書
何パターンかのシミュレーションを行い、
それを融資してもらう銀行に提出します。
それに対象となる物件の現在の相場と競合するであろう物件の家賃を確認します。

金融機関への融資の申し込み

先ずは普段取引のある金融機関に相談してみてください。
金融機関によって取り組む姿勢が違うこともありますので、
その確認も兼ねて。

購入の意思表示

売主に購入したいという意思表示をします。
それが買付証明書といわれるものに、
署名捺印し、
○○マンションを○○○○万円で購入希望ですと
意志表示をします。
金融機関を使って購入する場合、
通常は、ローン特約をつけます。
このローン特約とは、
金融機関の内諾が下りる前に意思表示をします。
もし、
ローンが通らなかったら白紙解約になる
という契約条項です。
購入希望者が複数いる場合には、
先に買付証明書を入れた順となるケースが多いです。
場合によっては、入札というケースもありますが、
その時は、入札額の一番高い順となります。

契約書の締結

買主と売主が顔を揃えて、
売買契約書に署名捺印を行います。
通常は、手付金として売買代金の1割程度を支払います。
この手付金は、
決済時には売買代金の一部として充当されますし、
もし万が一、ローンが通らず、白紙解約となった場合には
全額戻ってきます。
但し利息はつきません。

決済

決済までに決めておかないといけないことがあります。
入居募集まで含めて、
どの管理会社に任せるかということです。
入居募集から入居者のクレーム対応、家賃滞納の督促など
ご自分でやられても構いませんが、なかなか大変です。
管理会社に任せた方が賢明です。
決済当日は、
最終残金のやり取りを司法書士を交えて行います。
法務局に所有権移転登記手続きを行うのが司法書士です。
また、買主の借り入れ金融機関で行います。
決済は平日の9時から15時の間に行いますが、
売主の借り入れがある場合には、
借入先の金融機関の抹消書類も必要となりますので、
売主の口座への着金確認のため、
午前中か13時までに開始することが多くなります。
決済が無事完了しますと晴れて買主の所有物となります。

日々の管理

退居者が出たら入居者の募集を。
最近はこの入居者の募集にあたり、
家賃滞納などのリスク管理も含め、
連帯保証人をつけるより保証会社の保証をつけるケースが多くなってきました。
大中小の修繕計画の作成

以上が一般的な不動産購入のプロセスとなります。
ご覧いただいた通り、
不動産業者
金融機関
司法書士
不動産管理会社
保証会社 など
なかなかの登場人物となります。
どの登場人物とも良好な関係を築くことが大切となります。

良いパートナーと組むことが、
失敗しない不動産投資の第一歩です。

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