【見極める】テナント専用やテナントと居住用が混在している不動産に投資する時の注意点は?

新型コロナウイルスの全国的な蔓延で、
行政による休業要請のみが先ず先行したが、
その対応策については、
スピード感が全く感じられず、
現場のことを全く理解していない
所謂専門家会議という責任を一切取らない面々と
国民から乖離した政治屋の存在が、
混乱に拍車をかけている。

一般的に飲食店は自前で不動産を所有している方より
賃貸でという方の方が圧倒的に多い。
家賃の減額や免責を願い出るのは、
借主自らがオーナーや管理会社に行うこととなる。
大須商店街にあるテナントビルの事例を紹介。
全国的にも名の知れている飲食店にビル一棟貸しをしているが、
その会社から賃料の減額交渉が入った。
そのオーナーはそのビルのみ所有、
しかも古いビルを銀行でお金を借りてリフォームしたため
銀行への返済もある。
その中での賃料の減額交渉である。
返済金額を賃料で賄っているため、
賃料が返済金額を下回ってしまったら事業として成り立たなくなる。

1階がテナントで、2階以上が居住用という不動産も見受けられます。
こういう物件は、
居住用よりテナントの方が家賃に占める賃料の比重が高いので、
空室になった時にリスクが高くなります。
こういう物件を購入する場合には、
テナント賃料と居住用賃料の構成を検討しないといけません。
事業をしている際の取引先を1社に頼らずに分散しておくのと同じで
理想は居住用賃料のみで返済金額をカバー出来ることです。
政府が行おうとしているのは、
家賃に対して補助金を出す形だが、
私の意見はそれとは違い、
借入者の元本を2年ほど据え置くことを銀行に依頼して
利息に対して補助金を出す。

行政がよく使う専門家会議ではあるが、
どこまで本当の意味での専門家かはわからない。
経済学の先生はあくまで経済学の専門家であって、
経済しかも実体経済の専門家ではない。
なぜなら、自ら事業運営をしていないから。
現場に則した政策の実行をお願いしたいモノである。

かつて山内税理士のクライアントへある大手ゼネコンが、
全室入居のも関わらず、利回り2.4%というあり得ない物件を
これ良いですよーと言って営業してきた。
銀行に預けておくよりは表面的にはいいが、
家賃の下落や入居者の退居を念頭に置いていない上に、
物価がスライド的に上昇していく形をとっていて
机上の空論であった。
財務部を持っているような大きな会社でも
惑わされてしまうので、
しっかりした人に相談する。
経験を持った人に話を聞くことが何よりも大切です。